Liwiusz wrote:
> W dniu 2015-05-20 o 21:16, J.F. pisze:
>> Wcale nie taki nonsens - tani kredyt to moze byc tania prowizja i marza
>> - a po co przeplacac, i niskie odsetki - a jak odsetki sie podniosa, to
>> jest spora szansa ze i mieszkania zaczna drozec :-)
>
> Niestety zależność jest "niski wibor - wysoka marża" a nie "skoro niski
> wibor to i niska marża". I to jest największa pułapka, a wniosek z tego
> jest taki, że najlepiej brać kredyty "gdy są drogie". Ot, taka polska
> anomalia.

Nie widzę w tym żadnej anomalii, lecz wcielenie teorii o fazach cyklu w
tzw. gospodarce rynkowej. Jak drożeje, to znaczy, że będzie tanieć. Jak
tanieje, to znaczy, że będzie drożeć :-)

do góry

Użytkownik "Liwiusz" napisał w wiadomości grup
dyskusyjnych:mjinh1$8jc$...@n...news.atman.pl...
W dniu 2015-05-20 o 20:14, Poldek pisze:
> Liwiusz wrote:
>>> Ja na przykład uważam, że cena metra mieszkania powinna oscylować
>>> wokół
>>> średniej pensji (w danym rejonie/mieście). W takim przypadku jest
>>> pole i
>>> do podwyżek pensji, i do obniżek cen mieszkań :)
>
>> Zaklinanie rzeczywistości :-)

>Chyba nie rozumiesz tego pojęcia. Zaklinałbym rzeczywistość, gdybym
>twierdził, że teraz metr mieszkania kosztuje pensję.

No to chciejstwo :-)
Chcialbys, bez patrzenia na rzeczywistosc :-)

Chociaz ... jak mieszkania beda zbyt drogie, to kto je bedzie kupowal
i gdzie obywatele beda mieszkac ?

Z drugiej strony - kto powiedzial ze mieszkanie dla rodziny musi miec
60m2 ? 30 wystarczy :-)
I kto powiedzial ze trzeba kupowac ? Zbuduje sie solidnie, to
wystarczy ze najemca zaplaci wartosc w 40 lat.

Inwestor nic z tego nie bedzie mial, ale wnukom kamienice zostawi :-)

J.

do góry

Największe miasta, przede wszystkim W-wa, obronią się, w aglomeracji stołecznej
będzie mieszkało około 20% ludności kraju, taki jest
światowy trend.
Do tego Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto.
Ale Katowice i/lub Łódź mogą podzielić los Detroit.


-----
> Drogi kredyt + demografia zrobią swoje, bez względu na to jak banki będą stawać na
rzęsach.

do góry

W dniu 20.05.2015 o 12:51, Liwiusz pisze:
> W dniu 2015-05-19 o 23:36, m pisze:
>> > W dniu 19.05.2015 o 20:03, Liwiusz pisze:
>>>> >>>
>>>>> >>>> lepszy kredyt na przewartościowane mieszkanie niż wynajmowanie (i
>>>>> >>>> spłacanie cudzego kredytu) przez ileś lat
>>> >>
>>> >> Demagogiczny argument. Jestem najemcą. Płacę czynszu mniej niż KOSZT
>>> >> kredytu na wartość mieszkania, które wynajmuję.
>>> >>
>>> >> O zaletach "drugoplanowych" (mobilność, brak kosztów typu ubezpieczenie
>>> >> mieszkania, ubezpieczenie NWW, brak konieczności dokonywania remontów,
>>> >> kupowania mebli i wyposażenia, brak konieczności posiadania wkładu
>>> >> własnego, brak PCC, brak podatków od nieruchomości a w przyszłości
>>> >> potencjalnego katastru itd.) tylko napomknę.
>> >
>> > Robiłeś wyliczenia? Bo ja, żeby udowodnić drugiej połowie że lepiej
>> > wynająć niż kupić, robiłem. Zakładałem na oko, że bardziej opłaca się
>> > nająć, różnicę odkładać i za X lat za tą odłożoną różnicę kupić mieszkanie.
>> >
>> > Ku mojemu zdziwieniu wyszło że jak uwzględnić choćby niewielką inflację,
>> > to szybciutko przestaje się opłacać i jedyną zaletą najmu jest mobilność.
> Coś źle liczysz, skoro "uwzględnienie choćby niewielkiej inflacji" tak
> zaburzało wynik.

