Rentowność inwestycji: lepsze mieszkanie niż lokata

Przeczytaj także: Długoterminowe inwestowanie na giełdzie

Zakup mieszkania na wynajem, niewielkiego lokalu użytkowego czy pokoju w hotelu, który będzie generował regularne zyski wymaga kapitału rzędu 200 – 300 tys. zł. Kwota ta nie pozwala jednak na dywersyfikację inwestycji, która dałaby z jednej strony możliwość maksymalizacji zysku przy założonym poziomie ryzyka, a z drugiej zachowania płynności finansowej, ważnej szczególnie dla osób prowadzących działalność gospodarczą.

Połowa majątku najbogatszych lokowana jest w nieruchomościach

Zbudowanie bezpiecznego portfela, który generowałby zadowalające zyski i pozwalał utrzymać względną płynność, wymaga zaangażowania w mieszkania, grunty i lokale użytkowe przynajmniej miliona złotych. Należy przy tym zauważyć, że z Wealth Report 2013 (Knight Frank), stworzonego na podstawie badania opinii private bankierów z różnych krajów, wynika, że najbogatsi lokują przeciętnie 22% swojego majątku w nieruchomościach inwestycyjnych. Kolejne 26% kapitału stanowią nieruchomości kupione w celu zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. W efekcie prawie połowa posiadanego majątku najbogatszych lokowana jest na rynku nieruchomości, a wspomniany raport sugeruje, że w tym roku udział ten będzie rósł.

---

Notka metodologiczna

Porównując rentowność inwestycji w różne klasy aktywów za priorytet uznaliśmy wybór danych za możliwie długi okres. Badanie oparto więc o zbiory sięgające nawet kilkadziesiąt lat wstecz, co w zamyśle miało minimalizować wpływ faz cykli koniunkturalnych na prezentowane wyniki. Kwestia ta była na tyle ważna, że pominięto porównywalność terytorialną danych. Zastąpiono ją porównaniem wyników inwestycji w różne klasy aktywów na poziomie realnym. Jest to podejście słuszne, o ile założy się, że na efektywnych rynkach aktywa o zbliżonym poziomie generowanego ryzyka generują podobne realne zyski (po skorygowaniu o inflację, która w poszczególnych krajach jest różna).

---

Nieruchomości bezpieczną przystanią dla gotówki?

W opinii private bankierów przebadanych przez Knight Frank wynika, że rok 2013 będzie rokiem inwestowania posiadanej przez najbogatszych inwestorów gotówki (likwidacji lokat). Może to mieć związek z obawami o powtórzenie cypryjskiego scenariusza lub coraz większą jawnością kapitału lokowanego w krajach słynących do tej pory z niepodważalnej tajemnicy bankowej. W opinii bankowców, najbogatsi będą też zmniejszać swoje zaangażowanie na rynkach obligacji skarbowych. Jest to pochodna z jednej strony utrzymującego się kryzysu finansów publicznych, a z drugiej przekonania, że stopy procentowe na najważniejszych globalnych rynkach dalej spadać już nie mogą (ruch w górę powoduje spadek wartości obligacji). Z Wealth Report 2013 raportu wynika również, że w tym roku w portfelach najbogatszych inwestorów rósł będzie udział takich klasach aktywów jak akcje, nieruchomości, metale szlachetne czy waluty. Szczególnie drugie na liście – nieruchomości - mogą z dużym prawdopodobieństwem zastąpić miejsce bezpiecznych inwestycji, takich, jak lokaty i obligacje. Istotną przewagą nieruchomości jest przy tym ich materialna postać będąca przeciwieństwem elektronicznego zapisu, jaki mają dziś papiery wartościowe czy lokaty w banku.

Spore realne zyski przy niskim poziomie ryzyka

Realne zyski generowane przez nieruchomości mogą być wielokrotnie wyższe niż w przypadku przeciętnej lokaty. Z danych Banku Światowego wynika, że trzymając pieniądze na lokacie w jednym z 15 krajów europejskich w latach 1961-2011 można było zrealizować przeciętny zysk na poziomie 6,5% (dla każdego z badanych krajów przyjęto minimum 25-letni okres). Zyski takie można by uznać za przynajmniej godziwe, ale przedstawione w wartościach nominalnych nie są dostatecznie miarodajne. Po uwzględnieniu inflacji natomiast realny zysk topnieje do zaledwie 0,2% średnio w ciągu roku. Operowanie na wartościach realnych jest niezbędne w przypadku porównywania wyników różnych klas aktywów i różnych geograficznie rynków.