http://banki.wp.pl/kat,121354,title,Emeryci-graja-w-
rosyjska-ruletke-Czy-odwrocona-hipoteka-to-zmieni,wi
d,14104638,wiadomosc.html

Dawno mi się tak mocno scyzoryk nie otwierał

z

do góry

(27.12.2011 09:14), z wrote:
> http://banki.wp.pl/kat,121354,title,Emeryci-graja-w-
rosyjska-ruletke-Czy-odwrocona-hipoteka-to-zmieni,wi
d,14104638,wiadomosc.html
>
>
> Dawno mi się tak mocno scyzoryk nie otwierał
>

W artykule jest trochę przekłamane. Z moich pobieżnych wyliczeń, wynika
że renta by się wspomnianej p. Władysławie "opłacała", gdyby żyła
jeszcze 26 lat, a więc raptem 9 lat więcej niż oczekiwana długość życia
(17 lat).

Liczyłem to przez porównanie sytuacji, kiedy bank/fundusz wrzuciłby te
397zł na lokatę oprocentowaną WIBOR3+1% na ileśtam lat, tak żeby na
koniec lokaty uzyskać 300 tys zł.

Więc owszem, "trochę" zarabiają na staruszce, ale mowa o tym że
musiałaby żyć 128 lat żeby się jej zwróciło to dowód na brak
umiejętności liczenia przez autora artykułu.

p. m.

do góry

> Więc owszem, "trochę" zarabiają na staruszce, ale mowa o tym że musiałaby
> żyć 128 lat żeby się jej zwróciło to dowód na brak umiejętności liczenia
> przez autora artykułu.

przeciez nie chodzi o to, zeby sie "zwrocilo"
oferta nie jest dla kazdego, tylko dla tych, ktorzy maja nieruchomosc, a nie
maja co z nia zrobic po smierci
jesli mam zostawic spadek urzedasom, pardon, skarbowi panstwa, to wole
dostac za dom 1/3 wartosci i zyc sobie spokojnie w tym domu

do góry

(27.12.2011 11:46), brum wrote:
>> Więc owszem, "trochę" zarabiają na staruszce, ale mowa o tym że musiałaby
>> żyć 128 lat żeby się jej zwróciło to dowód na brak umiejętności liczenia
>> przez autora artykułu.
>
> przeciez nie chodzi o to, zeby sie "zwrocilo"
> oferta nie jest dla kazdego, tylko dla tych, ktorzy maja nieruchomosc, a nie
> maja co z nia zrobic po smierci

Cóż, mogą zrobić coś jeszcze za życia. Chodziło mi jednak o "drobną"
nieścisłość w artykule.

> jesli mam zostawic spadek urzedasom, pardon, skarbowi panstwa, to wole
> dostac za dom 1/3 wartosci i zyc sobie spokojnie w tym domu

Sądzę że niewielu jest takich, którzy na złośc Skarbowi Państwa lekką
ręką machną na 200tys zł.

p. m.

do góry

W dniu 2011-12-27 09:50, mvoicem pisze:
> (27.12.2011 09:14), z wrote:
>> http://banki.wp.pl/kat,121354,title,Emeryci-graja-w-
rosyjska-ruletke-Czy-odwrocona-hipoteka-to-zmieni,wi
d,14104638,wiadomosc.html
>>
>>
>>
>> Dawno mi się tak mocno scyzoryk nie otwierał
>>
>
> W artykule jest trochę przekłamane. Z moich pobieżnych wyliczeń, wynika
> że renta by się wspomnianej p. Władysławie "opłacała", gdyby żyła
> jeszcze 26 lat, a więc raptem 9 lat więcej niż oczekiwana długość życia
> (17 lat).

A skąd taki wniosek? Mieszkanie warte 300 tysięcy spłaci się rentą po
397zł po 63 latach.



>
> Liczyłem to przez porównanie sytuacji, kiedy bank/fundusz wrzuciłby te
> 397zł na lokatę oprocentowaną WIBOR3+1% na ileśtam lat, tak żeby na
> koniec lokaty uzyskać 300 tys zł.

Błąd - fundusz staje się od razu właścicielem nieruchomości, zatem
należy liczyć to dokładnie odwrotnie - za ile staruszka powinna sprzedać
mieszkanie warte 300 tysięcy, kiedy zapłata będzie dokonywana w ratach
miesięcznych.