Znalazłem arkusz w którym to liczyłem - w załączniku (tj. pod linkiem
http://www.filedropper.com/showdownload.php/kalkulac
je-najemkupno ).

Zauważ że nawet założenie zerowej inflacji i wysokiego wiboru (5) daje
że po kilku latach będę miał więcej własnej spłaconej nieruchomości niż
odłożonych pieniędzy z najmu.

Na pewno różnię się od Ciebie z założeniami o to że ty zakładasz że
nieruchomości będą tanieć, ja że nie będą (tj. będą drożeć razem z
inflacją).

p. m.

do góry

W dniu 2015-05-22 o 11:32, m pisze:
> W dniu 20.05.2015 o 12:51, Liwiusz pisze:
>> W dniu 2015-05-19 o 23:36, m pisze:
>>>> W dniu 19.05.2015 o 20:03, Liwiusz pisze:
>>>>>>>>
>>>>>>>>>> lepszy kredyt na przewartościowane mieszkanie niż wynajmowanie (i
>>>>>>>>>> spłacanie cudzego kredytu) przez ileś lat
>>>>>>
>>>>>> Demagogiczny argument. Jestem najemcą. Płacę czynszu mniej niż KOSZT
>>>>>> kredytu na wartość mieszkania, które wynajmuję.
>>>>>>
>>>>>> O zaletach "drugoplanowych" (mobilność, brak kosztów typu ubezpieczenie
>>>>>> mieszkania, ubezpieczenie NWW, brak konieczności dokonywania remontów,
>>>>>> kupowania mebli i wyposażenia, brak konieczności posiadania wkładu
>>>>>> własnego, brak PCC, brak podatków od nieruchomości a w przyszłości
>>>>>> potencjalnego katastru itd.) tylko napomknę.
>>>>
>>>> Robiłeś wyliczenia? Bo ja, żeby udowodnić drugiej połowie że lepiej
>>>> wynająć niż kupić, robiłem. Zakładałem na oko, że bardziej opłaca się
>>>> nająć, różnicę odkładać i za X lat za tą odłożoną różnicę kupić mieszkanie.
>>>>
>>>> Ku mojemu zdziwieniu wyszło że jak uwzględnić choćby niewielką inflację,
>>>> to szybciutko przestaje się opłacać i jedyną zaletą najmu jest mobilność.
>> Coś źle liczysz, skoro "uwzględnienie choćby niewielkiej inflacji" tak
>> zaburzało wynik.
>
> Znalazłem arkusz w którym to liczyłem - w załączniku (tj. pod linkiem
> http://www.filedropper.com/showdownload.php/kalkulac
je-najemkupno ).
>
> Zauważ że nawet założenie zerowej inflacji i wysokiego wiboru (5) daje
> że po kilku latach będę miał więcej własnej spłaconej nieruchomości niż
> odłożonych pieniędzy z najmu.
>
> Na pewno różnię się od Ciebie z założeniami o to że ty zakładasz że
> nieruchomości będą tanieć, ja że nie będą (tj. będą drożeć razem z
> inflacją).

Wiesz, przyjmując odpowiednie wskaźniki można wykazać wszystko.

A tymczasem na razie jest jak jest:

- ceny najmu stoją w miejscu (czyli spadają) lub spadają realnie,
zakładanie, że w każdym *kolejnym* rokiem czynsz wzrasta - bez podstaw
- nieruchomości spadają
- trzeba mieć wkład własny, którego tu nie liczysz (w tym przypadku 60
000zł, niedługo 120 000zł)
- nie liczysz kosztów ubezpieczenia (kilkaset zł rocznie) remontów (ca.
2000 w skali roku)
- rozważasz bardzo drogie mieszkanie, co przekłada się na to, że
niepotrzebnie przez całe życie będziesz musiał mieszkać w drogim
mieszkaniu (duża szansa, że w ciągu 30 lat zarobki przestaną być ponad
średnią i będzie problem ze spłatą)
- gdzieś tam w połowie okresu najmu okazuje się, że mamy na czysto 290
000zł - powinno prowadzić do konstatacji, że "hej, opłaca się przez 15
lat wynajmować i skończyć z 290 000zł a potem zobaczymy a/ co będę
potrzebował b/ co za to będę mógł kupić/wynająć)
- plus cała masa oszczędności na najmie, takich jak na przykład to, że
jak jest gorzej, to mogę się przeprowadzić do mieszkania za 1000, a nie
za 2000zł, gdy tymczasem choćby nie wiem co, w razie kredytu muszę
siedzieć w swoim mieszkaniu za "milion"
- co z podatkami i przyszłym ewentualnym katastrem?
- co z PCC? To 12000zł, a jeśli kupujesz od deva, do ze 30 000zł za
wyposażenie stanu surowego
- koszty notarialne
- śledząc historię, twierdzenie, że wibor 5 jest wysoki jest trochę "na
krawędzi". A co będzie, jak wibor będzie 10? A 15?

