Mieszkanie, lokata, obligacje: rentowność I 2015

Przeczytaj także: Mieszkanie, lokata, obligacje: rentowność XI 2014

Z danych Domiporta.pl oraz Home Brokera wynika, że obecnie najlepiej rokuje zakup lokalu w Gdańsku, który jest jedynym badanym miastem, gdzie rentowność netto przekracza 5 proc. Średnia transakcyjna cena metra kwadratowego mieszkania w tym mieście to 4984 zł, a z wynajmu można otrzymać przeciętnie 32,88 zł za mkw. na miesiąc. Warto pamiętać, że ujęcie netto oznacza uwzględnienie w obliczeniach nie tylko podatku i kosztów związanych z prowadzeniem tego rodzaju działalności, ale i ryzyko związane z poszukiwaniami najemców (zakładamy, że mieszkanie ma najemców przez 10,5 mies. w roku).

Nie każdy najem tak samo opłacalny

Atrakcyjne stopy zwrotu powinna przynieść też inwestycja w mieszkanie na wynajem w Łodzi (oczekiwana rentowność netto 4,99 proc.), Wrocławiu (4,99 proc.) i Warszawie (4,96 proc.). Ciekawostką jest, że oczekiwane rentowności się spolaryzowały. W czterech wymienionych miastach wynoszą znacząco ponad średnią, a w trzech poniżej. Słabiej wygląda to w Gdyni (3,69 proc.), Krakowie (3,61 proc.) i Poznaniu (3,53 proc.). Interesująco wygląda porównanie Gdańska i Gdyni. Sąsiadujące ze sobą miasta mają bardzo podobne stawki zakupu mieszkania, ale już w przypadku najmu, w Gdyni jest taniej o prawie jedną czwartą.

Kupujący mieszkanie w stolicy muszą liczyć się z tym, że przeciętna (liczona na podstawie median) cena metra to wydatek na poziomie prawie 7,1 tys. zł. W zamian za to można liczyć na znacznie wyższe stawki najmu niż w innych dużych miastach. Po obniżeniu danych ofertowych zgromadzonych przez serwis Domiporta.pl o 5 proc. wynika, że przeciętna stawka najmu w Warszawie to 44,39 zł za metr kwadratowy. To o ponad 80 proc. więcej niż w Łodzi i o 42 proc. więcej niż średnia dla badanych w raporcie wszystkich miast.

Z obliczeń Home Brokera wynika, że przy niezmienionych warunkach najmu inwestycja w mieszkanie na wynajem w Gdańsku zwróci się po 19,5 roku. W przypadku nieruchomości zlokalizowanej w Poznaniu będzie to ponad 28 lat, różnica jest więc znaczna.

Rentowność zależna od wielu czynników

Trzeba jednak pamiętać, że obliczenia opierają się na średnich i medianach, co oznacza, że wśród inwestorów będą osoby, które zarobią więcej i takie, których zysk będzie niższy. Rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem zależy zarówno od samego mieszkania, jak i inwestora. Wszak znalezienie najemcy i wybór odpowiedniej osoby to niełatwa sztuka, a efekty tych działań bezpośrednio przekładają się na opłacalność całej operacji. Także stawki zakupu i najmu będą się mocno różnić w danym mieście w zależności od standardu nieruchomości oraz jej lokalizacji.

Zysk wyższy od tego w banku

Nawet 3,53 proc. netto w skali roku (czyli najniższa oczekiwana rentowność spośród analizowanych miast) to stawka nie do osiągnięcia dziś na bankowej lokacie dla klientów chcących zdeponować więcej niż 5-10 tys. zł. W promocyjnych ofertach można wprawdzie coś znaleźć, ale zawsze jest tam ograniczenie dotyczące maksymalnej kwoty lokaty. Osoby mające do zainwestowania np. 100 tys. zł na rocznej lokacie zarobią dziś maksymalnie nieco ponad 2,5 proc. w ujęciu netto. Podobne stawki oferują obligacje skarbu państwa. Trzeba jednak dodać, że wyższe niż na lokatach i obligacjach zyski wiążą się z ryzykiem, bo nie każdy zarobi tyle co średnia rynkowa lub więcej.