Jak Bóg da, że wierzyłaby w jeszcze 30-letnie życie, wówczas sama rata
kapitału powinna wynieść ponad 800zł, nie licząc odsetek.


> Więc owszem, "trochę" zarabiają na staruszce, ale mowa o tym że
> musiałaby żyć 128 lat żeby się jej zwróciło to dowód na brak
> umiejętności liczenia przez autora artykułu.

Lub nie przez niego :)

--
Liwiusz

do góry

(27.12.2011 12:35), Liwiusz wrote:
> W dniu 2011-12-27 09:50, mvoicem pisze:
>> (27.12.2011 09:14), z wrote:
>>> http://banki.wp.pl/kat,121354,title,Emeryci-graja-w-
rosyjska-ruletke-Czy-odwrocona-hipoteka-to-zmieni,wi
d,14104638,wiadomosc.html
>>>
>>>
>>>
>>>
>>> Dawno mi się tak mocno scyzoryk nie otwierał
>>>
>>
>> W artykule jest trochę przekłamane. Z moich pobieżnych wyliczeń, wynika
>> że renta by się wspomnianej p. Władysławie "opłacała", gdyby żyła
>> jeszcze 26 lat, a więc raptem 9 lat więcej niż oczekiwana długość życia
>> (17 lat).
>
> A skąd taki wniosek?

Openofficowskie =FV(5.99%/12;26*12;397); Aż sprawdziłem czy użyłem
właściwej funkcji i policzyłem na piechotę.

No i jak nic, 26 letnie wkładanie na lokaty 397zł, na 5.99%, z
kapitalizacją miesięczną daje 296.5 tys zł.

> Mieszkanie warte 300 tysięcy spłaci się rentą po
> 397zł po 63 latach.

A skąd znowu ten wniosek?

>
>
>
>>
>> Liczyłem to przez porównanie sytuacji, kiedy bank/fundusz wrzuciłby te
>> 397zł na lokatę oprocentowaną WIBOR3+1% na ileśtam lat, tak żeby na
>> koniec lokaty uzyskać 300 tys zł.
>
> Błąd - fundusz staje się od razu właścicielem nieruchomości,

Co z tego że fundusz będzie od razu właścicielem nieruchomości, skoro
może tą nieruchomością dysponować dopiero po śmierci staruszki?


> zatem
> należy liczyć to dokładnie odwrotnie - za ile staruszka powinna sprzedać
> mieszkanie warte 300 tysięcy, kiedy zapłata będzie dokonywana w ratach
> miesięcznych.

Jeżeli z tej strony patrzeć - jak sądzisz, ile może być warte mieszkanie
z prawem dożywotniego mieszkania obecnego lokatora?

p. m.

do góry

W dniu 2011-12-27 09:14, z pisze:
> http://banki.wp.pl/kat,121354,title,Emeryci-graja-w-
rosyjska-ruletke-Czy-odwrocona-hipoteka-to-zmieni,wi
d,14104638,wiadomosc.html
>
>
> Dawno mi się tak mocno scyzoryk nie otwierał
>
> z


"Bo wasze sa ulice a nasze kamienice "

do góry

W dniu 2011-12-27 13:48, mvoicem pisze:


>>>
>>> W artykule jest trochę przekłamane. Z moich pobieżnych wyliczeń, wynika
>>> że renta by się wspomnianej p. Władysławie "opłacała", gdyby żyła
>>> jeszcze 26 lat, a więc raptem 9 lat więcej niż oczekiwana długość życia
>>> (17 lat).
>>
>> A skąd taki wniosek?
>
> Openofficowskie =FV(5.99%/12;26*12;397); Aż sprawdziłem czy użyłem
> właściwej funkcji i policzyłem na piechotę.
>
> No i jak nic, 26 letnie wkładanie na lokaty 397zł, na 5.99%, z
> kapitalizacją miesięczną daje 296.5 tys zł.

To jeszcze wyjaśnij jak można dziś kupić mieszkanie, następnie przez 26
lat wpłacać sobie pieniądze na swoją lokatę i dopiero wówczas przekazać
pieniądze sprzedającemu.

Przecież tak nie działa odwrócona hipoteka (przynajmniej na razie).

