Inwestycja w mieszkanie na wynajem: jak zarobić najwięcej?

Przeczytaj także: Mieszkanie na wynajem jako lokata? Słabe fundamenty

Doniesienia napływające z rynku wskazują, że już od kilku lat inwestycja w mieszkanie na wynajem finansowana jest przede wszystkim gotówką. W ten sposób Polacy płacą za ponad połowę lokali kupowanych od deweloperów. I wprawdzie odsetek ten na przestrzeni ostatnich miesięcy nieco się skurczył (z 62% do 53%), to i tak w zakupach ciągle dominuje gotówka. Czy faktycznie jest to najbardziej efektywne kosztowo rozwiązanie?

Co mówią liczby?

Aby móc udzielić odpowiedzi na powyższe pytanie, warto odwołać się do konkretnego przykładu i określić dla niego wskaźnik rentowności własnego kapitału, tj. ROE (Return on Equity), będący metodą oceny efektywności ekonomicznej inwestycji. Analitycy platformy Rentier.io przeanalizowali zakup mieszkania o następujących parametrach: 2 pokoje, zlokalizowane na warszawskim Bemowie, którego cena ofertowa wynosi 240 tys. zł (do remontu), powierzchnia 34,1 m2, ostatnie (10) piętro w bloku, czynsz miesięczny 280 zł, wystawione na sprzedaż na jednym z najpopularniejszych portali ogłoszeniowych.

Zakup za gotówkę

Założenia, które zostały przejęte:

• okres inwestycji – 30 lat
• nakłady na wykończenie – 17 000 zł (mieszkanie jest do remontu, więc założono 500 zł/m2 dodatkowych kosztów)
• wydatki na nowe meble i AGD – 17 000 zł
• szacowany przychód z najmu – 2 100 zł (na podstawie estymacji platformy Rentier.io)
• liczba miesięcy najmu w roku – 11 miesięcy (konserwatywne założenie - średnio jeden miesiąc pustostanu rocznie)
• koszty niewielkiego remontu – odświeżenia mieszkania co 3 lata – 500 zł
• koszty większego remontu co 10 lat – 10 000 zł
• koszty doposażenia mieszkania co 2 lata – 500 zł
• 150 zł rocznie na różne niespodziewane wydatki, np. awarie.

W przypadku kredytowania zakupu nieruchomości, rentowność kapitału własnego - ROE brutto wynosi 5,58% brutto, czyli jest ponad dwukrotnie wyższy niż w przypadku wysoko oprocentowanej obecnie lokaty bankowej – 2,5% brutto.

Mieszkanie kupowane na kredyt

Na potrzeby kredytu zostały przyjęte następujące założenia:

• wkład własny – 20%
• oprocentowanie kredytu (WIBOR + marża) – 3,5%
• nakłady na wykończenie zostaną pokryte także z kredytu

Zatem, w przypadku kredytowania zakupu nieruchomości, rentowność kapitału - ROE brutto - wynosi aż 17,68%, czyli ponad trzy razy więcej niż w przypadku zakupu tego samego lokalu za gotówkę – 5,58%. Co ważne, zmniejsza się także okres zwrotu o 5 lat na korzyść zakupu lokalu na kredyt; w przypadku zaciągnięcia kredytu okres zwrotu wynosi 12 lat, zaś dla gotówki 17 lat. Należy jednak zauważyć, że w przypadku zaciągnięcia kredytu właściciel lokalu otrzymuje co miesiąc do ręki mniej gotówki. Niemniej myśląc długoterminowo, zainwestowane pieniądze bardziej efektywnie pracują dla inwestora w opcji finansowania kredytem.

Powyższe analizy Rentier.io pokazują, że lepszą strategią w dążeniu do niezależności finansowej jest zbudowanie portfela kilku nieruchomości na wynajem, przy wykorzystaniu dźwigni w postaci kredytu, zamiast zakupu jednego lokalu za gotówkę. Warto jednak mieć na uwadze, że kredyt zaciąga się na dłuższy okres, niż tylko kilka miesięcy czy parę lat. A w przyszłości sytuacja ekonomiczna w kraju i na świecie może ulec zmianie. W przypadku kryzysu gospodarczego nastąpi wzrost oprocentowanie kredytu, co będzie skutkowało obniżeniem się ROE, w przypadku zakupu mieszkania na kredyt. Zatem każdy inwestor – przyszły nabywca nieruchomości – powinien dokładnie rozważyć jaką strategię przyjmuje i zdecydować czy sfinansować zakup inwestycji za gotówkę czy na kredyt.