Niska marża czy niska prowizja - co lepsze?

Przeczytaj także: Zaciągnięcie kredytu: co warto sprawdzić?

Wnioskując o kredyt mieszkaniowy, często już wiemy, że realnie będziemy go spłacać względnie krótko, tzn. np. 3 czy 5 lat. Dzieje się tak w przypadku, gdy np. kupujemy mieszkanie na rynku pierwotnym, a dotychczas posiadaną nieruchomość planujemy po przeprowadzce sprzedać i nadpłacić kredyt. Również wiele osób budujących dom ma zamiar sprzedać mieszkanie i zmniejszyć swoje zadłużenie. Często także ze względów osobistych czy zawodowych już w chwili zakupu mieszkania i zaciągnięcia kredytu wiemy, że daną nieruchomość za kilka lat będziemy sprzedawać i wcześniej spłacać kredyt. W powyższych sytuacjach najczęściej jednak i tak będziemy zmuszeni zaciągnąć kredyt na kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt lat. Jest to spowodowane, bowiem z jednej strony sposobem wyliczania zdolności kredytowej, także wysokością raty, którą będziemy musieli płacić. Większość osób planujących wcześniejszą spłatę kredytu zaciąga kredyt na 20-30 lat, między innymi po to, aby rata kredytu była relatywnie niska, a po kilku latach nadpłaca swoje zobowiązanie. Jaki zatem kredyt wybrać w sytuacji, gdy chcemy wcześniej go spłacić? Na co zwrócić uwagę? W takiej sytuacji to nie oprocentowanie będzie najważniejsze.

W wielu bankach równolegle do siebie funkcjonują różne oferty, które w dużym uproszczeniu można podzielić na dwie grupy: niska marża, ale wysoka prowizja albo wyższa marża, ale brak prowizji. Jaką zatem ofertę powinien wybrać kredytobiorca zadecydowany na wcześniejszą spłatę, a który kredyt osoba planująca spłacać zobowiązanie przez kilkanaście lat.

Porównajmy dwóch kredytobiorców pożyczających 250 tysięcy złotych, przy założeniu posiadania 20 procent wkładu własnego. Kredytobiorca nr 1 zaciąga kredyt na 25 lat i taki będzie również rzeczywisty okres spłaty. Kredytobiorca nr 2 także zaciąga kredyt na 25 lat, np. ze względu na zdolność kredytową, ale już dzisiaj wie, że zobowiązanie zostanie w całości spłacone po 3 latach od zaciągnięcia. Policzymy, jakie będą koszty odsetkowe i prowizyjne w obydwu przypadkach. Dla uproszczenia wyliczeń pominięte zostały koszty ubezpieczenia do czasu ustanowienia hipoteki oraz koszt ubezpieczenia nieruchomości. We wszystkich wyliczeniach została także zastosowana stawka 3 miesięcznego Wiboru na poziomie 1,86%.
Jak widać w przypadku planowanej spłaty kredytu po 3 latach korzystniejszym będzie wybranie kredytu z wyższą marżą i konsekwencji ratą, ale bez kosztów prowizyjnych. Przy dłuższym okresie realnej spłaty większej wartości nabiera niższe oprocentowanie i rata kredytu. Płacąc mniejszą ratę przez większą liczbę miesięcy udaje nam się „odrobić” wydatki, które ponieśliśmy płacąc prowizję z udzielenie. Do podobnych wniosków można dojść analizując dwie oferty Eurobanku – z prowizją 2% i bez prowizji.
Również w tym banku, jeśli planujemy spłacić kredyt po 3 latach korzystniejszym rozwiązaniem będzie wybór oferty bez prowizji. Jeśli planowana spłata będzie co najmniej kilkunastoletnia korzystniej będzie zapłacić prowizję, ale zyskać dzięki temu obniżoną marżę i ratę kredytu.

Powyższe zestawienia obejmują porównania dwóch podobnych ofert w ramach tego samego banku. Jednak na tej samej zasadzie można porównać propozycje różnych banków i spośród wielu wybrać tę najkorzystniejszą dla siebie. Jeśli planujemy spłacić kredyt relatywnie szybko, powinniśmy raczej wybierać oferty z niskimi prowizjami i brakiem innych opłat wstępnych. Jeśli jednak okres spłaty ulega wydłużeniu, wówczas coraz większego znaczenia nabierają niskie koszty miesięczne. Wówczas powinniśmy poszukiwać kredytów niską marżą.

Porównując różne oferty często spotkamy się także z ofertami bez konieczności zapłacenia prowizji, ale pod warunkiem skorzystania z ubezpieczenia na życie. Wówczas często musimy zapłacić wysoką stawkę ubezpieczenia np. za rok czy dwa lata z góry, a ponadto zobowiązujemy się do utrzymywania tego ubezpieczenia przez określony czas. Jak zatem wybrać w takim przypadku najkorzystniejszą ofertę? Wszystko zależy od naszego indywidualnego podejścia do oferowanego ubezpieczenia. Jeśli traktujemy je tylko, jako dodatkowy koszt, wówczas powinniśmy je uważać niemal, jako prowizję. Często dzieje się tak w przypadku, gdy narzucone ubezpieczenie jest niedopasowane i nie spełnia naszych oczekiwań. Jeśli jednak ubezpieczenie traktujemy, jako dodatkowe zabezpieczenie, wówczas nie da się tego wprost przeliczyć i zastosować powyższego sposobu porównania ofert. Musimy sobie uświadomić, że dodatkowe opłaty są w takim przypadku kosztem dodatkowego zabezpieczenia.

Michał Krajkowski, Główny Analityk