IMHO w kredyt można iść, jeśli ma się realną szansę na jego spłatę w
ciągu 10 lat. Wówczas można wziąć kredyt na 30 lat, nadpłacać go w 10
lat, a w razie pogorszenia koniunktury spłacać raty standardowo.
Natomiast realnie bardzo dużo rodzin wyłoży się na prostym fakcie, że
przyjmowanie, że przez 30 lat nie będę bezrobotny/chory, co w przypadku
pierwszych kilkunastu lat kredytu spowoduje, że zostaną bez mieszkania i
bez pieniędzy wynikających z jego sprzedaży.

--
Liwiusz

do góry

W dniu 22.05.2015 o 12:03, Liwiusz pisze:
> W dniu 2015-05-22 o 11:32, m pisze:
>> W dniu 20.05.2015 o 12:51, Liwiusz pisze:
>>> W dniu 2015-05-19 o 23:36, m pisze:
>>>>> W dniu 19.05.2015 o 20:03, Liwiusz pisze:
>>>>>>>>>
>>>>>>>>>>> lepszy kredyt na przewartościowane mieszkanie niż wynajmowanie (i
>>>>>>>>>>> spłacanie cudzego kredytu) przez ileś lat
>>>>>>>
>>>>>>> Demagogiczny argument. Jestem najemcą. Płacę czynszu mniej niż KOSZT
>>>>>>> kredytu na wartość mieszkania, które wynajmuję.
>>>>>>>
>>>>>>> O zaletach "drugoplanowych" (mobilność, brak kosztów typu ubezpieczenie
>>>>>>> mieszkania, ubezpieczenie NWW, brak konieczności dokonywania remontów,
>>>>>>> kupowania mebli i wyposażenia, brak konieczności posiadania wkładu
>>>>>>> własnego, brak PCC, brak podatków od nieruchomości a w przyszłości
>>>>>>> potencjalnego katastru itd.) tylko napomknę.
>>>>>
>>>>> Robiłeś wyliczenia? Bo ja, żeby udowodnić drugiej połowie że lepiej
>>>>> wynająć niż kupić, robiłem. Zakładałem na oko, że bardziej opłaca się
>>>>> nająć, różnicę odkładać i za X lat za tą odłożoną różnicę kupić mieszkanie.
>>>>>
>>>>> Ku mojemu zdziwieniu wyszło że jak uwzględnić choćby niewielką inflację,
>>>>> to szybciutko przestaje się opłacać i jedyną zaletą najmu jest mobilność.
>>> Coś źle liczysz, skoro "uwzględnienie choćby niewielkiej inflacji" tak
>>> zaburzało wynik.
>>
>> Znalazłem arkusz w którym to liczyłem - w załączniku (tj. pod linkiem
>> http://www.filedropper.com/showdownload.php/kalkulac
je-najemkupno ).
>>
>> Zauważ że nawet założenie zerowej inflacji i wysokiego wiboru (5) daje
>> że po kilku latach będę miał więcej własnej spłaconej nieruchomości niż
>> odłożonych pieniędzy z najmu.
>>
>> Na pewno różnię się od Ciebie z założeniami o to że ty zakładasz że
>> nieruchomości będą tanieć, ja że nie będą (tj. będą drożeć razem z
>> inflacją).
>
> Wiesz, przyjmując odpowiednie wskaźniki można wykazać wszystko.
>
> A tymczasem na razie jest jak jest:
>
> - ceny najmu stoją w miejscu (czyli spadają) lub spadają realnie,
> zakładanie, że w każdym *kolejnym* rokiem czynsz wzrasta - bez podstaw

Indeksacja o inflację wydaje mi się rozsądnym założeniem. Może nie co
rok, może co 2 lata ...

