Renta dożywotnia i odwrócony kredyt hipoteczny - dobra alternatywa wobec oszczędzania na emeryturę?

Przeczytaj także: Renta dożywotnia? Jeszcze nie teraz

Idea obu produktów jest prosta. Osoba kończąca 65 lat zawiera transakcję, w której w zamian za zrzeczenie się własności mieszkania bądź domu, otrzymuje do końca życia cykliczną (przeważnie comiesięczną) rentę z tego tytułu. Rentę dożywotnią od hipoteki odróżnia to, że w przypadku tej pierwszej podmiot kupujący lokum (bank, fundusz, towarzystwo ubezpieczeniowe) staje się właścicielem nieruchomości już w momencie podpisania umowy. Odwrócony kredyt hipoteczny daje z kolei większe pole manewru spadkobiercom – przeniesienie własności następuje dopiero po śmierci rentiera. Mogą oni więc zdecydować się na spłatę hipoteki i zatrzymać mieszkanie. Oba rozwiązania wydają się ciekawymi propozycjami dla emerytów nie posiadających oszczędności na starość (według firmy Deloitte nie ma ich aż blisko trzy czwarte Polaków), pozwalając na spieniężenie ich jedynego kapitału – mieszkania lub domu. Tyle w teorii. Jak to wygląda w praktyce? O czym należy pamiętać przy podpisywaniu umowy? Czy przysługuje nam ochrona prawna? Zapraszamy do lektury.

Kilka lat rent w praktyce – pod lupą UOKiK

Renty dożywotnie są obecnie w Polsce od 2009 r. W chwili obecnej oferuje je 7 podmiotów (m.in. TUŻ Europa, Fundusz Hipoteczny Dom SA, Fundusz Hipoteczny Familia) Mimo potencjału tego produktu finansowego, skala zjawiska jak dotąd jest raczej marginalna (do kwietnia 2013 roku zawarto ok. 400 umów). Wynikać to może w dużej mierze z nieuregulowania tej formy finansowania w prawie, co w odróżnieniu od standaryzowanych produktów finansowych pozwala firmom na obwarowywanie umów na dożycie licznymi, czasem groźnymi dla emeryta warunkami.

Taki stan rzeczy skrytykował niedawno Urząd Kontroli Konkurencji i Konsumentów (UOKiK), zarzucając funduszom hipotecznym liczne nieprawidłowości w konstrukcji umów i wprowadzanie w błąd w folderach reklamowych. Według UOKiK, podmioty oferujące renty dożywotnie mamiły potencjalnych klientów w reklamach m.in. tym, że będą za nich płacić czynsz, albo podkreślały możliwość powrotu nieruchomości w ręce kredytobiorcy, gdy firma terminowo nie wywiązywała się z wypłat renty. Żadne z tych obietnic nie miały jednak umocowania prawnego. Urząd przestrzegł również, że obecny stan prawny, a raczej jego brak, powoduje brak wystarczającego zabezpieczenia klienta w przypadku upadłości firmy – co może skutkować nawet utratą dachu nad głową. W umowach nierzadko pojawiały się również osobliwe zapisy, zakazujące na przykład zamieszkiwania nieruchomości przez inne osoby, np. rodzinę. W sumie UOKiK stwierdził nieprawidłowości w ofertach aż 5 z 7 działających na rynku funduszy i zaapelował o szybkie zmiany w tym zakresie. Traf chciał, że raport zbiegł się w czasie z przyjęciem przez rząd przepisów do dwóch ustaw: otwierającej drogę do wejścia na rynek ofert odwróconej hipoteki i właśnie wprowadzającej regulacje w zakresie rent dożywotnich.

Co przyniosą nowe regulacje prawne?