Fundusz TERAZ kupuje mieszkanie warte 300 tysięcy i płaci niewielkie
raty, praktycznie bez odsetek, a statystycznie zapłaci ledwie z połowę
kapitału.

>
>> Mieszkanie warte 300 tysięcy spłaci się rentą po
>> 397zł po 63 latach.
>
> A skąd znowu ten wniosek?

Z kalkulatora ;) Jeśli sprzedam mieszkanie i kupujący zobowiąże się do
spłat miesięcznych po 397zł, to zakładając, że mieszkanie jest warte 300
tysięcy, powinien spłacać przez 63 lata. Odsetek nie liczę, a
powinienem, prawda? Zatem okres kredytowania będzie ze 2 razy dłuższy.

Ale bądźmy łaskawi - jako że jest dożywocie, to odsetki sprzedawca daruje.


>>> Liczyłem to przez porównanie sytuacji, kiedy bank/fundusz wrzuciłby te
>>> 397zł na lokatę oprocentowaną WIBOR3+1% na ileśtam lat, tak żeby na
>>> koniec lokaty uzyskać 300 tys zł.
>>
>> Błąd - fundusz staje się od razu właścicielem nieruchomości,
>
> Co z tego że fundusz będzie od razu właścicielem nieruchomości, skoro
> może tą nieruchomością dysponować dopiero po śmierci staruszki?

Ależ może dysponować wcześniej - np. zaciągać pod nią kredyty.


>> zatem
>> należy liczyć to dokładnie odwrotnie - za ile staruszka powinna sprzedać
>> mieszkanie warte 300 tysięcy, kiedy zapłata będzie dokonywana w ratach
>> miesięcznych.
>
> Jeżeli z tej strony patrzeć - jak sądzisz, ile może być warte mieszkanie
> z prawem dożywotniego mieszkania obecnego lokatora?

Już sam fakt, że w oczekiwanej długości życia fundusz spłaci sam
kapitał, jest dla funduszu bardzo korzystną transakcją. Dla
sprzedającego - niekoniecznie...

To, że ktoś może żyć dłużej niż statystycznie nie ma tutaj żadnego
znaczenia. Statystycznie - ktoś będzie żył dłużej, ktoś krócej, summa
summarum zakładamy, że każdy będzie żył tyle samo.

Ale w obecnych realiach mamy oferty o wiele mniej korzystne dla
sprzedającego.

--
Liwiusz

do góry

(27.12.2011 14:12), Liwiusz wrote:
> W dniu 2011-12-27 13:48, mvoicem pisze:
>
>
>>>>
>>>> W artykule jest trochę przekłamane. Z moich pobieżnych wyliczeń, wynika
>>>> że renta by się wspomnianej p. Władysławie "opłacała", gdyby żyła
>>>> jeszcze 26 lat, a więc raptem 9 lat więcej niż oczekiwana długość życia
>>>> (17 lat).
>>>
>>> A skąd taki wniosek?
>>
>> Openofficowskie =FV(5.99%/12;26*12;397); Aż sprawdziłem czy użyłem
>> właściwej funkcji i policzyłem na piechotę.
>>
>> No i jak nic, 26 letnie wkładanie na lokaty 397zł, na 5.99%, z
>> kapitalizacją miesięczną daje 296.5 tys zł.
>
> To jeszcze wyjaśnij jak można dziś kupić mieszkanie, następnie przez 26
> lat wpłacać sobie pieniądze na swoją lokatę i dopiero wówczas przekazać
> pieniądze sprzedającemu.

Nie to miałem na myśli.

Miałem na myśli to, że z punktu widzenia funduszu, alternatywą do
zainwestowania w odwróconą hipotekę p. Władysławy, jest odkładanie tej
samej kwoty na lokatach.

Jeżeliby rata miała być tak jak mówisz 800zł, to po 26 latach miałbym z
lokat 597 tys zł. Więc nie opłaca mi się inwestować w p. Władysławę z
której będę miał 300 tys. Taką ratę owszem, mogę zaoferować, ale za
mieszkanie warte 597 tys.

(Przy założeniu że jej oczekiwana długość życia to 26 lat, które to
założenie jest błędne, ale my nie o tym).

>
> Przecież tak nie działa odwrócona hipoteka (przynajmniej na razie).
>
> Fundusz TERAZ kupuje mieszkanie warte 300 tysięcy i płaci niewielkie
> raty, praktycznie bez odsetek, a statystycznie zapłaci ledwie z połowę
> kapitału.


