Odpowiedz na post Iskierki z wątku Kredyt mieszkaniowy PLN – CHF.

Iskierko,

(Jeżeli taki zwrot Cię obraża to przepraszam). Dokładnie zapoznałem się z Twoim
postem. Moim zdaniem robisz dość nietypowe założenie, że wielkość rat ustala
kredytobiorca (oczywiście poczynając od pewnego minimum, które jest równe
odsetkom za 120000 PLN przez miesiąc). Formalnie jednak jest to do
zrealizowania przez wzięcie kredytu na 25 lat o równych ratach łącznych i
systematycznej (co miesięcznej) stałej nadpłacie. Pewno gorzej z praktyką ale
zostawmy to na boku. Powtórzyłem częściowo Twoje obliczenia i w pełni
potwierdzam wyniki. Teraz kilka uwag. i dodatkowych wyjaśnień mojego
podejścia.

1. Będę się trochę upierał aby analizę przerwać w momencie wprowadzenia EURO.
Wydaje mi się, że wtedy kredyty w EURO lub w CHF nie będą się znacznie różniły.
(Trzeba by jednak sprawdzić jak jest teraz w Uni - ja nie wiem). Jeżeli jednak
zgodzimy się, że analizę doprowadzamy tylko do momentu wprowadzenia EURO, to
aby porównać dwa kredyty musimy operować jedna walutą. Oczywiście pozostały do
spłacenia kredyt w PLN przejdzie w EURO, zaś kredyt CHF najprawdopodobniej
pozostanie w tej walucie. I teraz najważniejsze. Człowiek z kredytem w PLN
spłacił już kilkadziesiąt rat w PLN i pozostał mu do spłacenia kapitał w PLN,
zaś człowiek z kredytem w CHF też spłacił kilkadziesiąt rat w PLN i pozostał mu
do spłacenia kapitał w CHF. Aby NIE był możliwy arbitraż walutowy musi chyba
zachodzić

K(EURO/PLN) = K(EURO/PLN)*K(PLN/CHF) (1)

gdzie K(A/B) oznacza cenę w walucie A jednej jednostki waluty B. Pomijam tutaj
różnice pomiędzy kursem kupna a sprzedaży. Zależność powyższa upoważnia mnie do
obliczenia Kosztu Kredytu zaciągniętego w walucie X a spłacanego w PLN jako

KK = zapłacone raty (w PLN) + pozostały kapitał(w walucie X)*K(PLN/X) (2)

Jest to niewątpliwie kwota, którą już zapłaciłem plus to co muszę jeszcze
zapłacić DZISIAJ. Mogę oczywiście KK (jako całość lub jako część) wyrazić w
innej walucie, ale ze względu na warunek (1) po tym przewalutowaniu mogę wrócić
do starej waluty i nic nie stracę ani też zyskam. Takie właśnie rozumowanie
doprowadziło mnie do wniosku, że koszt kredytu na dany dzień powinien wyrażać
się wzorem (2).

2. Idąc dalej założyłem, że oprocentowanie kredytu w PLN (z 6,62%) spadnie po
6 latach tylko do poziomu 5,62% - inaczej oznacza to spadek WIBOR3M do poziomu
4%. Dokładniej przez CAŁY pierwszy rok oprocentowanie będzie wynosiło 6,62%,
w drugim 6,41% i dalej odpowiednio 6,20%, 6,00% , 5,81%, 5,62%.

3. Następnie przyjąłem, ze pozostały kredyt po 6 latach (w dniu t) jest
spłacany. Oczywiście w rzeczywistości tego nie będziemy robić ale potrzebne
jest to do oszacowania kosztów kredytu na dzień t. .Dodatkowo założyłem, że
kredyt w CHF ma oprocentowanie stałe na poziomie 3% oraz kurs kupna i
sprzedaży CHF wynosi odpowiednio 2,7937 i 2,9077.

4. Powyższe założenia pozwalają mi na wyznaczenie Rzeczywistej Rocznej Stopy
Procentowej (RRSP), która dla kredytu w PLN wynosi 6,28% (stałe raty łączne)
lub 6,30 (stałe raty kapitałowe).

5. Teraz stawiam pytanie. Jaka musi być średnioroczny wzrost kursu sprzedaży
CHF, aby RRSP kredytu w CHF była nie mniejsza niż dla kredytu w PLN.

6. Wynik jest następujący: 2,81% (stałe raty łączne) lub 2,80 (stałe raty
kapitałowe).

7. Podobne obliczenia przeprowadziłem dla kredytu w PLN oprocentowanego
dzisiaj na poziomie 6,12% (WIBOR3M+1%). I znowu założyłem, że po sześciu
latach jego oprocentowanie spadnie tylko o 1%, Wtedy RRSP dla kredytu w PLN
wynosi 5,80% (stałe raty łączne) lub 5,82 (stałe raty kapitałowe). Wymagany
średnioroczny wzrost kursu sprzedaży CHF, aby RRSP kredytu w CHF była nie
mniejsza niż dla kredytu w PLN wynosi 2,25% (stałe raty łączne) lub 2,24 (stałe
raty kapitałowe).

8. Taka ciekawostka. Przy wyliczonych powyżej wzrostach kursu sprzedaży CHF
odpowiadających tej samej RRSP, koszt kredytu (patrz KK z wzoru (2)) w CHF
jest o 2179 (opr. 6,62, stałe raty łączne) , 3075 (opr. 6,62, stałe raty
kapitałowe), 1649 (opr. 6,12, stałe raty łączne), 2396 (opr. 6,12, stałe raty
kapitałowe) większy niż koszt kredytu w PLN. Te wartości dotyczą kredytu w
wysokości 100000. Wcześniejsze wyniki nie zależą oczywiście od wielkości
kredytu i dlatego go nie podawałem.

9. Reasumując. starałem się dokładnie przybliżyć moje wyliczenia, aby było
łatwo znaleźć ewentualny błąd matematyczny albo bezsensowność niektórych moich
założeń.

Przepraszając za długość tego posta, z pozdrowieniami Tensor1.

PS. Post jest właściwie skierowany do Ciebie, ale mam nadzieje, że spotka się z
zainteresowaniem przynajmniej jeszcze kilku osób i dlatego wysyłam go w takiej
formie a nie na priva.





--
Wysłano z serwisu OnetNiusy: http://niusy.onet.pl

do góry

Pomyłka we wzorze (1). Jest

           K(EURO/PLN) = K(EURO/PLN)*K(PLN/CHF)       (1)
Powinno być

K(EURO/PLN) = K(EURO/CHF)*K(CHF/PLN) oraz

K(X/Y)K(Y/X) = 1 dla każdej waluty X,Y.

Przepraszam Tensor1

--
Wysłano z serwisu OnetNiusy: http://niusy.onet.pl

do góry