Własne mieszkanie: dla młodych to luksus

Przeczytaj także: Młodzi bez szans na własne mieszkanie?

KOMENTARZ

Na początku tego roku mieliśmy do czynienia z niewielkim wzrostem cen na rynku mieszkaniowym. Wzrost ten był jednak przede wszystkim skutkiem kończącego się w 2012 r. programu „Rodzina na swoim”, kiedy to deweloperzy obniżali ceny nieruchomości tak, aby mogły zakwalifikować się jeszcze do tego rządowego programu. W I kwartale tego roku nastąpiła korekta, stąd niewielkie podwyżki. Obecnie ceny nieruchomości wprawdzie nadal maleją, ale ta tendencja spadkowa zaczyna wyhamowywać. Widoczne jest w tej chwili pewne ożywienie na rynku mieszkaniowym. Nieco chętniej decydujemy się na zakup nieruchomości właśnie teraz, kiedy sytuacja na rynku powoli się stabilizuje. Oznacza to, że obniżki cen mogą się wkrótce skończyć. Jak wynika z analiz rynkowych, jeśli zestawimy obecny koszt m2 oddanej do użytku powierzchni mieszkaniowej z aktualnym poziomem inflacji, okazuje się, że koszt zakupu mieszkania kształtuje się w tej chwili na podobnym poziomie co w 2006 r., czyli jeszcze przed pojawieniem się boomu nieruchomościowego.

Ciekawie kształtuje się najbliższa przyszłość na rynku kredytów mieszkaniowych. Nowe zapisy Rekomendacji S, które wejdą w życie z początkiem 2014 r. spowodują, że nie będzie już możliwe zaciągnięcie kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości. Minimalny wkład własny będzie musiał wynosić 5 proc. wartości hipotecznego zabezpieczenia kredytu. Dla młodszych kredytobiorców sfinansowanie wkładu własnego może więc stanowić bardzo duże obciążenie. Rekomendacja S dopuszcza jednak możliwość wykorzystania w takim przypadku rządowego wsparcia. Uchwalony właśnie program „Mieszkanie dla młodych” doskonale wpisuje się w tę potrzebę.

W ostatnich latach polityka banków dotycząca oceny zdolności kredytowej uległa zaostrzeniu. Warto w tym momencie wspomnieć, że Rekomendacja S liberalizuje również te kwestie. W tej chwili maksymalny okres kredytu służący do wyliczenia zdolności kredytowej wynosi 25 lat. Tymczasem od stycznia okres ten wydłużony zostanie o dodatkowe 5 lat. Ponadto dzięki bardzo niskim stopom procentowym, raty kredytów mogą być niższe. To również dobra informacja dla młodych kredytobiorców.

Trzeba jednak wspomnieć, że „Mieszkanie dla młodych” ma pewne ograniczenia, które mogą uniemożliwić dostęp do programu znacznej liczbie tych osób, do których jest adresowany. Duże kontrowersje wzbudza fakt, że dofinansuje on wyłącznie transakcje na rynku pierwotnym, co w naturalny sposób wpłynie na stopień popularności tego rozwiązania. Co więcej, z badania Deutsche Bank PBC wynika, że bardzo duża część osób między 20. a 35. rokiem życia, czyli tych, które mogą skorzystać z rządowego wsparcia, nie posiada stałego zatrudnienia. Brak stabilnej sytuacji zawodowej stanowi często przeszkodę na etapie podejmowania decyzji kredytowej przez banki.

W założeniach programu „Mieszkanie dla Młodych” szczególnie silny akcent położony jest na wspieranie dzietności wśród ludzi młodych. To jest oczywiście słuszny kierunek, zważywszy na rosnące problemy demograficzne. Badanie Deutsche Bank PBC pokazuje jednak, że wśród osób w wieku od 20 do 35 lat, aż 40 procent to single nieposiadający dzieci, a kolejne 19 proc. to osoby żyjące co prawda w związku, ale bezdzietne. Oznacza to, że program, promujący przede wszystkim wielodzietne rodziny, może rozminąć się z potrzebami nawet 60 proc. młodych osób.

Wydaje się mało prawdopodobne, aby możliwość skorzystania z większych benefitów płynących z programu była dostateczną motywacją dla młodych ludzi do zakładania lub poszerzania rodziny. Może ewentualnie wpłynąć na przyspieszenie już podjętej decyzji odnośnie zakupu mieszkania.

Z tych właśnie powodów mało prawdopodobne jest, że program MdM odniesie skutek w takiej skali, w jakiej byłoby to pożądane. Jego losy mogą być podobne do tych, które podzielił program „Rodzina na swoim”, gdzie również, szczególnie w początkowej fazie jego trwania zainteresowanie było niewielkie, dopiero zmiany w programie przyczyniły się do wzrostu jego popularności.

Bardzo ciekawą alternatywą dla tego typu programów może stać się natomiast planowane przez rząd, zupełnie nowe rozwiązanie dotyczące dofinansowania wynajmu. Z wypowiedzi przedstawicielu rządu wynika, że trwają obecnie prace nad utworzeniem Funduszu Mieszkań pod Wynajem. Ma on wesprzeć ludzi młodych, których nie stać na kredyt hipoteczny na zakup własnego mieszkania. Fundusz ma kupić 20 tys. mieszkań, przede wszystkim w dużych miastach, a stawki czynszów mają być dużo niższe niż rynkowe.

Być może to właśnie takie narzędzie wsparcia odpowie w większym stopniu na autentyczne potrzeby młodych ludzi. Obecna sytuacja życiowa młodszych pokoleń wymusza pewne specyficzne zachowania, takie jak duża mobilność, ale co za tym idzie także potrzeba większej swobody. Wiele wskazuje na to, że własne, obciążone kredytem mieszkanie może stać się zbędnym balastem dla dużej części młodego pokolenia. Warunkiem jest tu jednak spadek cen wynajmu, który może wystąpić w momencie wejścia w życie takiego rządowego programu, a także nasycenia się rynku mieszkań na wynajem.

Agnieszka Pilarek - Dyrektor Departamentu Bankowości Hipotecznej

Informacje o badaniu:
Badanie Deutsche Bank PBC zostało zrealizowane w sierpniu 2013 r. przez Instytut Homo Homini na losowej próbie, składającej się z osób w wieku 20-35 lat. Badanie zostało zrealizowane metodą telefonicznych, standaryzowanych wywiadów kwestionariuszowych wspomaganych komputerowo (CATI).