Ja nie twierdzę że deal który fundusz zaoferował p. Władysławie jest dla
niej korzystny. Ale znowu nie popadajmy w przesadę, 26 lat to nie 128
jak wyliczył "redaktor portalu".

Przy założeniu że statystycznie p. Władysława będzie żyła 17 lat, a ja
jestem altruistą który chce zarobić tyle zarobiłby na lokacie, ona tego
mieszkania nie zdewastuje i nie będę miał problemu z eksmitowaniem jej
wnuków które w międzyczasie zamieszkają - zaoferowałbym jej kwotę 855zł/mc

Jakbym miał mniej altruistyczne podejście, to nie wiem ... nie mam
doświadczenia w szacowaniu ryzyka w/w typu, najprawdopodobniej to by
było sporo więcej niż 400zł, ale także raczej sporo mniej niż 800zł.


>>
>>> Mieszkanie warte 300 tysięcy spłaci się rentą po
>>> 397zł po 63 latach.
>>
>> A skąd znowu ten wniosek?
>
> Z kalkulatora ;) Jeśli sprzedam mieszkanie i kupujący zobowiąże się do
> spłat miesięcznych po 397zł, to zakładając, że mieszkanie jest warte 300
> tysięcy, powinien spłacać przez 63 lata. Odsetek nie liczę, a
> powinienem, prawda? Zatem okres kredytowania będzie ze 2 razy dłuższy.

Ale ty nie licz odwróconej hipoteki kalkulatorem do kredytu
hipotecznego. Takie liczenie ma sens, jeżeli od razu wchodzisz w
posiadanie tego mieszkania (czyli np. możesz je sprzedać, wynając, mieć
z niego jakiś pozytek).

>
> Ale bądźmy łaskawi - jako że jest dożywocie, to odsetki sprzedawca daruje.
>
>
>>>> Liczyłem to przez porównanie sytuacji, kiedy bank/fundusz wrzuciłby te
>>>> 397zł na lokatę oprocentowaną WIBOR3+1% na ileśtam lat, tak żeby na
>>>> koniec lokaty uzyskać 300 tys zł.
>>>
>>> Błąd - fundusz staje się od razu właścicielem nieruchomości,
>>
>> Co z tego że fundusz będzie od razu właścicielem nieruchomości, skoro
>> może tą nieruchomością dysponować dopiero po śmierci staruszki?
>
> Ależ może dysponować wcześniej - np. zaciągać pod nią kredyty.

Nędznie widzę możliwość zaciągnięcia kredytu pod mieszkanie z dożywociem.

>
>
>>> zatem
>>> należy liczyć to dokładnie odwrotnie - za ile staruszka powinna sprzedać
>>> mieszkanie warte 300 tysięcy, kiedy zapłata będzie dokonywana w ratach
>>> miesięcznych.
>>
>> Jeżeli z tej strony patrzeć - jak sądzisz, ile może być warte mieszkanie
>> z prawem dożywotniego mieszkania obecnego lokatora?
>
> Już sam fakt, że w oczekiwanej długości życia fundusz spłaci sam
> kapitał, jest dla funduszu bardzo korzystną transakcją.

Porównaj to z innymi metodami inwestycji (patrz moje wyliczenia dot.
lokaty).

> Dla
> sprzedającego - niekoniecznie...
>
> To, że ktoś może żyć dłużej niż statystycznie nie ma tutaj żadnego
> znaczenia. Statystycznie - ktoś będzie żył dłużej, ktoś krócej, summa
> summarum zakładamy, że każdy będzie żył tyle samo.
>
> Ale w obecnych realiach mamy oferty o wiele mniej korzystne dla
> sprzedającego.

Nie twierdziłem że jest inaczej.

Z drugiej strony, oferty muszą być nieco mniej korzystne niż jakby
rozpatrywać

p. m.

do góry

26 lat czyli pani wiesia dostanie 26x12x350 zeta =109 200zl czyli 1/3
wartosci mieszkania ktore za 26 lat bedzie warte 500 tysiecy. Dodatkowo
cala te pozyczke wrzucamy w koszta czyli czynsz za to mieszkanie.

Jakas lokata da ci taki zysk ?

do góry