5 sposobów na problemy ze spłatą kredytu hipotecznego

Przeczytaj także: Problemy ze spłatą kredytu: jak ich uniknąć?

Dlaczego banki sprzedają kredyty hipoteczne?

Banki zarabiają na prowadzeniu kont, obsłudze płatności, pożyczaniu pieniędzy czy sprzedaży produktów depozytowych ale to właśnie jakość portfela kredytowego ma decydujący wpływ na ich wyniki finansowe. Dlatego, kiedy pojawiają się problemy z terminowym wpływem należności, transakcja z reguły przestaje być dla banku opłacalna, a utworzone rezerwy dodatkowo obciążają jego bilans. Windykacja należności to czasochłonny proces wymagający wielu zasobów, sama w sobie nie stanowi core – biznesu banku, a egzekucja z nieruchomości toczy się latami. Sprzedając nieregularne, zabezpieczone hipotecznie kredyty firmom windykacyjnym, banki korzystają także z tarczy podatkowej - poza ceną sprzedaży dokonują także odpisów podatkowych i odmrażają rezerwy. Poprawiają przez to wyniki i bilans oraz unikają problemów związanych z administrowaniem czy licytacją przejętych nieruchomości. Dla dłużnika takie rozwiązanie również może być korzystne, wciąż ma wpływ na dalszy bieg wydarzeń, a nowy wierzyciel może okazać się bardziej elastyczny i skłonny do negocjacji, bo odkupił dług z pewnym dyskontem.

Co robić kiedy dotyczy to mnie?

Przede wszystkim nie wpadać w panikę. Na tym etapie wszystko wciąż zależy od nas, czyli naszego racjonalnego podejścia do rozwiązania problemu. Po pierwsze: należy nawiązać kontakt z nowym wierzycielem, najgorsze co może zrobić dłużnik, to schować głowę w piasek i bezczynnie czekać. Dbając o to by nowy wierzyciel posiadał nasz aktualny numer telefonu i adres e – mail dajemy sygnał, że jesteśmy zainteresowani polubownym załatwieniem sprawy. Spróbujmy umówić się z konsultantem z firmy windykacyjnej na rozmowę. Pamiętajmy, że jemu, tak samo jak nam zależy na szybkim porozumieniu. Do rozmowy warto się jednak odpowiednio przygotować, przeanalizować wszystkie możliwe scenariusze. Pamiętajmy, że windykacja to biznes, a od tego ile informacji zdobędziemy zależy nasza pozycja w negocjacjach i zwiększają się szanse na osiągnięcie satysfakcjonującego kompromisu.

Za ile oni właściwie mnie kupili?

Nie wyciągajmy pochopnych wniosków. To że prasa podaje informacje o sprzedaży portfela wierzytelności hipotecznych za 15% ich wartości, nie oznacza, że wierzyciel po wpłacie drobnej części będzie skłonny umorzyć resztę długu. Dlaczego? Wynika to ze specyfiki wyceny portfeli wierzytelności hipotecznych, które są z reguły niejednorodne. Poszczególne wierzytelności mają różnej wysokości LTV (stosunek zadłużenia do wartości nieruchomości), wysokość odsetek, różne są zabezpieczenia (mieszkania, domy, niekończone budowy, czy działki budowlane), a czasem nie ma ich wcale. Tak samo różna jest sytuacja dłużników, część to rodziny w kłopotach, a inni z kolei kupili nieruchomości w celach inwestycyjnych i słuch po nich zaginął. Każda sprawa jest analizowana, nieruchomość wyceniana, a do sprawy przypisywany możliwy odzysk dla kilku scenariuszy działania. Dopiero suma takich cząstkowych wycen składa się na finalny procent w odniesieniu do całego portfela. Nasza wierzytelność mogła więc kosztować zarówno 80% jak i 5%. Przyjęcie, że wierzyciel kupił nasz kredyt za 15% nie będzie dobrym punktem wyjścia do negocjacji i stawiania warunków.

Generalna zasada: nie czekaj na komornika!

Licytacja komornicza to ostateczność, a zarazem najczarniejszy scenariusz, zarówno dla dłużnika jak i dla wierzyciela, któremu przyjdzie poczekać na odzysk nawet kilka lat. Jeżeli nasza nieruchomość zostanie zbyta w trybie licytacji komorniczej, nie mamy żadnego wpływu ani na to kto, ani co gorsza za ile ją kupi. Taki los czeka dłużników, którzy zastosują strategię uników, wykrętów i grania na czas. Prawdopodobnie zyskają rok, może nawet kilka lat, ale finalnie nieruchomość zostanie sprzedana, w zależności od powodzenia licytacji, za 66-75% formalnej wyceny. Co gorsza tzw. odzysk wierzyciela zostanie pomniejszony o koszty sądowe i egzekucji, a pozostałej kwoty będzie dochodził z zarobków i innych składników majątku biernego dłużnika. W tym czasie nasze poczucie spokoju również będzie raczej tylko względne. Wierzyciel, którym jest firma windykacyjna, na pewno nie pozwoli nam zapomnieć o problemie i różnymi sposobami będzie próbował się z nami kontaktować i zmobilizować do zapłaty.