Odwrócony kredyt hipoteczny, a renta dożywotnia i spadkobiercy

Przeczytaj także: Renta dożywotnia (odwrócona hipoteka) w podatku dochodowym

Odwrócony kredyt hipoteczny, to faktycznie zupełnie nowy produkt bankowy w Polsce. Bardzo podobne do niego rozwiązanie funkcjonuje już na rynku od dobrych kilku lat – to tzw. renta dożywotnia oferowana przez prywatne fundusze hipoteczne. Te jednak nie są, w przeciwieństwie do banków, nadzorowane przez Komisję Nadzoru Finansowego. Także sam odwrócony kredyt hipoteczny wykazuje kilka cech niespotykanych dotychczas w przypadku rent dożywotnich. Jaka jest jego charakterystyka?

Dostępność i wypłata

Z oferty odwróconych kredytów hipotecznych skorzystać mogą osoby, które są właścicielami nieruchomości. W myśl artykułu 4 ustęp 1 ustawy: „Przez umowę odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami.” Oznacza to, że hipoteka nieruchomości staje się zabezpieczeniem spłaty środków przekazanych kredytobiorcy. Ich wysokość ustalana jest przy tym w odniesieniu do rynkowej wartości nieruchomości. To kredytobiorca decyduje przy tym czy wypłata kwoty kredytu nastąpi jednorazowo, czy też realizowana będzie w ratach, w okresie np. 15 lat lub do chwili śmierci kredytobiorcy.

Co ciekawe, kredytobiorca nigdy nie zostaje pozbawiony prawa własności do nieruchomości, ponieważ ta jest wyłącznie zabezpieczeniem i nie przechodzi na własność banku za życia kredytobiorcy. Co więcej, ma on w dowolnym czasie po sygnowaniu umowy prawo do jej wypowiedzenia. Wtedy musi on wprawdzie spłacić dotychczas pobrany kapitał wraz z przynależnymi odsetkami, jednak konsekwencją tej spłaty jest wygaśnięcie roszczeń banku względem nieruchomości.

W spadku

Jeśli jednak kredytobiorca nie spłacił zobowiązania, to całkowita jego kwota (kapitał powiększony o odsetki naliczone do dnia spłaty) staje się wymagalna rok od dnia śmierci kredytobiorcy. Nadal nie znaczy to jednak, że stanowiąca zabezpieczenie kredytu nieruchomość przepada na rzecz banku. Spłacić go mogą spadkobiercy nieżyjącego już kredytobiorcy w okresie wspomnianych 12 miesięcy, co będzie równoznaczne z wygaśnięciem roszczeń banku.

Jeśli jednak spadkobiercy nie zdecydują się na spłatę, czyli zatrzymanie nieruchomości, to prawa do niej przeniesione zostaną na bank. Ten zleci rzeczoznawcy majątkowemu oszacowanie jej wartości rynkowej, po czym w terminie 30 dni od dnia sporządzenia operatu rozliczy się ze spadkobiercami, tj. przekaże różnicę pomiędzy wartością zadłużenia i odsetek, a wartością rynkową nieruchomości. W przypadku, gdy okazałoby się, że wartość nieruchomości nie zaspokaja roszczeń banku, to nie ma on prawa do egzekwowania pozostałej kwoty z majątku spadkobierców. Wyjątek od tej reguły stanowią dwa przypadki:

1. gdy wartość nieruchomości zmalała z winy kredytobiorcy lub spadkobierców;
2. gdy prawo do nieruchomości zastało przez kredytobiorcę lub jego spadkobierców przeniesione na osoby trzecie bez zgody banku.

Odwrócony kredyt hipoteczny jest m.in. z racji nadzoru KNF, narzędziem dużo bezpieczniejszym od renty dożywotniej. Nie wydaje się jednak, by nagle stał się on rynkowym hitem z racji choćby dużego sceptycyzmu potencjalnych klientów. Z drugiej strony, czynnikiem, który ograniczy dostępność i wykorzystanie odwróconego kredytu hipotecznego są same banki. Jak słusznie zauważa Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl: „Krajowe banki nie są zmotywowane do wprowadzania tego produktu finansowego, który wymaga kosztownych przygotowań. Odwrócona hipoteka prawdopodobnie będzie mało istotnym elementem bankowej oferty.”