> - nieruchomości spadają

Bo były przeszacowane, mają z czego spadać. Normalnie nieruchomości w
długim terminie są IMHO pewną lokatą (tyle że biorącą kasę na
eksploatację).

> - trzeba mieć wkład własny, którego tu nie liczysz (w tym przypadku 60
> 000zł, niedługo 120 000zł)

niewiele zmieni.

> - nie liczysz kosztów ubezpieczenia (kilkaset zł rocznie) remontów (ca.
> 2000 w skali roku)

Remonty typu malowanie - i tak obciążają najemcę. Remonty typu wymiana
dachu też obciążają najemcę, bo opłaca je w tzw "czynszu do spółdzielni".

> - rozważasz bardzo drogie mieszkanie, co przekłada się na to, że
> niepotrzebnie przez całe życie będziesz musiał mieszkać w drogim
> mieszkaniu (duża szansa, że w ciągu 30 lat zarobki przestaną być ponad
> średnią i będzie problem ze spłatą)

Za to rozważam tani najem jak na ten metraż, dla mniejszych mieszkań
stosunek czynszu do ceny mieszkania jest większy, więc przyjęte przeze
mnie założenia są i tak na korzyść najmu.

> - gdzieś tam w połowie okresu najmu okazuje się, że mamy na czysto 290
> 000zł - powinno prowadzić do konstatacji, że "hej, opłaca się przez 15
> lat wynajmować i skończyć z 290 000zł a potem zobaczymy a/ co będę
> potrzebował b/ co za to będę mógł kupić/wynająć)

A jak się okaże że będę potrzebował takiego mieszkania za 500, to będzie
mi się tylko lekka łezka w oku kręciła że mam tylko 290 :).

> - plus cała masa oszczędności na najmie, takich jak na przykład to, że
> jak jest gorzej, to mogę się przeprowadzić do mieszkania za 1000, a nie
> za 2000zł, gdy tymczasem choćby nie wiem co, w razie kredytu muszę
> siedzieć w swoim mieszkaniu za "milion"

To są zalety pozafinansowe, z którymi się zgadzam. Większa mobilność
itd... ale IMHO można między bajki włożyć stwierdzenie że z najmu to
zostanie takie ohoho że sobie potem kupimy mieszkanie. Mi wychodzi że
nie kupimy, będziemy mobilniejsi, szczęśliwsi, może zdrowsi, ale kasy
wprost mieć więcej z tego nie będziemy mieli :).

Znowu najem ma wadę (też pozafinansową), że w teorii możesz odkładać
różnicę. W praktyce - wielu nie będzie.


> - co z podatkami i przyszłym ewentualnym katastrem?

A myślisz że przyszły kataster to będzie płaciła ciotka wynajmującego
czy wrzuci w czynsz?


> - co z PCC? To 12000zł, a jeśli kupujesz od deva, do ze 30 000zł za
> wyposażenie stanu surowego

Zakładam zakup używanego.

> - koszty notarialne

No weź, to są grosze, nieistotne w tego typu zestawieniu. Może przesuną
granicę przewagi jednego nad drugim o pół roku. Nie biorę pod uwagi też .

> - śledząc historię, twierdzenie, że wibor 5 jest wysoki jest trochę "na
> krawędzi". A co będzie, jak wibor będzie 10? A 15?
>
> IMHO w kredyt można iść, jeśli ma się realną szansę na jego spłatę w
> ciągu 10 lat. Wówczas można wziąć kredyt na 30 lat, nadpłacać go w 10
> lat, a w razie pogorszenia koniunktury spłacać raty standardowo.
> Natomiast realnie bardzo dużo rodzin wyłoży się na prostym fakcie, że
> przyjmowanie, że przez 30 lat nie będę bezrobotny/chory, co w przypadku
> pierwszych kilkunastu lat kredytu spowoduje, że zostaną bez mieszkania i
> bez pieniędzy wynikających z jego sprzedaży.

