Najczęściej przy zakupie nieruchomości, urządzeniu mieszkania, czy
samochodu angażujemy jak najwięcej własnych środków. W tym celu
likwidujemy swoje zyski z oszczędności, a jeśli nasze środki są
niewystarczające do zamknięcia transakcji uzupełniamy kredytem. Nie
jednokrotnie angażujemy swoje środki z oszczędzania żeby mieć
tylko mniejsze oprocentowanie kredytu o 0,5% czy 2%. Podpisując umowę
kredytową wybieramy jak najkrótszy okres kredytowania i jeszcze Bank
nie zdążymy nam go uruchomić myślimy o jak najszybszej jego
spłacie.

Czy tak naprawdę to nam się opłaca? ?

Proponuję zmniejszyć kwotę kredytu hipotecznego do kwoty
zobowiązania krótkoterminowego, a na odwrót przy kredycie
krótkoterminowym, oraz ich koszty podzielę przez okres kredytowania.
Dopiero wtedy jest możliwość wyraźnie zauważyć, jaki ponosimy ich
koszt.
Na poniższych przykłady można sami wyliczać koszty kredytów:

Przykład 1.
Koszty prowizji banku, ubezpieczenia kredytu, ewentualnej wyceny
nieruchomości są takie same przy kredycie zaciąganym na okres 10 czy
30 lat. Za przyznanie kredytu w wysokości 100 000 zł możemy
zapłacić prowizję np. 2 proc., czyli 2 000 zł + koszty wyceny 1 000
zł = 3 000 zł

Najprostszą metodą jest wyliczenie kosztu kredytu przy ratach
stałych.
Kalkulacja kosztów kredytu w wysokości 100 tys. zł, zaciągniętego
na okres 10 lat (120 miesięcy). Zakładamy oprocentowanie nominalne
3,46 proc. p.a. na 120 miesięcy (10 lat).
o Rata stała kredytu wyniesie 986,99 zł (kapitał +odsetki).
o Mnożymy ratę kredytu przez ilość 120 miesięcy i otrzymujemy
=118 438,80zł.
o Następnie odejmujemy 100 000 zł kapitału, więc zostaje 18
438,80zł.(18,44%)
o Do tego dodajemy wszystkie koszty kosztów towarzyszących
zaciąganiu kredytu 3 000 (wyliczone na początku) i otrzymujemy 21
438,80 zł.(21,44%) Mamy, że z 100 000 zł po 10 latach oddamy 21
438,80 zł* (21,44%)
To jest tak samo jak z 10 000 zł po 10 latach oddamy 2 143,88 zł*
(21,44%)
To jest tak samo jak z 1 000 zł po 10 latach oddamy 214,39 zł*
(21,44%)
o *Tą kwotę należy podzielić przez okres kredytowania, czyli 10
lat.
Dzięki temu otrzymamy średni, roczny koszt kredytu równa się
lokacie -- 2,14 %.

? Zaciągając ten sam kredyt na 360 miesięcy (30 lat),
- rata stała wyniesie 446,81zł
-mnożymy ją przez 360 miesięcy (30 lat) i otrzymamy 160 851,60 zł.
-Następnie odejmiemy 100 000zł kapitału, więc zostanie 60 851,60
zł.
-Do tego dodajemy opłaty towarzyszące przyznaniu kredytu, czyli 3
000.
-Otrzymujemy 63 851,60.(63,85%)
Mamy, że z 100 000 zł po 30 latach oddamy 63 851,60* (63,85%)
To jest tak samo jak z 10 000 zł po 30 latach oddamy 6 385,16 zł*
(63,85%)
To jest tak samo jak z 1 000 zł po 30 latach oddamy 638,52 zł*
(63,85%)

*Tą kwotę należy podzielić przez okres kredytowania, czyli 30 lat.

Dzięki temu otrzymamy średni, roczny koszt kredytu równa się
lokacie -- 2,13 %.

? Porównując kredyt na 10 lat, czy na 30 dochodzimy do wniosku, że
kredyt o oprocentowaniu nominalnym 3,46% wraz z kosztami kredytu równy
jest lokacie 2,13%* w skali roku, oraz mamy jednakowy koszt.

