10 czy 20 procent? Jaki wkład własny w 2017 roku?

Przeczytaj także: Niski wkład własny tylko w 9 bankach

Obowiązująca od 2013 roku Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego stopniowo, w kolejnych latach zaostrzała wymogi dotyczące wkładu własnego. Początkowo, od 2014 roku, wymagane było posiadanie 5 proc. środków własnych. W kolejnym roku wymóg ten wzrósł do 10 proc. W roku bieżącym banki mogą, zgodnie z regulacjami nadzoru, udzielić kredytu w maksymalnej wysokości 85 proc. wartości nieruchomości, co w praktyce oznacza konieczność wniesienia 15 proc. środków własnych. Jednak przepisy KNF pozwalają na pożyczenie nawet 90 proc., ale pod warunkiem ubezpieczenia brakujących 5 proc. Tak zwane ubezpieczenie niskiego wkładu własnego w kilku bankach umożliwia więc zaciągnięcia kredytu z 10 proc. wkładem własnym wraz z opcją ubezpieczenia. Co prawda Rekomendacja S dopuszcza jeszcze trzy inne formy zabezpieczenia (blokada środków, zabezpieczenie na papierach wartościowych NBP lub Skarbu Państwa, zabezpieczenie na środkach kredytobiorcy zgromadzonych na IKE lub IKZE), ale w praktyce stosowane przez banki jest tylko ubezpieczenie niskiego wkładu.

Aktualnie ofertą kredytów hipotecznych z 10 proc. wkładem własnym dysponuje 7 instytucji, w tym najwięksi gracze na rynku. Warto podkreślić, że nie zawsze w pozostałych bankach wystarczy 15 proc. środków własnych, aby uzyskać kredyt. Dwa banki w każdej sytuacji zawsze będą wymagać 20 proc. wkładu własnego, zatem ich polityka kredytowa jest bardziej wymagająca, niż zasady narzucone przez Rekomendację S.

Jaki wkład własny w 2017 roku?

W przyszłym roku, zgodnie z Rekomendacją S, banki będą mogły udzielać kredytów w maksymalnej wysokości 80 proc. wartości nieruchomości. Jednocześnie nadzór dopuszcza stosowanie analogicznych rozwiązań, jak w roku bieżącym w sytuacji, gdyby bank chciał udzielić wyższego kredytu. Możliwe zatem będzie finansowanie na poziomie nawet 90 proc., ale pod warunkiem ubezpieczenia nadwyżki ponad sugerowany poziom 80 proc. wartości nieruchomości. Możemy zatem przypuszczać, że jeśli sytuacja na rynkach finansowych nie ulegnie gwałtownej zmianie, to podobnie jak w roku bieżącym kilka instytucji także zdecyduje się na finansowanie na poziomie 90 proc., czyli tylko z 10 proc. wkładem własnym kredytobiorcy.

Ubezpieczenie – ile to kosztuje?

W trzech bankach całą składkę ubezpieczeniową pokrywa bank. Oznacza to, że kredytobiorca z tytułu objęcia ochroną ubezpieczeniową nie ponosi żadnych dodatkowych kosztów. W innych bankach udzielających kredytów w wysokości do 90 proc. koszt ubezpieczenia uwzględniony jest w racie kredytowej. Oprocentowanie kredytu jest podwyższone o 0,2-0,25 p.p. do czasu aż kwota zadłużenia spadnie poniżej określonego poziomu względem wartości nieruchomości. W tym miejscu warto bowiem zwrócić uwagę, że mimo iż Rekomendacja S nakazuje w 2016 roku ubezpieczyć nadwyżkę ponad 85 proc. wartości, to banki ubezpieczają część kredytu ponad 80 proc. Podwyższenie oprocentowania o 0,20-0,25 p.p. oznacza wzrost miesięcznej raty o 10-15 złotych na każde 100 tysięcy zadłużenia. Samo ubezpieczenie niskiego wkładu własnego nie jest nowością na rynku. Trzeba mieć świadomość, że takie zabezpieczenia są stosowane w bankach już od wielu lat. Nawet w czasach boomu kredytowego w latach 2006-2008 kiedy banki udzielały kredytów na 100 czy 110 proc. ubezpieczenie niskiego wkładu było powszechnie stosowane. Standardowo banki finansowały wtedy nieruchomości do 80 proc. wartości, a nadwyżka w wysokości 20 czy 30 proc. była ubezpieczana.

Czy można zastąpić wkład własny?

Pomimo obligatoryjnego wniesienia minimum 10 proc. środków własnych, także przy opcji ubezpieczenia brakującej pozostałej kwoty, w pewnych przypadkach możliwe będzie uzyskanie kredytu bez angażowania środków własnych. Taką możliwość daje program Mieszkanie dla Młodych (MdM), gdyż uzyskiwana dopłata jest traktowana przez banki jako wkład własny kredytobiorcy. Jeśli zatem spełniamy wymogi programu, to wkład własny możemy zastąpić dopłatą z rządowego programu. W pewnych przypadkach uzyskana dopłata może stanowić nawet 20 czy więcej procent wartości nieruchomości. Na największe kwoty mogą liczyć rodziny wychowujące 2 czy 3 dzieci, jednak musimy pamiętać, że otrzymywane przez nie umowne 20 czy 30 proc. dopłaty nie zawsze stanowi dokładnie taką samą część ceny transakcyjnej. W uwagi na sposób wyliczania dopłaty często jest to kwota stanowiąca 15-25 proc. rzeczywistej wartości mieszkania. Jednak nawet jeśli dopłata nie pokryje całego wymaganego wkładu, to będzie realną pomocą dla osób zaciągających kredyt.

Możemy zatem przypuszczać, że w przyszłym roku zasady udzielania kredytów w praktyce niewiele się zmienią. Część banków będzie bezwzględnie wymagać 20 proc. środków własnych, ale kilka z nich prawdopodobnie udzielać będzie kredytów z 10 proc. wkładem własnym, ale z koniecznością ubezpieczenia brakującej kwoty. Zatem pod względem wkładu własnego przyszły rok może być podobny do kończącego się 2016 roku.

Michał Krajkowski, Główny Analityk