W najbliższym okresie zamierzam wziąć kredyt mieszkaniowy,
zastanawiam się więc nad wyborem waluty.
Żeby wybór tan był racjonalny przeprowadziłem symulację spłaty kredytu
w trzech wariantach :
- kredyt złotówkowy w PKO BP
- kredyt złotówkowy w BZ WBK
- kredyt w CHF w Millenium
Wynik jest na tyle ciekawy że postanowiłem go przedstawić na tej grupie.

Na początek założenia:
Porównujemy kredyty oprócz standardowych parametrów jak
oprocentowanie i prowizja uwzględniam ponadto:
1. W kredycie walutowym pożyczając pieniądze bank przelicza
kwotę po kursie kupna a spłacając kredyt po kursie
sprzedaży, w praktyce do spłacanej kwoty należy doliczyć 2.5%
oczywiście rozłożone jest to na okres spłaty czyli kilkanaście lat
2. Oprocentowanie w CHF jest obecnie niskie,
mylnym jest stwierdzenie że tak będzie przez następne 15 – 20 lat,
szanse na dalsze obniżanie oprocentowania są małe
za to za kilka lat oprocentowanie to na pewno wzrośnie
3.Po wejściu do strefy euro oprocentowanie kredytu w CHF
będzie porównywalne do kredytu w euro a ryzyko kursowe
spowoduje że kredyt trzeba będzie przewalutować,
czyli dodatkowy koszt 1% pozostałej kwoty,
może dojść jeszcze koszt ustanowienia nowej hipoteki


A teraz konkrety :
Kredyt 100 000 na 20 lat spłacany w ratach równych
Symulacja spłat do 2006 roku

rok 2002 – zaciągamy kredyt
prowizja PLN PKO BP 1% = 1000 zł
(dla kredytów mniejszych od 100 000 prowizja 1.2%)
prowizja PLN BZ WBK 1.5% = 1500 zł
prowizja CHF 1% = 1000 zł
podczas symulacji zakładam że kurs waluty CHF nie zmienia się

PKO BP
PLN – oprocentowanie 9.19%
11-2002 do 12-2002 rata 911,98
od 01-2003 oprocentowanie PLN = 8.8%
01-2003 do 06-2003 rata 887,04
od 07-2003 oprocentowanie PLN = 8.4%
07-2003 do 12-2003 rata 862,19
od 01-2004 oprocentowanie PLN = 8.0%
01-2004 do 06-2004 rata 838,1
od 07-2004 oprocentowanie PLN = 7.5%
07-2003 do 12-2003 rata 809,00
od 01-2005 oprocentowanie PLN = 7.0%
01-2005 do 12-2005 rata 780,97
PLN PKO BP – pozostały kapitał = 92 532.04


BZ WBK – przez pierwszy rok oprocentowanie stałe 7.99%
później zmienne (prognoza jak dla PKO BP + 0.5%)
PLN – oprocentowanie 7.99%
11-2002 do 10-2003 rata 835,32
od 11-2003 oprocentowanie PLN = 8.9%
11-2003 do 12-2003 rata 891,30
od 01-2004 oprocentowanie PLN = 8.5%
01-2004 do 06-2004 rata 866,85
od 07-2004 oprocentowanie PLN = 8.0%
07-2003 do 12-2003 rata 837,28
od 01-2005 oprocentowanie PLN = 7.5%
01-2005 do 12-2005 rata 808,78
PLN BZ WBK– pozostały kapitał = 92 645.66
Pozostały kapitał jest większy niż przy spłacie w PKO BP o 113,62


CHF – oprocentowanie 3.92% (kwoty uwzględniają różnicę
2.5% w kursie sprzedaż/zakup)
11-2002 do 12-2003 rata 601,77 zł
od 01-2004 oprocentowanie CHF = 4.92%
01-2004 do 12-2005 rata 652,80 zł
CHF – pozostały kapitał (po przewalutowaniu na PLN)= 91 787.99
przewalutowanie na EUR/PLN 1%= 917.88
Pozostały kapitał jest mniejszy niż przy
spłacie w PKO BP o 744.06

Od 2006 roku wszystkie kredyty są w euro/PLN.

Suma PKO BP:
Prowizja 1000 + suma rat 31 573.51 = 32 573.51

Suma BZ WBK:
Prowizja 1500 + suma rat 31 742.53 + 113.62 = 33 356.15
Kredyt jest droższy od kredytu w PKO BP o 782.64
Do tego dochodzi wyższa składka na ubezpieczenie
do momentu ustanowienia hipoteki oraz znacznie wyższe
ubezpieczenie wkładu własnego.


