Od czego zależy oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Przeczytaj także: Stopy procentowe w dół, opłaty w górę – ostrożnie z kredytami

Ponadto koszt powiększony jest o dodatkowe oprocentowanie związane z ponoszonym przez bank ryzykiem. Wysokość stopy bazowej i dodatkowego oprocentowania jest bardzo różna w zależności od czynników i metod oceny ryzyka stosowanego przez poszczególne banki w ramach swojej polityki kredytowej. I tak najistotniejszym jest okres, na który udzielany jest kredyt. Im dłuższy tym większe ryzyko. Wynika to z prostej przyczyny, że banki są w stanie bardzo dokładnie ocenić obecną sytuację finansową kredytobiorcy, mogą też w miarę precyzyjnie przeanalizować czynniki mające wpływ na tę sytuację w krótkim okresie czasu, natomiast nie są w stanie przewidzieć zdarzeń, które mogą mieć miejsce w dalszej przyszłości. Sytuacja ta powoduje, że w większości przypadków oprocentowanie rośnie wraz z okresem kredytowania. Nie należy jednak zapominać, że im dłuższy okres kredytowania tym niższa rata wynikająca z samej wielkości kapitału kredytu (to efekt rozłożenia w czasie, na większą liczbę rat, kwoty podstawowej kredytu). Długość okresu kredytowania ma więc dwojakie znaczenie – z jednej strony podwyższa oprocentowanie, z drugiej obniża ratę spłacanego kapitału.

Innym ważnym czynnikiem określającym ryzyko kredytowe i tym samym mającym wpływ na wysokość oprocentowania jest ocena jakości kredytobiorcy. Jeśli kredytobiorca nie miał do tej pory żadnych problemów ze spłatą poprzednich kredytów, najlepiej jeśli był wieloletnim klientem danego banku, jeśli jego status finansowy jest dobry (stabilne i wysokie dochody) to kredytobiorca może otrzymać z banku propozycję niższego oprocentowania. Inaczej, jeśli bank kwalifikuje kredytobiorcę do grupy klientów o podwyższonym poziomie ryzyka, wówczas oferta jest droższa. Niekiedy, nawet o kilka punktów procentowych.

Oczywiście bardzo ważnym czynnikiem określającym poziom ryzyka związanego z udzieleniem kredytu jest rodzaj i forma zabezpieczenia kredytu. Dobra jakość takiego zabezpieczenia zmniejsza bowiem poziom ryzyka ponoszonego przez bank. Jest to oczywiście czynnik wpływający na wysokość oprocentowania, powodujący jego obniżenie. Warunek ten nie dotyczy jednakże kredytów, których udzielanie z założenia nie wymaga zabezpieczenia. Takimi są bardzo obecnie popularne kredyty gotówkowe. W przypadku tych kredytów wysokie ryzyko kredytowe kompensowane jest wysokimi kosztami, a tym samym wysokim oprocentowaniem. To formuła pozwalająca bankom w dużym stopniu przerzucić koszt ryzyka na kredytobiorców.

W rozważaniu o wysokości oprocentowania nie można pominąć czynnika o charakterze ogólnym – obiektywnej sytuacji w jakiej znajduje się bank. Ten rodzaj ryzyka wynika najczęściej ze specjalizacji banku, jego umiejętności oceny poszczególnych kredytobiorców. Takim przykładem są banki specjalizujące się w kredytach dla rolników, których dochody są nierzadko niestabilne i sezonowe. Oczywiście, banki niespecjalizujące się w obsłudze rolników nie zamykają się na ich obsługę, ale koszt kredytów jest tych w bankach znacznie wyższy niż w bankach, które mają w tym zakresie specjalistyczną wiedzę i doświadczenia.

Kredytobiorca nie jest wprowadzany we wszystkie szczegóły dotyczące formuły ustalania kosztu kredytu, poznaje jedynie ostateczne wyliczenie w postaci oferty, jaką mu bank przedkłada. Różne zasady, którymi banki kierują się przy ocenie ryzyka kredytowego, ich odmienność w zakresie specjalizacji sprawiają, że udzielenie kredytu dla tego samego klienta obarczone jest w różnych bankach innym poziomem ryzyka, a tym samym innym poziomem oprocentowania.

Koszt zaciąganego kredytu uzależniony też jest od rodzaju samego kredytu. Inaczej wyceniane są kredyty gotówkowe, inaczej ratalne, jeszcze inaczej samochodowe, mieszkaniowe, czy kredyty w rachunku bieżącym klienta. Nie ma natomiast wyraźnego związku pomiędzy poziomem oprocentowania, a wysokością kwoty kredytu.

Reasumując, należy stwierdzić, że banki posiadają dość dużą swobodę kształtowania wysokości oprocentowania swoich kredytów, jednakże nie jest to swoboda nieograniczona. W Polsce od kilku lat obowiązują regulacje prawne ograniczające w tym zakresie prawa banków. Czy jednak dostatecznie skutecznie i czy regulacje te nie ograniczają polityki kredytowej w ogóle? Ale odpowiedź na to pytanie pozostawmy jako temat następnego artykułu.

Paweł Kosmala, Prezes Zarządu