Odwrócony kredyt hipoteczny - dodatkowe finanse dla seniorów

Przeczytaj także: Odwrócony kredyt hipoteczny po polsku

W pierwszej kolejności wskazać należy, że instytucja odwróconego kredytu hipotecznego jest przeznaczona tylko dla osób fizycznych będących właścicielami nieruchomości lub posiadających spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego. W ustawie wskazano przy tym, że umowę odwróconego kredytu hipotecznego mogą zawrzeć także współwłaściciele nieruchomości oraz osoby posiadające udział w ww. prawie do lokalu lub prawie użytkowania wieczystego. To zaś oznacza, że z nowej instytucji mogą skorzystać nie tylko osoby samotne, ale również małżonkowie. Warto przy tym dodać, że ustawa nie wprowadza dolnej granicy wieku kredytobiorcy.

Przez umowę odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się wypłacić kredytobiorcy określoną sumę środków pieniężnych, której spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy. Podstawą do ustalenia ww. kwoty jest wartość rynkowa nieruchomości lub lokalu, do których kredytobiorcy przysługuje określone w ustawie prawo. Środki te wypłacane są jednorazowo albo w ratach, przez okres i w wysokości określonych w umowie, ale nie dłużej niż do dnia śmierci kredytobiorcy.

Jeśli chodzi o kredytobiorcę, jego podstawowe zobowiązanie z tytułu umowy odwróconego kredytu hipotecznego polega na ustanowieniu zabezpieczenia spłaty kredytu wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami. Zgodnie zaś z ustawą, ww. zabezpieczenie może nastąpić wyłącznie poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomości będącej własnością kredytobiorcy lub przysługującym mu spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub prawie użytkowania wieczystego oraz ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia banku o przeniesienie ww. własności nieruchomości lub prawa.

Co przy tym szczególnie istotne, jak już wspomniano, do obowiązków kredytobiorcy nie należy spłata odwróconego kredytu hipotecznego, gdyż następuje ona co do zasady dopiero po jego śmierci. Założenie nowej instytucji jest bowiem takie, że kredytobiorca może przy jej pomocy zapewnić sobie środki na utrzymanie, których nie musi spłacać, bo w zamian za nie po jego śmierci na bank przeniesione zostanie przysługujące mu prawo do nieruchomości, które stanowiło zabezpieczenie spłaty kredytu. Jest to zatem rozwiązanie stanowiące swego rodzaju alternatywę dla funkcjonującej już umowy dożywocia.

Jak jednak przewidziano w ustawie, aby uniknąć przeniesienia na bank ww. praw do nieruchomości, spadkobiercy mogą w ciągu 12 miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy (a w przypadku kilku kredytobiorców – od dnia śmierci ostatniego z nich) dokonać spłaty całkowitej kwoty należnej bankowi. W takim przypadku roszczenie banku o przeniesienie własności nieruchomości lub praw, stanowiących zabezpieczenie kredytu, wygasa.

Jeśli natomiast w ww. terminie zapłata nie nastąpi, kwota kredytu do zapłaty jak i roszczenia banku o przeniesienie określonych praw stają się wymagalne. Wtedy zaś spadkobiercy powinni albo spłacić kredyt albo przenieść na bank prawa, które stanowiły jego zabezpieczenie.

Co ważne, w przypadku przejścia na bank własności nieruchomości lub prawa, ma on obowiązek zlecić rzeczoznawcy majątkowemu oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości, a następnie określić ewentualną różnicę pomiędzy wartością rynkową nieruchomości a całkowitą kwotą do zapłaty. Gdy wartość nieruchomości jest wyższa niż ww. kwota, bank wypłaca różnicę osobie, z którą zawarł umowę o przeniesienie własności lub prawa lub składa ją do depozytu sądowego. Rozwiązanie to ma zapobiegać przejmowaniu przez bank nieruchomości kredytobiorcy za ułamek ich wartości rynkowej.

Podkreślić należy, że zamierzeniem ustawodawcy było także jak najlepsze zabezpieczenie interesów kredytobiorców. Z tego względu odwrócony kredyt hipoteczny mogą oferować tylko banki (do których na gruncie ustawy zalicza się także oddziały banków zagranicznych, oddziały instytucji kredytowych, instytucje kredytowe prowadzące działalność transgranicznie), a więc instytucje których działalność jest objęta nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego lub właściwych organów nadzoru w innych niż Polska państwach członkowskich Unii Europejskiej.

Ponadto ustawa przewiduje, że bank w terminie nie krótszym niż 14 dni przed zawarciem umowy ma obowiązek dostarczyć kredytobiorcy formularz informacyjny zawierający informacje dotyczące kredytu m.in. kwotę kredytu, sposób jej ustalenia, sposób i termin wypłaty środków pieniężnych, sposób zabezpieczenia wierzytelności banku. Wprowadzone rozwiązanie ma zapewniać rzetelne informowanie przez bank o warunkach kredytu, co pozwoli kredytobiorcy na dokładne zapoznanie się z wybraną ofertą.

W ustawie przewidziano także, że kredytobiorca ma prawo odstąpienia od umowy w terminie 30 dni od jej zawarcia bez podania przyczyny i bez ponoszenia kosztów związanych z odstąpieniem. Należy zatem zauważyć, że ustawodawca przewidział dłuższy termin na odstąpienie od umowy odwróconego kredytu hipotecznego niż ma to miejsce w przypadku kredytu konsumenckiego, gdzie ten termin wynosi 14 dni. Jest to kolejne z rozwiązań przewidzianych jako ochrona interesów kredytobiorcy. Ponadto kredytobiorca może wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego w każdym czasie, z zachowaniem terminu 30-dniowego. Wtedy jednak całkowita kwota wierzytelności banku staje się wymagalna z upływem okresu wypowiedzenia.

Ważne jest także, że w trakcie trwania umowy, kredytobiorca w każdym czasie może dokonać spłaty całkowitej kwoty do zapłaty lub jej części. Całkowita spłata powoduje zaś rozliczenie kredytu, co bank ma obowiązek potwierdzić w ciągu 14 dni od dnia dokonania spłaty.

Ponadto należy podkreślić, że kredytobiorca lub jego spadkobiercy ponoszą wobec banku odpowiedzialność jedynie do wysokości wartości nieruchomości lub lokalu. Bank może zaś żądać zaspokojenia także z innych składników majątku kredytobiorcy lub jego spadkobierców jedynie w przypadku przeniesienia nieruchomości lub prawa, stanowiących zabezpieczenie kredytu na osobę trzecią bez zgody banku lub też w przypadku zawinionego zmniejszenia wartości nieruchomości lub lokalu.

Podsumowując, wprowadzona przez ustawę instytucja odwróconego kredytu hipotecznego jest nowym rozwiązaniem na rynku polskim. Regulacja ta ma być instrumentem finansowym zapewniającym dodatkowe źródło środków pieniężnych. Ustawa ma na celu, z jednej strony, jak najlepsze zabezpieczenie interesów kredytobiorców, którymi będą najpewniej osoby starsze, a ponadto uregulowanie mechanizmów, które umożliwią bankom skuteczne dochodzenie roszczeń. Przyjęta ustawa może mieć istotny wpływ na polski rynek finansowy. Jednakże skutki i rzeczywiste znaczenie omawianej regulacji będzie można ocenić dopiero po wykształceniu się praktyki banków zainteresowanych wprowadzeniem tej instytucji do zakresu swojej działalności oraz odbioru przygotowanych ofert przez potencjalnych kredytobiorców.