Suma CHF :
Prowizja 1000 + suma rat 24 694.37 + przewal. 917.88 – 744.06 = 25 868.19
Różnica PKO BP – CHF = 6 705.32 co stanowi 7% z 92 532.04


Dla porównania dane z kalkulatora internetowego do obliczania
kosztów kredytu, tym razem dla całego okresu spłaty czyli 20 lat:
Kredyt w PLN 9.19% suma wpłat 219 875.6
Kredyt w CHF 3.92% suma wpłat 145 425.56
Czyli koszt w CHF jest o 74 450.04 zł tańszy od złotówkowego
Oczywiście taki kalkulator nie uwzględnia zmian oprocentowania
w czasie ani różnicy w cenie kupna/sprzedaży waluty.
Kwota otrzymana z kalkulatora jest ponad jedenastokrotnie
większa od wcześniej obliczonej.


Całą symulację przeprowadziłem przy stałem kursie PLN/CHF,
jeśli w ciągu najbliższych trzech lat kurs CHF wzrośnie
o ponad 7% to okaże się że kredyt złotówkowy jest bardziej korzystny.
Taki wzrost kursu jest bardzo prawdopodobny co pozwala
poważnie zastanowić się nad wyborem waluty kredytu.

Jak dla mnie to rewelacja, dotychczasowe symulacje na kalkulatorach
w internecie pokazywały jednoznacznie że kredyty walutowe są dużo
tańsze a teraz raczej zdecyduje się na kredyt złotówkowy.

Gdyby ktoś miał jakieś propozycje zmian lub uwagi to z góry za nie dziękuję.

Pozdrawiam
AR



--
Wysłano z serwisu OnetNiusy: http://niusy.onet.pl

do góry

Użytkownik <a...@p...onet.pl> napisał w wiadomości
news:3355.00002eb0.3da28873@newsgate.onet.pl...
> W najbliższym okresie zamierzam wziąć kredyt mieszkaniowy,
> zastanawiam się więc nad wyborem waluty.
[...]> Jak dla mnie to rewelacja, dotychczasowe symulacje na kalkulatorach
> w internecie pokazywały jednoznacznie że kredyty walutowe są dużo
> tańsze a teraz raczej zdecyduje się na kredyt złotówkowy.

Ale każdy rozsądny człowiek wie, że długoterminowy kredyt należy brać
wyłącznie w walucie w jakiej się zarabia
Twój raport jest tego uzasadnieniem

do góry

Użytkownik <a...@p...onet.pl> napisał w wiadomości
news:3355.00002eb0.3da28873@newsgate.onet.pl...
> Jak dla mnie to rewelacja, dotychczasowe symulacje na kalkulatorach
> w internecie pokazywały jednoznacznie że kredyty walutowe są dużo
> tańsze a teraz raczej zdecyduje się na kredyt złotówkowy.

Ja nie prowadziłem tak zaawansowanych obliczeń, ale wniosek wysnułem
podobny: zbyt mały zapas różnicy kosztów na ryzyko kursowe. Stąd też wziąłem
w PLN w PKO BP :-))

Pozdrawiam
Robert Wicik

do góry

test

do góry

>1. W kredycie walutowym pożyczając pieniądze bank przelicza
>kwotę po kursie kupna a spłacając kredyt po kursie
>sprzedaży, w praktyce do spłacanej kwoty należy doliczyć 2.5%
>oczywiście rozłożone jest to na okres spłaty czyli kilkanaście lat


Nie jestem pewien czy nie zaniżasz prowizji związanej z różnicą kursową
walut.
Po pierwsze kiedyś obliczałem tą różnicę i wyszło mi 4 procenty, może to się
zmiania w czasie
Po drugie przeliczenie występuję dwa razy. Raz gdy bierzesz kredyt
przeliczane jest ze złotówek na walutę, drugi raz gdy spłacasz w złotówkach
kredyt walutowy i tu znowy zdaje się tracisz na różnicy kursowej.

Wydaj mi się że prowizję wynikającą z różnicy kursowej płacisz róenirż przy
przewalutowaniu na złotówki, a podwójna przy przewalutowniu z waluty na
walutę, ale to trzeba by sprawdzić.

JZ

do góry

<a...@p...onet.pl> napisał:

> Gdyby ktoś miał jakieś propozycje zmian lub uwagi to z góry za nie
dziękuję.
>

Uwaga choćby taka, że w Millenium można dwa razy przewalutować bez prowizji.
Dopiero trzecie przewalutowanie jest z prowizją

do góry