Wkład własny konieczny. Nie tylko w Polsce

Przeczytaj także: Wkład własny kredytów hipotecznych. Ile Polacy przynoszą do banku?

Wymagany wkład będzie rosnąć jeszcze przez 2 lata

Na tym tle nadwiślańskie wymagania nie wydają się nadmiernie restrykcyjne. Przypomnijmy, że od 1 stycznia 2015 r. trzeba dysponować przynajmniej 10-proc. wkładem własnym, aby kupić nieruchomość na kredyt. Jest to konsekwencja obowiązującej wersji rekomendacji S. Zakłada ona, że wymagania co do wkładu własnego będą dalej rosnąć aż do 2017 roku. Od stycznia 2017 roku trzeba będzie posiadać 20-proc. wkład własny, w 2016 r. będzie to 15%. Dalszy wzrost restrykcji może jednak zostać przez kupujących niezauważony. Co prawda po 2015 roku rekomendacja narzuca obowiązek posiadania wyższego niż 10-proc. wkładu własnego, ale pozwala też na wykupienie ubezpieczenia, które pokryje brakujący wkład własny w kwocie przekraczającej 10%. Już dziś jest to często stosowana praktyka, bo nawet przed wprowadzeniem rzeczonej rekomendacji banki od klientów nieposiadających 20-proc. wkładu własnego, a na przykład 5 czy 10-proc, wymagały poniesienia dodatkowy koszt ubezpieczenia brakującego wkładu.

Konieczność posiadania wkładu własnego, to cena, którą płaci się, aby przeciwdziałać ryzyku na rynku hipotecznym. Jest to o tyle ważne, że na rozwiniętych rynkach (w tym w Polsce) większość mieszkań kupowanych jest z udziałem finansowania bankowego. Zawirowania na rynku kredytowym decydują więc o sytuacji na rynku mieszkaniowym. Boom kredytowy powoduje więc, że transakcje zawierane są szybko i za coraz wyższe sumy, a załamanie na rynku kredytowym prowadzi do trudności ze sprzedażą mieszkań i wpływa na obniżkę cen lokali. Podstawowe efekty wprowadzenia wymagań odnośnie wkładu własnego to:

1. utrudnienie dostępu do finansowania hipotecznego osobom, które nie posiadają ułamkowej części ceny nieruchomości – trudniej jest więc też zadłużyć się osobom, których na to nie stać,
2. większe bezpieczeństwo udzielania kredytów hipotecznych (potencjalnie niższe oprocentowanie), bo nawet w sytuacji spadku cen nieruchomości rzadziej wartość długu przewyższy wartości domu czy mieszkania, które jest zabezpieczeniem tego długu,
3. ograniczenie wzrostu cen nieruchomości w sytuacji kredytowego boomu – wysokie wymagania odnośnie wkładu własnego ograniczają popyt, a więc też wzrosty cen. Potwierdza to raport Międzynarodowego Funduszu Walutowego z 2011 roku, który dowodzi, że wzrost wymaganego wkładu własnego o 10 pkt. proc. ograniczył dynamikę wzrostu cen nieruchomości w Korei o 10 pkt. proc. W sytuacjach kryzysowych działa natomiast mechanizm wygładzenia spadków cen. Jeśli zadłużając się nabywcy musieli mieć większy wkład własny, to mniejsze jest prawdopodobieństwo, że w przyszłości będą mieli problem ze spłatą rat. W efekcie mniejsza będzie podaż mieszkań należących do kredytobiorców z problemami finansowymi w sytuacjach kryzysowych.

Bartosz Turek,