Dla kogo leasing nieruchomości?

Przeczytaj także: Kredyt na nieruchomość dla firmy: jakie wymagania?

Leasing to umowa cywilnoprawna, w której leasingobiorca, w zamian za ratalną opłatę, uzyskuje prawo do korzystania z danej rzeczy. W przypadku nieruchomości przedmiotem leasingu może być każdy obiekt o przeznaczeniu komercyjnym – zarówno całe budynki, hotele, hale produkcyjne bądź magazyny, jak i pojedyncze lokale, na przykład biura.

Jeśli chodzi o możliwą wysokość finansowania oraz wkład własny, warunki leasingu są zbliżone do kredytu. Ten pierwszy ma natomiast przewagę pod kilkoma innymi względami.

Poza bilansem

Wśród zalet leasingu wymienia się przeważnie łatwiejsze procedury jego uzyskania. Czy przy nieruchomościach kryteria wciąż są jednak mniej ostre od bankowych? – Kryteria oceny są w przypadku leasingu skoncentrowane na samym zabezpieczeniu. Zdolność kredytowa firmy faktycznie nie jest więc aż tak bardzo istotna jak w przypadku pełnego kredytowania – wyjaśnia Monika Kozak-Tobolewska z firmy Tobolewscy – Doradcy Inwestycyjni. Podczas trwania umowy leasingu nie trzeba również informować o kondycji inwestycji tak szczegółowo jak w okresie spłacania kredytu.

Przedmiot leasingu nie jest przy tym uwzględniany w bilansie jako zobowiązanie. Nie obciąża on zdolności kredytowej leasingobiorcy tak jak kredyt. Korzystający tej formy finansowania chwalą sobie także przewidywalność i stabilność zobowiązań płatniczych podczas trwania umowy.

Tarcza podatkowa

Największym plusem leasingu są jednak korzyści podatkowe. Będą one nieco inne, w zależności od tego, czy wybierzemy leasing operacyjny, czy finansowy. W przypadku operacyjnego nieruchomość pozostaje częścią majątku leasingodawcy. My zaś możemy włączyć raty leasingowe, wraz z opłatą wstępną, do kosztów uzyskania przychodu. VAT będzie doliczany do każdej raty. Po wygaśnięciu umowy istnieje możliwość wykupu nieruchomości.

Jeśli zdecydujemy się na leasing finansowy, nieruchomość będzie zaliczać się do naszego majątku. Koszt uzyskania przychodu będzie więc stanowić dla nas tylko część odsetkowa raty, ale za to będziemy mogli dokonywać odpisów amortyzacyjnych. Będziemy też mieć możliwość zastosowania przyspieszonej amortyzacji. VAT jest jednak płatny w całości, z góry, przy pierwszej racie. Po wygaśnięciu umowy nieruchomość staje się naszą własnością.

Nie bez wad

Wady leasingu ujawniają się między innymi w razie opóźnień w spłacie. - Brak trzech rat powoduje rozwiązanie umowy leasingu – bez względu na sumę wpłat. To wielki minus tej transakcji – mówi Monika Kozak-Tobolewska. - Oczywiście nie zawsze przesunięcia w terminowych spłatach wywołują taką próbę, ale trzeba pamiętać, że jeżeli nieruchomość jest atrakcyjna, bank dość łatwo może znaleźć inny podmiot chętny do wykupu. A najczęściej leasingowane są właśnie obiekty położone w dobrych lokalizacjach, o relatywnie wysokiej wartości. To również może być postrzegane jako wada tej formy finansowania: jej dolny limit wynosi przeważnie ok. 2 mln zł. Pod tym względem przeważa kredyt, który nie musi wiązać się z minimalną kwotą i wyłącznie drogimi nieruchomościami.

Jego zaletą jest też dłuższy maksymalny okres kredytowania. Ponadto, w uzyskaniu kredytu pomóc może hipoteka czy zastaw na składnikach majątku. Tymczasem podobne dodatkowe zabezpieczenia przeważnie nie są dopuszczane przy leasingu. Wreszcie, co szczególnie ważne – kredyt daje możliwość przedterminowej spłaty. W przypadku leasingu, zwłaszcza operacyjnego, może to być trudne do zrealizowania lub wręcz niemożliwe – wówczas, gdy okres leasingu nie przekroczył jeszcze 40 % okresu amortyzacji.

Dla kogo zatem?

W teorii z leasingu nieruchomości może skorzystać każde, nawet najmniejsze przedsiębiorstwo, lecz w praktyce to rozwiązanie raczej dla dużych oraz średnich firm. Powinny one mieć dość stabilną sytuację finansową. Leasing nieruchomości wiąże się najczęściej z inwestycjami długoterminowymi.

- Jest też bardzo korzystny dla przedsiębiorców, którzy przeprowadzają dużo operacji eksportowo-importowych – dodaje Monika Kozak-Tobolewska. Leasing może się okazać dobrym rozwiązaniem w czasie kryzysu czy problemów. Nieruchomość będzie znajdować się poza wykazem środków trwałych w firmie oraz bilansie.

W przypadku recesji atrakcyjnym rozwiązaniem okaże się także tzw. leasing zwrotny. Leasingobiorca rezygnuje w nim z prawa własności posiadanej nieruchomości, w zamian za prawo do długoterminowego jej użytkowania. Uwalnia tym samym zamrożone fundusze i ma możliwość bardziej efektywnego ich wykorzystania, również na cele bieżącej działalności.

Jak zatem wynika z zestawienia, wybór między kredytem a leasingiem nieruchomości powinien być poprzedzony nie tylko dokładną kalkulacją ewentualnych korzyści podatkowych, ale także analizą sytuacji firmy, jej potrzeb, celów i możliwości.