Dużo mądrości w powyższym.

p. m.

do góry

W dniu 2015-05-22 o 13:08, m pisze:

>> - ceny najmu stoją w miejscu (czyli spadają) lub spadają realnie,
>> zakładanie, że w każdym *kolejnym* rokiem czynsz wzrasta - bez podstaw
>
> Indeksacja o inflację wydaje mi się rozsądnym założeniem. Może nie co
> rok, może co 2 lata ...

Nie słyszałem, aby w ostatnich paru latach komuś skoczyła cena najmu.
Jak ktoś płaci, to jest skarbem dla wynajmującego i ani mu w głowie
podwyżka. Jak ktoś szuka na bieżąco, to dochodzi do wniosku, że w
podobnej cenie ma coraz większy i lepszy wybór.

Sam BGK w swoim programie mieszkań na wynajem początkowo wpisał w umowę
waloryzację czynszu o stopień inflacji, co wzbudziło uśmiech politowania
w branży, potem się z tego wycofał.

>> - nieruchomości spadają
>
> Bo były przeszacowane, mają z czego spadać. Normalnie nieruchomości w
> długim terminie są IMHO pewną lokatą (tyle że biorącą kasę na
> eksploatację).


Nie wiem co to znaczy "normalnie", natomiast wiem że w takiej Hiszpanii
możesz kupować nieruchomości za niskie dziesiątki tysięcy euro. Być może
rzeczywiście TO jest dobra lokata, ale nie w cenach obecnych w Polsce,
gdzie realne są wieloletnie spadki.


>> - trzeba mieć wkład własny, którego tu nie liczysz (w tym przypadku 60
>> 000zł, niedługo 120 000zł)
>
> niewiele zmieni.

Zmieni głównie to, że mniej ludzi kupi, czyli będzie taniej.


>> - nie liczysz kosztów ubezpieczenia (kilkaset zł rocznie) remontów (ca.
>> 2000 w skali roku)
>
> Remonty typu malowanie - i tak obciążają najemcę. Remonty typu wymiana

Błąd. W praktyce nikt nie będzie malował mieszkania wynajmującemu. Robi
to sam wynajmujący, a jak nie chce, to się przeprowadza do innego
mieszkania.

> dachu też obciążają najemcę, bo opłaca je w tzw "czynszu do spółdzielni".

Nie opłaca, najemca jest zobowiązany płacić czynsz wynajmującemu. To,
jakie koszty ponosi wynajmujący jest już bez znaczenia.

>
>> - rozważasz bardzo drogie mieszkanie, co przekłada się na to, że
>> niepotrzebnie przez całe życie będziesz musiał mieszkać w drogim
>> mieszkaniu (duża szansa, że w ciągu 30 lat zarobki przestaną być ponad
>> średnią i będzie problem ze spłatą)
>
> Za to rozważam tani najem jak na ten metraż, dla mniejszych mieszkań

Generalnie wynajmuje się nie na metraż, tylko na pokoje.

> stosunek czynszu do ceny mieszkania jest większy, więc przyjęte przeze
> mnie założenia są i tak na korzyść najmu.

Po cenie najmu wydaje się, że są to przynajmniej 3 pokoje.


>> - gdzieś tam w połowie okresu najmu okazuje się, że mamy na czysto 290
>> 000zł - powinno prowadzić do konstatacji, że "hej, opłaca się przez 15
>> lat wynajmować i skończyć z 290 000zł a potem zobaczymy a/ co będę
>> potrzebował b/ co za to będę mógł kupić/wynająć)
>
> A jak się okaże że będę potrzebował takiego mieszkania za 500, to będzie
> mi się tylko lekka łezka w oku kręciła że mam tylko 290 :).

E, żaden problem, wpłacasz 300 tysięcy i na 200 bierzesz kredyt na parę
lat ;)

>> - plus cała masa oszczędności na najmie, takich jak na przykład to, że
>> jak jest gorzej, to mogę się przeprowadzić do mieszkania za 1000, a nie
>> za 2000zł, gdy tymczasem choćby nie wiem co, w razie kredytu muszę
>> siedzieć w swoim mieszkaniu za "milion"
>
> To są zalety pozafinansowe, z którymi się zgadzam. Większa mobilność
> itd... ale IMHO można między bajki włożyć stwierdzenie że z najmu to
> zostanie takie ohoho że sobie potem kupimy mieszkanie.

Większość nie kupi, bo nie odkłada.

