Inwestycje hotelowe: od czego zależy zysk?

Przeczytaj także: Czy kupno mieszkania to dobra inwestycja?

Inwestując w pokój w hotelu można otrzymać w formie przychodów nawet 10% jego wartości rocznie –zgodnie z danymi Lion’s House takie stawki za najem oferują inwestorom niektóre projekty, gwarantując w umowach wysokość wynagrodzenia przez przynajmniej kilka lat. Coraz częściej na rynku pojawiają się oferty, zgodnie z którymi nowy nabywca lokalu w hotelu zarządzanym przez wyspecjalizowaną firmę, otrzyma wynagrodzenie proporcjonalne do przychodu generowanego przez cały obiekt.

12,5% zamiast 7%?

Czy jest to dobre rozwiązanie? Z jednej strony powstaje ryzyko, że osiągany przychód z inwestycji będzie zróżnicowany w poszczególnych sezonach roku. Z drugiej jednak, jak wynika z wyliczeń poszczególnych firm zarządzających, potencjalne zyski z najmu mogą być wtedy wyższe. Wiele zależy od obłożenia, czyli tego jak często pokój hotelowy rzeczywiście jest wynajęty. W przypadku inwestycji położonej w Kościelisku właściciel mógłby w formie przychodów otrzymać 12,5% wartości nieruchomości gdy obłożenie wyniesie 65% (rentowność ta uwzględnienia już koszt czynszu na poziomie 10 zł za m kw. miesięcznie). W inwestycji tej alternatywą byłoby 7% zysku, gdyby inwestor chciał otrzymywać wynagrodzenie na podstawie umowy z gwarantowanym jego poziomem. Nie powinno więc dziwić, że takie rozwiązanie nie cieszy się dużym zainteresowaniem wśród inwestorów. Wraz z malejącym poziomem obłożenia ograniczany będzie też możliwy do uzyskania przychód. Zgodnie z szacunkami przedstawicieli kościeliskiej inwestycji, przy obłożeniu na poziomie 55% będzie można uzyskać 10,4% rentowności, a przy 45% obłożenia - 8,3% rentowności.
Atrakcyjna lokalizacja pozwala podnieść obłożenie

Który z tych poziomów obłożenia można uznać za realistyczny? Zgodnie z danymi GUS przeciętne wykorzystanie pokoi w hotelach, motelach, pensjonatach i innych obiektach hotelowych w I półroczu 2011 r. wyniosło 39,1%. Dane operatora kościeliskiego projektu hotelowego sugerują obłożenie na poziomie około dwukrotnie wyższym niż średnia krajowa. Potwierdza to, że wybór atrakcyjnego projektu hotelowego jest kluczowy dla możliwych do osiągnięcia zysków przez inwestorów.

Udział w zyskach nawet o połowę wyższy

Nie jest to jednak jedyny czynnik, na który warto zwracać uwagę przy wyborze inwestycji. Kolejnym jest udział nabywcy lokalu w przychodach za noclegi. Zgodnie z danymi Lion’s House może on na przykład wynosić 50% - tak jak w przypadku inwestycji w Ostródzie, Szklarskiej Porębie czy Ustroniu Morskim lub 70% jak w przypadku projektu w Międzyzdrojach, a także nawet 75% jak we wspomnianym wcześniej Kościelisku. W Międzyzdrojach i Kościelisku inwestor może partycypować w zyskach hotelu od momentu jego uruchomienia, a w pozostałych trzech przypadkach najpierw osiąga czynsz w gwarantowanej wysokości. W Ostródzie jest to 8% rocznie przez 5 lat, a w Szklarskiej Porębie i Ustroniu Morskim odpowiednio 7 i 6,5% przez pierwsze 2 lata. W części projektów można też spotkać się z takim rozwiązaniem, że inwestor otrzymując wynagrodzenie za wynajęcie swojego pokoju w hotelu w postaci partycypacji w zyskach w hotelu będzie też miał zagwarantowaną minimalną stopę zwrotu. Gdyby więc jego zysk był niższy niż ta wartość graniczna, operator zobowiązuje się wypłacić dodatkowe wynagrodzenie. W Kościelisku wyniesie więc ono minimum 5% wartości nieruchomości rocznie, a w Ostródzie 8%.