Condo czy lokata bankowa?

Przeczytaj także: Zyski z lokat. Co na nie wpływa?

Nieruchomości condo kojarzone są głównie z hotelami wysokiej klasy, a ostatnio również z mieszkaniami i pozycjonowane faktycznie jako alternatywa dla klasycznych narzędzi inwestycyjnych, takich jak fundusze inwestycyjne, lokaty bankowe czy giełda. Mają one umożliwiać zarabianie na wynajmie i przynosić zysk ich właścicielom. Przez wiele lat mianem condo określano jedynie apartamenty w hotelach, ostatnio pojawiły się także mieszkania. Powstają w miejscowościach turystycznych, ale powoli wchodzą także do miast. W Polsce ten rynek jest jeszcze jednak bardzo młody.

System inwestycji w condo jest bardzo prosty. Polega on na tym, że nabywamy prawa własności do luksusowego apartamentu lub pokoju hotelowego, a wynajem powierzamy firmie, która zarządza obiektem i wypłaca nam wynagrodzenie. Zazwyczaj na początku jest to czynsz o stałej wysokości, a po kilku latach wysokość czynszu liczona jest od przychodów z najmu. Oznacza to, że na początku zysk jest gwarantowany, a potem zależy od obłożenia w hotelu czy apartamentowca. Jednak wariantów zarządzania finansami condo hoteli jest dużo i zależą one od indywidualnych ustaleń z deweloperem. Zakupu nieruchomości w systemie condo często dokonują nie tylko osoby fizyczne, ale też firmy chcące pomnażać kapitał.

Przykładowo obecnie na rynku mamy ofertę inwestycji w condo na podstawie 15-letniej umowy dzierżawy w czterogwiazdkowym Hotelu „Przystań”. Obiekt położony jest atrakcyjnie, nad samym brzegiem jeziora Ukiel w Olsztynie. Znajdują się w nim restauracje, sale konferencyjne, centrum SPA&Wellness, obiekty sportowe, własna plaża i wiele innych atrakcji mogących przykuć uwagę zamożnego klienta. Oferowany zysk z inwestycji w apartament w tym hotelu to 6% w skali roku. Inwestor ma ponadto możliwość odliczenia podatku VAT, może także przez 24 dni w roku korzystać ze swojego apartamentu. Jak to się ma do tradycyjnych lokat?

Przeciętne oprocentowanie lokaty obecnie wynosi 4,5%, co na pierwszy rzut oka daje przewagę inwestycji alternatywnej. Jednak nie jest to takie proste. Kalkulacje firm proponujących udziały w condo-hotelach w reklamowanym zysku nie uwzględniają wszystkich kosztów. 6% z powyższego przykładu to jedynie wysokość osiąganych przychodów, czyli tzw. rentowność brutto. O prawdziwie osiąganych dochodach można mówić na podstawie wskaźnika rentowności netto, a więc takiego który uwzględnia nie tylko dochody ale i wszystkie koszty niezbędne do poniesienia. Są one bardzo zróżnicowane w poszczególnych inwestycjach. Mogą jednak należeć do nich następujące elementy:

• czynsz, na który składają się opłaty administracyjne czy fundusz remontowy,
• podatek od nieruchomości (zarówno za sam lokal jak i udział w gruncie pod budynkiem),
• ubezpieczenie nieruchomości
• czy podatek od przychodów z wynajmu (np. 8,5% od przychodu).

W podanym przykładzie conda w Olsztynie nie wszystkie wymienione koszty będą go dotyczyć. Jednak nasze 6% wobec tego zmniejszy się do rentowności netto w okolicach 5%, co zatem da i tak więcej niż przeciętna lokata.

Idąc dalej, w olsztyńskim przykładzie właściciel gwarantowane ma 6% przez pierwsze dwa lata 15-letniej umowy. Później ta gwarancja spada do 5%, jednak zyski mogą osiągnąć nawet 14,5% w skali rocznej. Od trzeciego roku umowy przychód netto z wynajmu dzielony jest bowiem 50/50 między właściciela a hotel (operatora). Zysk zależy od obłożenia hotelu, jednak gwarancja na poziomie minimum 5% jest i tak wyższa niż oprocentowanie przeciętnej lokaty. W sytuacji zaś gdy lokal będzie miał duże obłożenie, oprocentowanie roczne może wzrosnąć kilkukrotnie w stosunku do lokaty. Jest ryzyko małego obłożenia, choć w przypadku tak atrakcyjnego lokalu raczej niewielkie. Daje to zdecydowaną przewagę inwestycji alternatywnej.

Nasza analiza w sposób jasny pokazuje, że rynek nieruchomości typu condo znajduje się na początku swojej wznoszącej fali. Kolejne oferty deweloperów, coraz większa podaż przystosowanych nieruchomości to dopiero początek szybkiego wzrostu. Koszty również powinny stopniowo spadać ze względu na silny wzrost konkurencji. To wszystko ma miejsce w scenerii dynamicznie rozwijającego się rynku turystycznego w Polsce. Gdy więc tylko znajdziemy obiekt w dobrej, modnej lokalizacji, to z dużą dozą prawdopodobieństwa możemy liczyć na zyski przewyższające te z tradycyjnych lokat.