Kredyt hipoteczny: kto go nie dostanie?

Przeczytaj także: Czym jest zdolność kredytowa i co na nią wpływa?

Pierwszym z kryteriów, mogącym zadecydować o wydaniu decyzji odmownej w sprawie udzielenia kredytu hipotecznego, jest wiek wnioskodawcy. Podstawą jest rzecz jasna, by potencjalny kredytobiorca był osobą pełnoletnią. Co ciekawe, np. osoby w wieku do 35 lat mogą liczyć na preferencyjne warunki kredytowania – 0% prowizji oraz oprocentowanie 3,64% – w ofercie „Mieszkaj bez kompromisów” ING Banku Śląskiego. Z dużo większym dystansem banki traktują jednak już starsze osoby. Nie jest tu przy tym istotny sam wiek kredytobiorcy w momencie podpisywania umowy kredytowej, a w chwili całkowitej spłaty kredytu. Wszystko zależy więc od tego na jaki okres kredyt ma zostać zaciągnięty. Banki zastrzegają bowiem, że kredytobiorca spłacając ostatnią ratę kredytu nie powinien być starszy, niż 75 czy 80 lat.

W kontekście dostępności kredytów hipotecznych skorelowanej z wiekiem kredytobiorcy warto wspomnieć także o Rekomendacji S. Ta zakłada bowiem, że „przy ustalaniu długości okresu kredytowania klienta detalicznego, bank powinien uwzględnić zdolność kredytobiorcy do kreowania dochodów w całym okresie trwania umowy, zwracając szczególną uwagę na okres, w którym należy oczekiwać osiągnięcia przez kredytobiorcę wieku emerytalnego.”

Historia kredytowa

W odniesieniu do tego czynnika obowiązuje założenie, że lepiej nie mieć żadnej historii kredytowej, niż historię złą, a jednocześnie o niebo lepiej jest posiadać dobrą historię kredytową, niż żadną. W związku z tym kredyt może nie zostać udzielony osobom, które w przyszłości lub obecnie nie wywiązują się ze swoich zobowiązań z należytą starannością. Dotyczy to tak wcześniejszych kredytów i pożyczek, jak i zobowiązań względem Urzędu Skarbowego i/lub ZUS dla osób prowadzących działalność gospodarczą.

Wysokość zarobków

Choć to bardzo istotne, to w przypadku zarobków nie liczy się wyłącznie to, ile potencjalny kredytobiorca zarabia. Ważne jest również to, jak wysokie są wydatki obciążające jego portfel, w tym liczba osób na utrzymaniu, inne zaciągnięte kredyty i pożyczki, limity kart kredytowych czy wysokość stałych kosztów utrzymania. Wskaźniki finansowe to bowiem podstawa zdolności kredytowej, czyli prognozowanej zdolności do terminowej spłaty kapitału i odsetek. Na pozytywną decyzję kredytową nie ma więc co liczyć osoba, która zarabia 25 tys. zł., jednak jej aktualne, comiesięczne wydatki to 24,5 tys. zł.

Złe parametry

Ocenę zdolności kredytowej warunkują jednak również inne czynniki, w tym m.in. długość okresu kredytowania czy rodzaj zastosowanej raty. Oddziałują one bowiem na wysokość comiesięcznej raty kredytu, tj.: 1) zastosowanie rat malejących sprawia, że ich wysokość jest w pierwszym okresie kredytowania wyższa od rat równych wyliczonych dla takiego samego zobowiązania; 2) skrócony okres kredytowania proporcjonalnie podwyższa poziom raty. Nieodpowiedni dobór parametrów kredytowania może więc być różnoznaczny z wydaniem negatywnej decyzji kredytowej. W tym kontekście warto również wspomnieć, że kredytu nie otrzymają osoby, których finansowanie nie spełnia regulacji wymienionej powyżej Rekomendacji S, czyli np. klienci zainteresowani okresem kredytowania dłuższym niż 35 lat, a także nie posiadający minimalnej wartości wymaganego wkładu własnego (obecnie wynosi on 10% kosztów inwestycji).

Rodzaj umowy

Co do zasady, banki akceptują różne źródła dochodu, czyli m.in. umowę o pracę, kontrakt menadżerski, umowę zlecenie, umowę o dzieło czy przychody osiągane w ramach własnej działalności gospodarczej. W tym przypadku jednak najłatwiej o kredyt hipoteczny osobom zatrudniony w oparciu o umowę o pracę. Dla pozostałych źródeł dochodu może wystąpić konieczność spełnienia dodatkowych warunków (np. prowadzenie działalności przez min. ostatnie 18 miesięcy) lub wymogów (dostarczenie wspomnianych zaświadczeń o niezaleganiu z podatkami lub składkami na rzecz ZUS, wyciągów z rachunku za ostatni rok czy deklaracji podatkowej PIT oraz umów potwierdzających stałość dochodów w przyszłości), a ich niespełnienie będzie równoznaczne z otrzymaniem odmownej decyzji o udzieleniu finansowania.

Na co więc należy zwrócić przed wnioskowaniem o kredyt hipoteczny? Warto dokładnie przygotować się do samego procesu przygotowawczego, gdyż banki mają prawo odmówić nam finansowania bez podania przyczyn. Zapoznajmy się z całkowitą dokumentacją, wymaganą przez bank i wszystkimi innymi niezbędnymi kryteriami.