Mieszkanie, lokata, obligacje: rentowność VII 2013

Przeczytaj także: Mieszkanie, lokata, obligacje: rentowność V 2013

W dalszym ciągu mamy do czynienia ze spadającym oprocentowaniem lokat, malejącą inflacją a co za tym idzie słabnącą atrakcyjnością obligacji – mówi Agnieszka Grotkowska, dyrektor ds. Projektów Specjalnych, Domiporta.pl. Te elementy, w połączeniu z lekkim odbiciem cen transakcyjnych, jakie obserwujemy w zasadzie od początku tego roku, sprawiają, że wynajem, mimo że bardzo stabilny i utrzymujący się na prawie niezmiennym poziomie, staje się coraz bardziej atrakcyjny i opłacalny w stosunku do innych form lokowania kapitału – dodaje Grotkowska.

Według danych z sierpnia, średnia oczekiwana roczna rentowność netto wynajmu mieszkań wynosi 3,96 proc. W porównaniu z poprzednim raportem z czerwca tego roku, niemal się ona nie zmieniła, gdyż spadła ledwie o 0,03 p.p. Wskaźnik powstaje na podstawie średnich ofert wynajmu mieszkań zamieszczanych w serwisie Domiporta.pl w przeliczeniu na metr kwadratowy ich powierzchni oraz średnich cen transakcyjnych mieszkań, po jakich klienci Open Finance dokonują transakcji ich zakupu. W wyliczeniach uwzględniane zostały dane z Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia.

Średnia stawka z ofert zamieszczonych w lipcu w portalu Domiporta.pl dla wymienionych miast podliczona została na 29,5 zł w przeliczeniu na metr kwadratowy mieszkania. W porównaniu z poprzednim raportem stawka ta wrosła o 1,2 proc. Największy wzrost odnotowany został w Gdańsku (3,8 proc.) i Krakowie (2,4 proc.). Z kolei spadek średniej stawki wynajmu wystąpił w Gdyni (-0,8 proc.) i Warszawie (-0,5 proc.). Liczba uwzględnionych w obliczeniach ofert wynajmu zamieszczonych w serwisie Domiporta.pl niemal się nie zmieniła i wzrosła o 3 proc. w porównaniu z raportem sprzed dwóch miesięcy.

Potencjalne dochody z wynajmu nadal bardzo wyraźnie przewyższają zyski, jakie możliwe są do osiągnięcia w przypadku lokat czy obligacji skarbowych. Rekordowo niskie stopy procentowe sprawiają, że banki tną oprocentowanie oferowanych przez siebie depozytów. Średnia rentowność netto rocznych lokat w aktualnej ofercie to – wg danych z początku sierpnia – nieco ponad 2 proc. (o 0,3 p.p. mniej niż przed dwoma miesiącami), czyli niemal o połowę mniej niż wskaźnik średniej oczekiwanej rentowności wynajmu. Z kolei niska inflacja sprawia, że mniejsza jest też atrakcyjność dziesięcioletnich obligacji skarbowych (nazwa skrócona EDO), których kupon zależy od stopy inflacji i jest powiększany o ustaloną marżę. Oprocentowanie sprzedawanych obecnie papierów w pierwszym roku odsetkowym to co prawda 4 proc., czyli ok. 3,2 proc. netto, jednak w pozostałych okresach marża spadnie z 3,8 do 1,5 p.p., a to oznacza, że jeśli infla cja będzie utrzymywała się na niskim poziomie, poniżej 2 proc., to oprocentowanie netto obligacji dziesięcioletnich w kolejnych okresach odsetkowych może oscylować w granicach 2,4-2,8 proc.

Są to argumenty przemawiające za tym, że nieruchomości są jednym z najciekawszych i najbezpieczniejszych aktywów inwestycyjnych – potwierdza Agnieszka Grotkowska. Trzeba jednak zawsze pamiętać o tym, że inwestycja w nieruchomości jest inwestycją długoterminową i jej opłacalność zmienia się w czasie w odniesieniu do m.in. takich parametrów rynkowych jak, oprocentowanie lokat, obligacji, kredytów hipotecznych czy zmiany cen mieszkań – wyjaśnia.

Uwzględniając zmianę cen transakcyjnych oraz stawek ofertowych wynajmu, przychodów z wynajmu oraz inflację, średni realny zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem dokonanej przed 12 miesiącami podliczony został na blisko 4,8 proc. Dodatnia realna stopa zwrotu w raportach Open Finance i Domiporta.pl po raz pierwszy pojawiła się w kwietniu i od tej pory cały czas rośnie. Głównie jest to zasługą rosnących od początku roku średnich cen transakcyjnych mieszkań, które na koniec lipca podliczone zostały już na 12,3 proc.

Trzeba pamiętać, że z dostępnych ofert lokat bankowych uda się wybrać wyżej oprocentowane niż prezentowana średnia. Rentowność najmu należy jednak również obliczyć dla konkretnego przypadku. Na wynik obliczeń mają wpływ nie brane tu pod uwagę czynniki, takie jak dłuższe niż półtora miesiąca rocznie okresy przestojów, koszty remontów czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.