Koszt kredytu hipotecznego: indeks VIII 2014

Przeczytaj także: Koszt kredytu hipotecznego: indeks VII 2014

W sierpniu wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) wzrosła do poziomu 86,8 pkt z lipcowego poziomu 86,2 pkt. (po korekcie). Czym jest wskaźnik stworzony przez Lion’s Bank i portal nieruchomości Domy.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania.

Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z wyższym kosztem (o 4,8%) niż w lipcu 2013 roku, kiedy indeks był na rekordowo niskim poziomie (82,6 pkt). Oznacza to, po prostu, że rata kredytu związanego z zakupem przeciętnego mieszkania w dużym mieście jest teraz o 4,8% wyższa. Z drugiej strony w styczniu 2013 roku, a więc w momencie, w którym badanie rozpoczęto, zakup na kredyt był o 15,2% droższy niż dziś (indeks na poziomie 100 pkt.).

Ceny pozostają stabilne

Koszt związany z zakupem mieszkania na kredyt jest oczywiście tym wyższy, im droższe są nieruchomości w danym mieście. Co jednak nie powinno dziwić, ostatnie miesiące nie przyniosły w tym zakresie znacznych zmian. Jak wynika z danych portalu Domy.pl mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa) w Warszawie wynosi prawie 7,9 tys. zł za m kw. W Krakowie za metr sprzedający żądają 6,5 tys. zł, w Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku ponad 5 tysięcy, a w Katowicach, Łodzi i Bydgoszczy wyraźnie poniżej 4 tysiące. Ceny transakcyjne są oczywiście niższe – przeważnie od kilku do kilkunastu procent.

---

Ceny ofertowe znacznie przewyższają transakcyjne

Warto zauważyć, że przedstawione mediany cen ofertowych są wyraźnie wyższe od przeciętnych transakcyjnych, które za pierwszy kwartał opublikował NBP. Różnice wynoszą od 3% w Poznaniu do 15% w Warszawie. Przeciętnie aż o 11% mediana cen ofertowych przewyższa średnią cenę transakcyjną. Faktycznie nabywane nieruchomości na rynku są więc przeważnie wyraźnie tańsze niż te, które właściciele oferują do sprzedaży. Przyjęcie cen ofertowych do dalszych obliczeń jest jednak o tyle uzasadnione, że kupując nieruchomość na własność trzeba się liczyć z koniecznością poniesienia kosztów transakcyjnych, co zawyża budżet, którym należy dysponować. Upraszczając całą sprawę postanowiliśmy więc oszacować wysokość rat kredytowych w oparciu o przeciętne ceny ofertowe. Założyliśmy, że nabywca posiada 20-proc. wkład własny, co mniej więcej odpowiada średniej rynkowej. Dług zaciągany jest na 30 lat, w rodzimej walucie, w systemie rat równych.

---

Trzy pokoje na kredyt to 1555 zł raty

Z danych firmy Lion’s House wynika natomiast, że marże kredytowe wzrosły w ciągu 12 miesięcy o 0,31 pkt. proc. Obecnie średnia marża kredytowa wynosi 1,86% (wynik dla 17 banków). Przy notowanym na początku miesiąca WIBOR-ze 3M na poziomie 2,67% średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można oszacować na 4,53%. To dzięki tak niskiemu oprocentowaniu długu przeciętna rata kredytu zaciągniętego na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z 10 największych polskich miast wynosi 1037 zł miesięcznie. W przypadku kawalerek byłoby to 622 zł, a trzypokojowych lokali 1555 zł miesięcznie.

---

Uwaga! Dane wstępne o wysokości marż za poprzedni miesiąc (lipiec) zostały poddane korekcie. Po uzupełnieniu wyników o brakujące ankiety, średnia marża kredytowa oszacowana została na 1,82% (za lipiec), zamiast wstępnego wyniku na poziomie 1,96%.

---