Przykład 2

W podobny sposób możemy wyliczyć też kredyty krótkoterminowe:
Pożyczając 1 000 zł na 3 lata o oprocentowaniu 15%
-rata stała wyniesie 34,67 zł
-mnożymy przez 36 m-cy =1 248,12 zł
-następnie odejmujemy 1 000 zł kapitału, więc zostanie 248,12 zł
odsetek
-dodajemy opłaty towarzyszące 20 zł (prowizja za udzielenie kredytu)
-otrzymujemy 268,12 zł, (26,81%)

Żeby łatwo było nam porównać koszty kredyt krótkoterminowy z
kredytem hipotecznym wystarczy podnieśliśmy kwotę kredyt do kwoty
kredytu hipotecznego.

Jeżeli z 1 000 zł po trzech latach oddamy 268,12zł (26,81%)
To jest tak samo jak z 10 000 zł po trzech latach oddamy 2 681,20 zł
(26,81%)
To jest tak samo jak ze 100 000 zł po trzech latach oddamy 26
812,00zł (26,81%)

Jak już podnieśliśmy kwotę kredyt o równowartości 1000 zł do 100
000 zł to dopiero teraz widzimy, jaki duży koszt ponosimy przy
kredytach krótko terminowych?,
Czyli 26,81%a takie same koszty przy kredycie hipotecznym mamy dopiero
po 10 latach jego spłaty.
Teraz, też, łatwo nam porównać koszty kredytów do zysków, jakie
uzyskujemy ze swoich oszczędności i jakie jesteśmy w stanie uzyskac
oszczędzając.

Po co mi spłacać kredyt przez 30lat i płacić ratę 446,81 zł jak
mnie stać płacić ratę 986,99 zł. przez 10 lat.

Otóż tę różnicę około 500 zł powinniśmy wpłacać w
systematyczne oszczędzanie w swoja emeryturę. Oszczędzając w ten
sposób po 30 latach możemy zgromadzić oszczędności w około 857
190 zł.
Gdybyśmy wpłacili tylko raz 100 000 zł możemy zyskać po 30 latach
około 1 006 270 zł, o po 35 latach około 147 854 złotych.

Założenia: Wartość inwestycji wg realnej stopy zwrotu 5 %,
uśredniona inflacja w wysokości 3%.

Pobieżna analiza kosztowności kredytu może prowadzić kredytobiorcę
do stwierdzenia, że lepiej spłacać kredyt przez 30 lat, a nie przez
10 lat, chociaż pozwala mu na to jego sytuacja finansowa. Jednak warto
zastanowić się, czy nie lepiej wpłacać różnicę wysokości raty w
systematyczne oszczędzanie.

Wystarczy przecież przeanalizować, jakie zyski prognozuje się w
Przyszłość z wynikami już uzyskanymi w latach poprzednich.

... skąd można wiedzieć, co będzie za 10, 30czy 35 lat?".

Odpowiedź można powiedzieć jest prosta. Z roku na rok zmniejszają
się koszty kredytu Tak, więc w trakcie spłaty kredytu spada nam
zadłużenie, a spłacanej racie odsetkowo kapitałowej przeważa
kapitał, a nie odsetki.

Jeśli spłacamy kredyt i w trakcie jego spłat i stopy procentowe
pójdą górę, to odsetki wzrosną nam nieznacznie, ponieważ koszt
pożyczonej kwoty ponieśliśmy na początku.

Analizując powyższe przykłady i wnioski możemy dojść do sytuacji
odwrotnej, że przy zakupie nieruchomości, urządzeniu mieszkania, czy
samochodu angażować jak najmniej własnych środków zaciągając
kredyt do maksymalnej wartości transakcji, a jeśli kwota kredytu jest
niewystarczająca do jej zamknięcia z braku zdolność kredytowej
uzupełniamy ją swoimi środki. Podpisując umowę kredytową możemy
spokojnie wybierać jak najdłuższy okres kredytowania i nie myśleć
o jak najszybszej jego spłacie, a każde nadwyżki kapitału
inwestować w systematyczne oszczędzanie na własną emeryturę.

Analizując poniższe wyniki :
zyski z funduszy stabilnego wzrostu z 5 lat spłacają nam koszty
kredytu po 40 latach jego spłaty;

zyski z funduszy akcji z 5 lat spłacają nam koszty kredytu 80 lat
jego spłaty.