Jak wspomnieliśmy wcześniej, odwrócony kredyt hipoteczny przesuwa okres przejęcia obciążonej hipoteką nieruchomości na czas śmierci klienta. Rządowy projekt precyzuje, że spadkobiercy będą mieli aż 12 miesięcy na ewentualne spłacenie kredytu i zachowanie własności mieszkania. Mimo tego, iż z natury jest to produkt adresowany głównie do ludzi starszych, ustawa nie przewiduje restrykcji wiekowych. Odwrócona hipoteka będzie więc dostępna dla ludzi w każdym wieku, co ma pozytywnie wpłynąć na jej popularyzację. Sceptycznych zachęcić może również fakt, że będzie to produkt bankowy, a więc znajdujący się pod kuratelą Komisji Nadzoru Finansowego. Banki będą musiały wyceniać hipotekę według stawek rynkowych i stanu lokalu. Od tego zależeć będzie wysokość świadczenia. Ciężko podać jednak nawet szacunkowe jego wysokości, gdyż kwota świadczenia zależy również od długości życia. Nie ma jednak co liczyć na świadczenie w wysokości 100% wartości hipoteki – realne szacunki mówią o kwotach rzędu 50% ceny mieszkania. Ważne jest również to, że kredytobiorca do końca zachowa możliwość przedwczesnej spłaty kredytu, a świadczenia z jego tytułu nie będą podlegały opodatkowaniu od dochodu. Pamiętajmy jednak, że po zawarciu umowy to na nas nadal będą ciążyć koszty utrzymania lokalu, tj. opłata czynszu, wykonywanie remontów czy ubezpieczenie od zdarzeń losowych.

Nowe stare renty dożywotnie

Druga ustawa stara się udoskonalić reguły rządzące skrytykowanymi przez UOKiK umowami na dożycie. Klienci mają zyskać specjalną ochronę prawną w przypadku upadłości firmy wypłacającej świadczenia. Hipoteka najpierw trafi pod młotek, i gdy nie znajdzie się oferent gotowy kupić ją za wymaganą kwotę, lokal zostanie zwrócony rentierowi (przypomnijmy, że w przypadku rent dożywotnich następuje bezwarunkowe zrzeczenie się klienta z praw własności mieszkania lub domu). Nawet jeśli kupiec pojawi się, to i tak ustawa gwarantować będzie rentierowi bezwzględne prawo do zamieszkiwania w lokalu aż do śmierci, bez możliwości jego eksmisji. Warto nadmienić, że choć przeniesienie praw własności jest nieodwracalne, to w pewnych warunkach, świadczeniobiorca będzie miał prawo rozwiązania umowy – wprawdzie nie nastąpi zwrot nieruchomości, ale firma zobowiązana będzie wtedy do jednorazowej wypłaty całości świadczenia z potrąceniami określonymi w ustawie. Takim warunkiem może być np. sytuacja, gdy firma w sposób ciągły nie wywiązuje się z płatności na rzecz emeryta. Projekt wprowadza również surowe wymogi informacyjne, aby przeciwdziałać procederowi „podkoloryzowanych” reklam.

Widoki na przyszłość

Biorąc pod uwagę stan portfela przeciętnego emeryta, lepsze regulacje i większą ochronę kredytobiorców powinniśmy spodziewać się, że przed dożywotnimi produktami finansowymi właśnie otwierają się drzwi do sukcesu. Pamiętajmy jednak, że nawet najlepsze prawo nie zapewni sukcesu przedsięwzięcia, gdy nie zechce tych możliwości wykorzystać rynek. A wbrew pozorom, produkty te są dość ryzykowne dla instytucji finansowych ze względu na trudności w oszacowaniu składki i możliwość spadku ceny zakupionych na rynku wtórnym, starzejących się mieszkań. Dodać do tego należy nadal stosunkowo dużą nieufność, w szczególności starszego pokolenia, do produktów finansowych z wielostronicowymi umowami. Z tych względów należy oczekiwać, że o losie odwróconych hipotek zdecydują ostatecznie najwięksi rynkowi gracze, jak PKO BP czy PZU. Zainteresowani tą formą zabezpieczenia na starość emeryci muszą na razie uzbroić się w cierpliwość.