Marże kredytów hipotecznych ciągle w górę

Przeczytaj także: Niska marża dla wysokiego kredytu

Banki raczej nie zrezygnują z podwyższania marż

W ramach odpowiedzi na pytanie zadane przez NBP aż 35% wiodących banków potwierdziło, że od kwietnia do czerwca wzrosły marże ich kredytów mieszkaniowych. Skutki tej zmiany można zaobserwować na poniższym wykresie. Szacunki Narodowego Banku Polskiego wskazują, że w poprzednim kwartale średnie oprocentowanie nowych „hipotek” zwiększyło się z 5,26% do 5,30%. Bardziej widoczna zmiana dotyczyła Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania (RRSO). Ten miernik prócz odsetek uwzględnia również inne koszty, które są związane z zaciągnięciem kredytu (np. prowizję przygotowawczą, wymagane opłaty oraz składki ubezpieczeniowe) – dodaje Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Jak widać na poniższym wykresie od kwietnia do czerwca przeciętne RRSO dla nowych „hipotek” wzrosło z 5,63% do 5,72%.

Podwyżce hipotecznych marż nie towarzyszyła zmiana innych warunków kredytowania (np. kryteriów oceny klienta). Zgodnie z opinią banków główną przyczyną wzrostu marż była konieczność wdrożenia zapisów Rekomendacji S IV. Można przypuszczać, że pewien wpływ na kredytową politykę banków wywiera również Rekomendacja U. Ten pakiet regulacji KNF-u zredukuje zyski związane ze sprzedażą ubezpieczeń do kredytów i przyczyni się do ograniczenia popularności grupowych polis. Zmiany, które niedawno przeforsowała Komisja Nadzoru Finansowego powinny zostać wdrożone do 31 marca 2015 r.
Jedna trzecia banków uczestniczących w badaniu ankietowym NBP od kwietnia do czerwca odczuła wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe. Można oczekiwać, że ta zmiana ośmieli kredytodawców do dalszego zwiększania marż – pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Dzięki podwyższeniu zyskowności nowych kredytów hipotecznych banki przygotują się również na spodziewaną obniżkę stóp procentowych NBP i spadek przychodów osiąganych dzięki sprzedaży ubezpieczeń.

Rada Polityki Pieniężnej może pomóc kredytobiorcom

Ewentualna redukcja stóp procentowych NBP przynajmniej częściowo złagodzi efekty związane z podwyższeniem marż kredytów hipotecznych. Taki scenariusz staje się coraz bardziej prawdopodobny ze względu na rekordowo niski poziom inflacji oraz sygnały świadczące o gorszej sytuacji gospodarczej. Na początku bieżącego miesiąca media poinformowały, że Wskaźnik Menadżerów Logistyki Markit PMI, który odzwierciedla kondycję polskiego sektora przemysłowego spadł po raz piąty z rzędu. Lipcowy odczyt tego indeksu przekroczył granicę oznaczającą dekoniunkturę (50 punktów).

W związku z powyższym wzrasta prawdopodobieństwo korekty stóp procentowych NBP. Członkini Rady Polityki Pieniężnej, prof. Elżbieta Chojna-Duch niedawno zasugerowała, że pierwszym krokiem powinna być obniżka o 25 punktów bazowych (0,25 punktu procentowego - p.p.). Taka zmiana bezpośrednio wpłynęłaby na stopy WIBOR, które służą do aktualizacji oprocentowania kredytów hipotecznych – dodaje Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. W przypadku nowych „hipotek” obniżka WIBOR-u może zostać częściowo skompensowana przez wzrosty marż. Osoby, które wcześniej podpisały umowę z bankiem po redukcji stóp NBP odczują jednak proporcjonalny spadek obciążeń kredytowych.

Poniższa tabela przedstawia przykładową zmianę rat po spadku stóp procentowych NBP (o 0,25 p.p.) i WIBOR-u 3M (o 0,20 p.p.). W zależności od marży analizowanego kredytu (270 000 zł, 30 lat) obniżka raty wyniosłaby 30,68 zł - 32,95 zł. To oznacza zmniejszenie comiesięcznych obciążeń kredytowych o 2,26% - 2,42%.
Andrzej Prajsnar