Wyniki funduszy z 5 lat
Stabilnego wzrostu
Arka BZ WBK Stabilnego Wzrostu (PLN) 86,30%
PKO/Credit Suisse Stabilnego Wzrostu (PLN) 61,44%

Zrównoważone
ING Zrównoważony (PLN) 112,12%
PKO/Credit Suisse Zrównoważony (PLN) 89,78%

Akcyjne (polskie)
Arka BZ WBK Akcji (PLN) 234,01%
PKO/Credit Suisse Akcji (PLN) 167,58%



Michał Asman

do góry

Michał Asman <b...@a...com.pl> wrote:
> Wyniki funduszy z 5 lat
> Stabilnego wzrostu
> Arka BZ WBK Stabilnego Wzrostu (PLN) 86,30%
> PKO/Credit Suisse Stabilnego Wzrostu (PLN) 61,44%
>
> Zrównoważone
> ING Zrównoważony (PLN) 112,12%
> PKO/Credit Suisse Zrównoważony (PLN) 89,78%
>
> Akcyjne (polskie)
> Arka BZ WBK Akcji (PLN) 234,01%
> PKO/Credit Suisse Akcji (PLN) 167,58%

Czy gwarantrujesz podobne wyniki za nastepne 5 lat?

--
Michał 'Amra' Macierzyński || http://PRNews.pl
Banki nie mają dla nas tajemnic!

do góry

Analizując poniższe wyniki :
zyski z funduszy stabilnego wzrostu z 5 lat spłacają nam koszty
kredytu po 40 latach jego spłaty;

zyski z funduszy akcji z 5 lat spłacają nam koszty kredytu 80 lat
jego spłaty.


Normalne brednie, bo nikt nie wie jak zachowywac sie beda poszczegolne rynki
w nastepnych latach. To tak jak z prognoza pogody, sprawdza sie na kilka dni
do przodu, prognozy dlugoterminowe juz niekoniecznie. Zastanow sie
logicznie, jezeli taka prawidlowosc bylaby przez n-lat to po co banki
dawalyby kredyty wieloletnie na kilka procent. Zadowalaja sie malym zyskiem,
ale pewnym w porownaniu do np. rynku akcji. Nie mieszaj ludziom w glowie.

do góry

Użytkownik "Krzysztof" <o...@p...onet.pl> napisał w wiadomości
news:enha7s$7b8$1@atlantis.news.tpi.pl...
>
> Analizując poniższe wyniki :
> zyski z funduszy stabilnego wzrostu z 5 lat spłacają nam koszty
> kredytu po 40 latach jego spłaty;
>
> zyski z funduszy akcji z 5 lat spłacają nam koszty kredytu 80 lat
> jego spłaty.
>
>
> Normalne brednie, bo nikt nie wie jak zachowywac sie beda poszczegolne
> rynki w nastepnych latach. To tak jak z prognoza pogody, sprawdza sie na
> kilka dni do przodu, prognozy dlugoterminowe juz niekoniecznie. Zastanow
> sie logicznie, jezeli taka prawidlowosc bylaby przez n-lat to po co banki
> dawalyby kredyty wieloletnie na kilka procent. Zadowalaja sie malym
> zyskiem, ale pewnym w porownaniu do np. rynku akcji. Nie mieszaj ludziom w
> glowie.

ale prawda jest ze jak nie ma potrzeby to nie nalezy np. w kredyt
mieszkaniowy
ladowac wszystkich oszczednosci. Ja zrobilem w ten sposob, ze majac 100 000
swoich srodkow
polowe wrzucilem do kredytu a druga idzie na lokaty i fundusze - na czarna
godzine....

do góry

Krzysztof napisał(a):
> Analizując poniższe wyniki :
> zyski z funduszy stabilnego wzrostu z 5 lat spłacają nam koszty
> kredytu po 40 latach jego spłaty;
>
> zyski z funduszy akcji z 5 lat spłacają nam koszty kredytu 80 lat
> jego spłaty.
>
>
> Normalne brednie, bo nikt nie wie jak zachowywac sie beda poszczegolne rynki
> w nastepnych latach. To tak jak z prognoza pogody, sprawdza sie na kilka dni
> do przodu, prognozy dlugoterminowe juz niekoniecznie. Zastanow sie
> logicznie, jezeli taka prawidlowosc bylaby przez n-lat to po co banki
> dawalyby kredyty wieloletnie na kilka procent. Zadowalaja sie malym zyskiem,
> ale pewnym w porownaniu do np. rynku akcji. Nie mieszaj ludziom w glowie.

Porównaj z tymi naj mniej ryzykownymi stabilnego wzrostu

Pieniądze na te kredyty banki pozyskują z naszych depozytów
krótkoterminowych, może być to pewien kłopot? Wynika on z tego, że
kredyty zaciągane są na wiele lat, a depozyty składamy w bankach na
bardzo krótkie okresy.

