Denominowane kredyty hipoteczne: to będzie ważny rok

Przeczytaj także: Kredyty we frankach: raty w dół?

Z początkiem tego roku ponownie ożyła w mediach „niekończąca się opowieść” o denominowanych w obcych walutach kredytach hipotecznych, udzielanych przez banki na masową skalę do 2012 roku. Stało się tak głównie za sprawą inicjatywy jednej z partii politycznych, która zaapelowała w styczniu do decydentów krajowego sektora bankowego o renegocjację umów dotyczących denominowanych kredytów mieszkaniowych.

Także w styczniu ruszyły pierwsze procesy sądowe, jakie zadłużeni we franku szwajcarskim wytoczyli bankom, a kolejne są w bliskich planach. W jednym przypadku chodzi o unieważnienie umowy kredytowej, w innym natomiast o stosowanie przez jeden z banków niedozwolonej klauzuli dotyczącej sposobu ustalania kursu wymiany waluty. Z kolei powołane przez tzw. frankowców stowarzyszenie Pro Futuris opublikowało oświadczenie, w którym zapowiada walkę o przewalutowanie kredytów frankowych na polskie złote po kursie z dnia zawarcia umowy. Tego typu sytuacja, choć nie tylko ona – o czym dalej, sprawia, że ten rok może okazać wyjątkowo ciekawy, o ile niedecydujący dla setek tysięcy posiadaczy przedmiotowych kredytów. Niestety nie wszystkie możliwe scenariusze rozwoju wydarzeń są korzystne tak dla samych zainteresowanych dłużników hipotecznych, jak całej rodzimej społeczności czy wreszcie szeroko pojętej krajowej gospodarki.

Przewalutowanie, czyli efekt domina

W istocie rzeczy wcześniej zacytowane pojęcia „renegocjacji” czy też „unieważnienia” umów kredytów udzielanych w obcych walutach, sprowadzają się do osiągnięcia jednego podstawowego celu, jakim ma być przewalutowanie zaciągniętych zobowiązań hipotecznych głównie z helweckiej waluty na złotego, oczywiście po kursie, jaki obowiązywał w dniu zawarcia umowy, a więc najczęściej znacząco niższym od aktualnego. Co tak naprawdę oznacza tego typu oferta skierowana do banków i na czym taka operacja miałaby polegać? Upraszczając problem nie chodzi o nic innego, jak tylko o umorzenie pokaźnej części liczonego w złotych zadłużenia na koszt wierzyciela hipotecznego – podkreśla Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Przykładem niech będzie przypadek kredytu udzielonego we franku szwajcarskim (CHF) na 100 proc. wartości nieruchomości (LtV=100%) dokładnie 6 lat temu, a więc w pierwszych dniach lutego 2008 roku, czyli w kulminacyjnym punkcie nieruchomościowego boomu, na mieszkanie w cenie 300 tys. zł. na okres 25 lat. Przy ówczesnym kursie CHF/PLN=2,25 suma zobowiązania w dniu podpisania umowy wyniosła 133 tys. CHF, z czego na dziś dzień pozostało do spłaty około 108 tys. CHF. Przy obecnym kursie CHF/PLN=3,43 daje to saldo zadłużenia w złotych na poziomie 371 tys. zł. Przyjmując, że zakupiona na początku 2008 roku nieruchomość dziś ma szansę na znalezienie nabywcy w cenie około 25 proc. niższej, stosunek bieżącego salda zadłużenia w PLN do aktualnej rynkowej wartości mieszkania, czyli LtV kredytu wynosi nieco ponad 160%(!).

Przewalutowanie kredytu po kursie z dnia podpisania umowy spowodowałoby redukcję salda zadłużenia złotowego o – bagatela - 127 tys. zł., którą to sumę bank wierzyciel hipoteczny zapisałby w bilansie jako stratę. Z kolei LtV kredytu spadłoby ze 160% do niewiele ponad 100%. Poza umorzeniem ponad 1/3 faktycznego zadłużenia oraz spadkiem LtV do znacznie bezpieczniejszego poziomu kredytobiorca walutowy zyskałby rzecz bezcenną – dożywotnią eliminację zagrożenia, jakie stwarza ryzyko walutowe. Z kolei spłata w ten sposób zredukowanego długu hipotecznego podlegałaby już zasadom spłat kredytów złotowych.