Koszt kredytu hipotecznego: indeks VII 2014

Przeczytaj także: Koszt kredytu hipotecznego: indeks VI 2014

WIBOR może jeszcze spaść

Wspomniane wcześniej podwyżki marż są w ostatnich 12 miesiącach najważniejszym czynnikiem decydującym o zmianie z miesiąca na miesiąc kosztu zakupu mieszkania na kredyt. Zupełnie inaczej trzeba byłoby tę kwestię ocenić w perspektywie ostatnich dwóch lat. Przypomnijmy, że na początku listopada 2012 roku główna stopa procentowa była na poziomie 4,75%. Do lipca 2013 roku Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu tego poziomu do 2,5%, a więc niemal o połowę, co miało kilkukrotnie większe znaczenie dla potencjalnych nabywców mieszkań na kredyt niż działania banków komercyjnych podwyższających marże. Warto zauważyć, że coraz częściej mówi się, że Rada zdecyduje jeszcze ściąć i tak już rekordowo niskie stopy, co mogłoby sprowadzić oprocentowanie hipotek do kolejnych historycznych minimów. Prawdopodobieństwo takiego scenariusza rośnie wraz z wydłużaniem się okresu niemal zerowej inflacji.

Potwierdzają to notowania kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). Pod koniec drugiej dekady lipca kontrakty za 6 i 9 miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 2,36%, a więc wyraźnie niżej niż dzisiejsza wartość tego wskaźnika (2,68%). W dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 2,6%, a więc niżej niż dziś. Z tych notowań wnioskować można, że w perspektywie kilku miesięcy rynek spodziewa się, przynajmniej jednej obniżki stóp procentowych, a w horyzoncie dwóch lat WIBOR nie powinien znacznie wzrosnąć ponad dzisiejsze notowania.

---

Metodologia badania:
Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod trzy główne czynniki:

1. Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (domy.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,
2. Wysokość przeciętnej marzy kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków,
3. Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z pierwszego dnia miesiąca publikacji.

Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń:

1. Kredyt udzielany na 30 lat,
2. System rat równych,
3. Wkład własny na poziomie 20%.

Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.

---

Bartosz Turek,
Marcin Drogomirecki,