> Mi wychodzi że
> nie kupimy, będziemy mobilniejsi, szczęśliwsi, może zdrowsi, ale kasy
> wprost mieć więcej z tego nie będziemy mieli :).

Szczęśliwsi, zdrowsi - to są czynniki za które warto zapłacić ;)

Mój kolega zakredytował się na mieszkanie na warszawskiej Białołęce.
Akurat dostał pracę ze stałą perspektywą, spokojnie kilka lat będzie
pracował, a kto wie, czy nie do emerytury, czyli kilkadziesiąt ;)

Tylko jest jeden feler - dojazd (w tym samym mieście) 1,5h w jedną stronę...

> Znowu najem ma wadę (też pozafinansową), że w teorii możesz odkładać
> różnicę. W praktyce - wielu nie będzie.

Mhm. Ale może dzięki temu będzie się lepiej odżywiać, trochę świata
zwiedzi itp. ;)

>> - co z podatkami i przyszłym ewentualnym katastrem?
>
> A myślisz że przyszły kataster to będzie płaciła ciotka wynajmującego
> czy wrzuci w czynsz?

Może sobie wrzucać, co nie zmienia faktu, że stawka rynkowa najmu jakaś
tam będzie i nie tak łatwo będzie zmienić punkt równowagi, zwłaszcza że
przy katastrze:
- zwiększy się podaż wynajmujących, bo każdy będzie chciał sobie
"wrzucić podatek w czynsz"
- niektórzy sprzedadzą, aby za puste nie płacić -> spadek cen sprzedaży
-> spadek cen najmu




>> - co z PCC? To 12000zł, a jeśli kupujesz od deva, do ze 30 000zł za
>> wyposażenie stanu surowego
>
> Zakładam zakup używanego.

Zatem bagatela 12000zł PCC :)


>
>> - koszty notarialne
>
> No weź, to są grosze, nieistotne w tego typu zestawieniu. Może przesuną
> granicę przewagi jednego nad drugim o pół roku. Nie biorę pod uwagi też .

To jest parę tysięcy. Powiedzmy 1-2 miesiące najmu. Przy założeniu, że
ktoś nie planuje być przyspawanym do końca życia do swojej pipidówki
(patrz wyżej "kolega 1,5h") to w perspektywie "że może za rok, 5 lat
będę zmieniał" ma to znaczenie.

--
Liwiusz

do góry

W dniu środa, 20 maja 2015 14:31:32 UTC+2 użytkownik Liwiusz napisał:
> > W zasadzie tak, ale zlotowka sie obecnie umacnia - proponujesz kupowac
> > waluty i patrzec jak spadaja ? :-)
>
> Na szczęście nie mam tego dylematu :)
Znaczy nie masz oszczędności póki co?

do góry

W dniu 2015-05-22 o 15:58, Kris pisze:
> W dniu środa, 20 maja 2015 14:31:32 UTC+2 użytkownik Liwiusz napisał:
>>> W zasadzie tak, ale zlotowka sie obecnie umacnia - proponujesz kupowac
>>> waluty i patrzec jak spadaja ? :-)
>>
>> Na szczęście nie mam tego dylematu :)
> Znaczy nie masz oszczędności póki co?

Nie w jakiejś zatrważającej ilości ;)

--
Liwiusz

do góry

W dniu piątek, 22 maja 2015 12:03:13 UTC+2 użytkownik Liwiusz napisał:
> A tymczasem na razie jest jak jest:
> - ceny najmu stoją w miejscu (czyli spadają) lub spadają realnie,
U mnie rosną
> - trzeba mieć wkład własny, którego tu nie liczysz (w tym przypadku 60
> 000zł, niedługo 120 000zł)
Teraz tak wcześniej nie trzeba było
> - nie liczysz kosztów ubezpieczenia (kilkaset zł rocznie)
Pomijalna kwota
> remontów (ca. 2000 w skali roku)
Remonty bieżące robia moi lokatorzy
Ja raz po 7 latach odnowiłem mieszkanie koszt tego zwrócił mi się po kilku czynszach.
> - co z podatkami i przyszłym ewentualnym katastrem?
A jak myślisz kto ten kataster docelowo zapłaci? Właściciel nieruchomości wkalkuluje
go w cene wynajmu przecież
PCC nie płaciłem

do góry