Obciążenie hipoteczne: indeks I kw. 2014

Przeczytaj także: Obciążenie hipoteczne: indeks IV kw. 2013

To już kolejny kwartał, w którym przeciętna polska rodzina wydaje mniej na spłatę kredytu hipotecznego. IOH utrzymuje się na rekordowo niskich poziomach. W marcu 2014 roku osiągnął 27,20%. Rekordowy była także spadek w skali roku – w stosunku do marca 2013 roku IOH obniżył się aż o 14,06%.

Indeks Obciążenia Hipotecznego Domu Kredytowego Notus pokazuje, jak dużą część dochodu netto przeciętna polska rodzina musi przeznaczyć na spłatę nowo zaciagniętego kredytu hipotecznego. Zgodnie z intenecją Komisji Nadzoru Finansowego przyjętą w Rekomendacji S, suma wszystkich miesięcznych obciążeń kredytobiorcy, w tym rat kredytu mieszkaniowego, nie powinna przekraczać 40%. Oznacza to, że przy założeniu że kredyt hipoteczny jest jedynym zobowiązaniem wartosci IOH są znacznie poniżej poziomów wskazywanych przez KNF, bowiem bieżące wartości IOH pokazują, że co mesiąc na spłatę raty przeznaczane jest 27,20% dochodu netto.

Co zdecydowało o zmianach?

W każdym miesiącu na wysokość IOH wpływ mają 3 czynniki – wysokość wynagrodzenia, oprocentowanie kredytów i cena nieruchomości. W ujęciu rocznym zaobserwowaliśmy spadek oprocentowania kredytów mieszkaniowych z 5,18% do 4,56%. Ponadto, w skali roku wzrosło przeciętne wynagrodzenie - średnio o ponad 180 złotych. Dodatkowo w skali roku o 0,75% spadły przeciętne ceny nieruchomości, co dodatkowo pogłębiło spadek IOH.
W ujęciu kwartalnym dwa spośród trzech czynników zmieniły się w kierunku, który powinien przynieść duży wzrost IOH. Zarówno wynagrodzenia, jak i ceny nieruchomości w ciągu 3 miesięcy zmieniły się w sposób niekorzystny dla kredytobiorców. Przy niezmienionym praktycznie poziomie oprocentowania, IOH w I kwartale powinien zanotować duży wzrost, a jak widzimy w stosunku do końca IV kwartału, praktycznie się nie zmienił. Dlaczego tak się dzieje? Odpowiedź na takie wyniki leży, bowiem w Rekomendacji S.

Rekomendacja S – mniejszy kredyt, mniejsza rata, niższy IOH

Zgodnie z obowiązującą od stycznia 2014 roku Rekomendacją S, kwota kredytu nie może przekroczyć 95% wartości nieruchomości. Oznacza to brak możliwości zaciągania kredytów bez wkładu własnego. Wymóg ten przyniósł zmiany także w wartościach IOH. Wniesienie obowiązkowych środków własnych oznacza niższy kredyt i przekłada się na wysokość płaconych rat. Natomiast niższe raty przekładają się już bezpośrednio na odczyty Indeksu i w konsekwencji spadki jego wartości. Zatem w ujęciu rocznym, splot korzystnych dla IOH zmian, został jeszcze pogłębiony przez konsekwencje Rekomendacji S. Natomiast w ujęciu kwartalnym, niekorzystne dla Indeksu zmiany przeciętnego wynagrodzenia i cen nieruchomości, zostały zniwelowane przez Rekomendację S i w konsekwencji w porównaniu z IV kwartałem IOH praktycznie się nie zmienił.

W nachodzących miesiącach będziemy w dalszym ciągu obserwować duże spadki IOH w ujęciu rocznym, gdyż w tej perspektywie Rekomendacja S dalej będzie działać na duże spadki IOH. Natomiast w ujęciu kwartalnym wartości IOH będą zależały już tylko od zmian oprocentowania, przeciętnego wynagrodzenia i cen nieruchomości.

Metodologia indeksu
Indeks Obciążenia Hipotecznego pokazuje, jak duży procent dochodów netto polskich rodzin pochłania spłata nowo zaciąganego kredytu hipotecznego. IOH sporządzany jest jako średnia dla 7 największych polskich aglomeracji (Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Katowice, Łódź, Warszawa), przy założeniu, że kredyt na 30 lat na zakup 55 metrowego mieszkania zaciąga dwuosobowa rodzina zarabiająca miesięcznie dwukrotność przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw dla danego województwa. Indeks liczony jest zarazem jako przeciętna dla kredytów z LTV (z ang. loan to value) na poziomie 95 i 80. Wpływ na kształtowanie się IOH mają: ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym dla danej aglomeracji, poziom przeciętnego wynagrodzenia netto w danym województwie oraz aktualny poziom oprocentowania kredytu. Bazę cen mieszkań wykorzystanych przy konstrukcji indeksu, stanowią dane dostarczane przez firmę redNet Consulting na podstawie portalu tabelaofert.pl. Indeks sporządzany jest z około jednomiesięcznym opóźnieniem w stosunku do zakończenia przyjętego przez Dom Kredytowy Notus kwartalnego okresu sprawozdawczego, jako że dane Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące wynagrodzeń w poszczególnych województwach, dostępne są dopiero pod koniec miesiąca, który to następuje po miesiącu, którego dotyczą.

Michał Krajkowski, Główny Analityk