W uproszczeniu ryzyko to można opisać następująco: do banku
przychodzi deponent, aby ulokować 100 tys. zł na jeden rok. Bank te
pieniądze przyjmuje. Chwilę potem przychodzi do banku kredytobiorca,
który chce pożyczyć również 100 tys. zł, ale nie na rok, a na 30
lat. Bank - upraszczając - wypłaca mu, więc te same, przyjęte
niedawno 100 tys. Po upływie roku do banku zgłasza się deponent po
swoje pieniądze wraz z należnymi mu odsetkami, a więc po 105 tys.
zł. Tymczasem kredytobiorca przez ten rok spłacił bankowi z owych
100 tys. dopiero kilka tysięcy złotych. Bank ma, więc - teoretycznie
- dziurę na ok. 100 tys. zł. Oczywiście odpowiedzialny bank umie
kontrolować takie ryzyka i wypłaci deponentowi należną mu kwotę
(weźmie ją przede wszystkim z pieniędzy innych deponentów), ale owo
niedopasowanie aktywów i pasywów przecież pozostaje. I stale
rośnie. Nasze lokaty w bankach od kilku lat prawie się nie zmieniają
(coraz chętniej zanosimy pieniądze do funduszy inwestycyjnych),
podczas gdy długoterminowych kredytów jest coraz więcej. Niektórzy
eksperci przewidują, że - jeśli nic się nie zmieni - już za dwa
lata banki musiałyby ograniczać kredyty.

Do stawek WIBOR/LIBOR/EURIBOR, które oznaczają stopę procentową
będącą średnią arytmetyczną stóp procentowych oferowanych przez
wybrane główne banki dla zwykłych lokat bankowych,
Banki doliczają swoją marżę stałą, która jest uzależniona od
relacji kwoty kredytu (pożyczki) do wartości nieruchomości, którą
będzie stanowić.
Jak w innym banku w Polsce oprocentowanie tego kredytu będzie niższe
lub wyższe, to tylko jest uzależnione, jaką bank naliczył marżę,
która jest jego zarobkiem?
Tak, więc skoro koszt kredytu uzależniony jest od zwykłej lokaty
Bankowej, nie ponosimy żadnego ryzyka z jego zaciągnięciem. Owszem,
ponosilibyśmy ryzyko, gdyby marża banku była zmienna w całym
okresie kredytowania.

michał asman

do góry

Piotrek. napisał(a):
> Użytkownik "Krzysztof" <o...@p...onet.pl> napisał w wiadomości
> news:enha7s$7b8$1@atlantis.news.tpi.pl...
> >
> > Analizując poniższe wyniki :
> > zyski z funduszy stabilnego wzrostu z 5 lat spłacają nam koszty
> > kredytu po 40 latach jego spłaty;
> >
> > zyski z funduszy akcji z 5 lat spłacają nam koszty kredytu 80 lat
> > jego spłaty.
> >
> >
> > Normalne brednie, bo nikt nie wie jak zachowywac sie beda poszczegolne
> > rynki w nastepnych latach. To tak jak z prognoza pogody, sprawdza sie na
> > kilka dni do przodu, prognozy dlugoterminowe juz niekoniecznie. Zastanow
> > sie logicznie, jezeli taka prawidlowosc bylaby przez n-lat to po co banki
> > dawalyby kredyty wieloletnie na kilka procent. Zadowalaja sie malym
> > zyskiem, ale pewnym w porownaniu do np. rynku akcji. Nie mieszaj ludziom w
> > glowie.
>
> ale prawda jest ze jak nie ma potrzeby to nie nalezy np. w kredyt
> mieszkaniowy
> ladowac wszystkich oszczednosci. Ja zrobilem w ten sposob, ze majac 100 000
> swoich srodkow
> polowe wrzucilem do kredytu a druga idzie na lokaty i fundusze - na czarna
> godzine....

