Kursy walut a inwestowanie w nieruchomości

Przeczytaj także: Nerwowy początek tygodnia na rynkach wschodzących

W ciągu roku kurs funta wobec rubla wzrósł o 26%, za dolara Rosjanie muszą płacić o ponad 25% więcej, a za euro o 17% więcej – wynika z danych Lion’s Bank (stan na dzień 10 października). Bez wątpienia wpływ na ten stan rzeczy miało rosnące napięcie polityczne na linii Kijów – Moskwa połączone z sankcjami ekonomicznymi wywołanymi poprzez tzw. konflikt krymski i konflikt zbrojny na terenie wschodniej Ukrainy.

Zysk, którego nikt nie chce

Z wywołanych w ten sposób zmian na rynku walutowym spora część bogatych Rosjan może się jednak cieszyć. Chodzi tu o osoby, które kupiły nieruchomości w zachodniej Europie lub Ameryce, a warto przypomnieć, że kierunki te były przez lata popularne wśród Rosjan. Przykład ten w bardzo wyraźny sposób pokazuje, jak ważna dla inwestora na zagranicznych rynkach nieruchomości jest sytuacja na rynku walutowym. Powód jest prosty – w momencie, w którym rubel się osłabia, a więc np. za jedno euro, dolara czy funta można dostać więcej jednostek rosyjskiej waluty, ulokowane pieniądze w zagranicznej walucie powinny być warte coraz więcej rubli. Gdyby ktoś kupił mieszkanie w Londynie płacąc za nie 1 mln GBP wtedy, gdy za funta trzeba było płacić 47 rubli (1 kw. ’13), to w momencie, w którym za funta trzeba już płacić 64,8 rubli (notowanie z 10 paź ’14 r.), mieszkanie warte byłoby już nie 47 mln rubli jak w punkcie wyjścia, tylko 64,8 mln rubli, a więc o prawie 37,2% więcej.

W tym pierwszym przykładzie pominęliśmy fakt, że w międzyczasie mogło dojść do zmiany poziomu cen nieruchomości w danym kraju. Zmieńmy więc to założenie i zobaczmy, jak mogła wyglądać inwestycja w apartament w Londynie z punktu widzenia Rosjanina. Załóżmy, że do zakupu nieruchomości wartej 1 mln euro doszło w pierwszym kwartale 2013 r. Do końca 3 kwartału br. z tytułu wzrostu cen nieruchomości na Londyńskim rynku inwestor mógłby się cieszyć faktem, że jego nieruchomość jest obecnie warta około 1,3 mln funtów, a więc o 30% więcej niż w dniu nabycia. W międzyczasie rubel stracił też sporo na wartości. Gdyby inwestor postanowił nieruchomość sprzedać i wymienić otrzymane funty na rosyjską walutę, zarobiłby aż 67,7%. Dwukrotnie wyższy zysk z inwestycji zawdzięcza się w tym wypadku osłabieniu się rubla wobec funta.

Abstrahujemy oczywiście w tym momencie od faktu, że większość Rosjan chciałaby raczej pozbyć się rubli i zainwestować na stabilnym zagranicznym rynku niż spieniężyć swoje inwestycje i cieszyć się milionami rubli na koncie lub w „skarpecie”. Problem jest prosty - w Rosji inflacja CPI za sierpień oszacowana została na 7,55% (r/r).

Osłabienie funta uratowało brytyjskich inwestorów

Cofając się o kilka lat wstecz, można też przytoczyć ciekawy przypadek Hiszpanii, w której ceny nieruchomości na samym początku kryzysu (druga połowa 2007 r.) zaczęły spadać, a zyski Brytyjczyków, którzy na tym rynku zainwestowali, wcale nie przestały rosnąć. Oficjalne dane pokazują, że spadek cen rozpoczął się na hiszpańskim rynku mieszkaniowym w III kw. 2007 roku. Od tego momentu, przez prawie dwa lata, spadki cen nie martwiły sporej rzeszy Brytyjczyków, którzy na hiszpańskim rynku tłumnie nabywali wakacyjne mieszkania i domy.

Przyjmując, że ktoś kupił przeciętny lokal w połowie 2007 roku, to do początku 2009 roku stracił na tym posunięciu 8,4%. Jeśli więc na początku kryzysu lokal nad ciepłym morzem kosztował 1 mln euro, to w niecałe dwa lata później jego wartość spadła do 916 tys. euro. Raczej nie powinno to jednak martwić Brytyjczyków, bo w tym samym czasie funt znacznie stracił na wartości wobec wspólnej waluty. W trzecim kwartale 2007 r. za euro można było otrzymać 0,68 funta, a na początku 2009 roku już 0,91 funta. Z punktu widzenia Brytyjczyka zakup nieruchomości wartej 1 mln euro kosztował go 680 tys. funtów, a po 2 latach sprzedać mógł tę nieruchomość za 916 tys. euro warte wówczas 832,3 tys. funtów, czyli aż o 22,4% więcej niż pierwotnie zainwestowana kwota.

Waluta potrafi zaszkodzić

Ostatnie lata obfitują też w przykłady odwrotne, w przypadku których zmiana kursu walutowego destrukcyjnie wpłynęła na zmianę stanu posiadania inwestora przekuwając spodziewany zysk w stratę. Przyjrzyjmy się sytuacji polskiego inwestora, który postanowił kupić sobie nieruchomość na Wyspach ponad 10 lat temu, czyli na początku 2004 r. Wtedy za brytyjską walutę trzeba było płacić ponad 7 zł, a dziś około 5,3 zł. Z punktu widzenia inwestora umocnienie się rodzimej waluty miało negatywny wpływ na wynik inwestycji, bo kupując nieruchomość wydał na funty więcej, niż dziś może za nie dostać.

W efekcie hossa, która w Londynie podniosła wyceny nieruchomości o 34% (od początku 2004 roku do końca 2007 roku) wcale nie cieszyłaby polskiego inwestora. Gdyby bowiem przeliczył on wzrost ceny brytyjskiej nieruchomości na złotówki wciąż odnosiłby stratę (0,8%). W ciągu dekady wzrost ceny londyńskiej nieruchomości wyniósł 78%, a rodzimy inwestor po sprzedaniu tej nieruchomości i przeliczeniu zysku na złotówki zainkasowałby 33,5% zysku, czyli mniej niż gdyby przez 10 lat swój kapitał zanosił co roku do banku w celu otwarcia lokaty.

Bartosz Turek,