zrobiłeś błąd powinieneś zaciągnoć kredyt na maksymalną
zdolność kredytową, bo w ten sposób pozbyłeś się kapitału do
oszczędzania.
jak byś mógł to podaj ile zarabiasz w skali roku

michał asman

do góry

Krzysztof napisał(a):
> Analizując poniższe wyniki :
> zyski z funduszy stabilnego wzrostu z 5 lat spłacają nam koszty
> kredytu po 40 latach jego spłaty;
>
> zyski z funduszy akcji z 5 lat spłacają nam koszty kredytu 80 lat
> jego spłaty.
>
>
> Normalne brednie, bo nikt nie wie jak zachowywac sie beda poszczegolne rynki
> w nastepnych latach. To tak jak z prognoza pogody, sprawdza sie na kilka dni
> do przodu, prognozy dlugoterminowe juz niekoniecznie. Zastanow sie
> logicznie, jezeli taka prawidlowosc bylaby przez n-lat to po co banki
> dawalyby kredyty wieloletnie na kilka procent. Zadowalaja sie malym zyskiem,
> ale pewnym w porownaniu do np. rynku akcji. Nie mieszaj ludziom w glowie.

jakie brednie jak oszczędzając przez rok

o co mi spłacać kredyt przez 30lat i płacić ratę 446,81 zł jak
mnie stać płacić ratę 986,99 zł. przez 10 lat.

Otóż tę różnicę około 500 zł powinniśmy wpłacać w
systematyczne oszczędzanie w swoja emeryturę. Oszczędzając w ten
sposób po 30 latach możemy zgromadzić oszczędności w około 857
190 zł.
Gdybyśmy wpłacili tylko raz 100 000 zł możemy zyskać po 30 latach
około 1 006 270 zł, o po 35 latach około 147 854 złotych.

Założenia: Wartość inwestycji wg realnej stopy zwrotu 5 %,
uśredniona inflacja w wysokości 3%.

Pobieżna analiza kosztowności kredytu może prowadzić kredytobiorcę
do stwierdzenia, że lepiej spłacać kredyt przez 30 lat, a nie przez
10 lat, chociaż pozwala mu na to jego sytuacja finansowa. Jednak warto
zastanowić się, czy nie lepiej wpłacać różnicę wysokości raty w
systematyczne oszczędzanie.

Wystarczy przecież przeanalizować, jakie zyski prognozuje się w
Przyszłość z wynikami już uzyskanymi w latach poprzednich.

michał asman

do góry

> Normalne brednie, bo nikt nie wie jak zachowywac sie beda poszczegolne rynki
> w nastepnych latach. To tak jak z prognoza pogody, sprawdza sie na kilka dni
> do przodu, prognozy dlugoterminowe juz niekoniecznie. Zastanow sie
> logicznie, jezeli taka prawidlowosc bylaby przez n-lat to po co banki
> dawalyby kredyty wieloletnie na kilka procent. Zadowalaja sie malym zyskiem,
> ale pewnym w porownaniu do np. rynku akcji. Nie mieszaj ludziom w glowie.

Oczwiście, że tak.

Po pierwsze, banki nie udzielałyby kredytów mieszkaniowych tylko same
inwestowały środki w giełdę.
Po drugie, wyniki funduszy inwestycyjnych za ostatni okres czasu /ten o
którym pisał twórca wątku/ są historycznymi danymi, bez żadnych
gwarancji ich powtórzenia. Gdyby się sięgnęło jeszcze dalej w
przeszłość to okazałoby się że fund. akcyjne traciły.
Zmiany cen akcji należy rozpatrywać w o wiele dłuższych
hotryzontach czasowych. Skoro kredyt hipoteczny jest zaciągany na
25-40 lat, to i giełdę należałoby analizować za ten okres /w
warunkach PL nie możliwe/. Giełda charakteryzuje się bardzo dużą
zmiennością i rozpatrywanie cen akcji w 5-letnim okresie jest mocnym
nieporozumieniem. Gdy do tych rewalcyjnych wyników uzwględnił się
wcześniejszą bessę to już by to tak nie wygladało.

MARIO

do góry

> ale prawda jest ze jak nie ma potrzeby to nie nalezy np. w kredyt
> mieszkaniowy
> ladowac wszystkich oszczednosci. Ja zrobilem w ten sposob, ze majac 100 000
> swoich srodkow
> polowe wrzucilem do kredytu a druga idzie na lokaty i fundusze - na czarna
> godzine....

Jasne, warto mieć oszczędności. Tu chodzi o co innego.

do góry

Od kiedy to WIBOR/LIBOR/EURIBOR mają związek ze zwykłymi lokatami?
WIBOR/LIBOR/EURIBOR jest to cena pieniadza na rynku międzybankowym...

"Do stawek WIBOR/LIBOR/EURIBOR, które oznaczają stopę procentową
będącą średnią arytmetyczną stóp procentowych oferowanych przez
wybrane główne banki dla zwykłych lokat bankowych,"

do góry