Dlaczego banki hipoteczne ciągle raczkują?

Przeczytaj także: Czy banki hipoteczne obniżą koszty kredytu?

Pierwsi liderzy rynku z potencjałem

Po dziś dzień nie widać zbyt wielu symptomów chęci przestawiania przez krajowe banki zwrotnicy finansowania rynku nieruchomości na tory bankowości hipotecznej. Trudno się zresztą temu specjalnie dziwić. Warunki do ich funkcjonowania na skalę adekwatną do rynkowych potrzeb wciąż są dalekie od oczekiwań. W istotnym zakresie ma ten stan poprawić wejście w życie najnowszej noweli ustawy o listach zastawnych, której założenia zostały opracowane i przyjęte przez rząd już w roku ubiegłym.

Tymczasem palącym problemem, by nie powiedzieć prawdziwą zmorą finansowania kredytów mieszkaniowych przez działające w Polsce banki, jest skrajne niedopasowanie w ich bilansach finansowania długoterminowych aktywów krótkoterminowymi pasywami. Innymi słowy powszechną praktyką krajowych banków jest refinansowanie kilkudziesięcioletnich kredytów mieszkaniowych krótkoterminowymi lokatami, z depozytami a’vista na czele. Tego typu działanie z punktu widzenia bezpieczeństwa środków depozytariuszy można porównać jedynie z uprawianiem najbardziej wyszukanych sportów ekstremalnych, co komu jak komu, ale sektorowi bankowemu o wysokich standardach operacyjnych raczej nie przystoi.
Zapobieganiu tego typu praktykom mają skutecznie przeciwdziałać już od bieżącego roku unijne regulacje z bazylejskimi standardami płynności długoterminowej (Bazylea III) na czele. Po aferze z kredytami frankowymi aktywnych działań w kierunku dalszej poprawy bezpieczeństwa relacji krajowego sektora bankowego z rynkiem nieruchomości należy też oczekiwać ze strony Komisji Nadzoru Finansowego.

W tej sytuacji rodzimy sektor bankowy poza ideą wdrażania do swoich struktur kolejnych podmiotów bankowości hipotecznej, a następnie stopniowego transferowania do nich swoich portfeli hipotecznych, nie dysponuje zbyt bogatym arsenałem możliwości dostosowania się do nowych okoliczności rynkowych. Świadomość tego faktu najlepiej widać w determinacji zarządu lidera krajowego sektora bankowego – PKO BP, który w ostatnim czasie coraz wyraźniej przymierza się do roli wizjonera rozwoju krajowej bankowości hipotecznej.

PKO Bank Hipoteczny ogłosił plany przeprowadzenia pierwszej emisji listów zastawnych o wartości 500 mln zł już w połowie br. Wartości kolejnych tegorocznych emisji zarząd banku uzależnia od oczekiwanych zmian ustawowych przepisów. Podmiotami, których oferta listów zastawnych powinna zainteresować są przede wszystkim OFE, TFI oraz towarzystwa ubezpieczeniowe.

Z kolei największą w kilkunastoletniej historii polskiej bankowości hipotecznej emisję listów zastawnych na sumę pół miliarda złotych przeprowadził z powodzeniem w roku ubiegłym mBank Hipoteczny. Widać więc, że rynek posiada stosowny potencjał, którego jednak pełne wykorzystanie wymagać będzie szeregu czynności legislacyjnych.

Czy czeka nas era bankowości hipotecznej?

Wydaje się więc, że po długich latach oczekiwania nadszedł wreszcie okres bardziej efektywnego rozwoju polskiej bankowości hipotecznej. Czy to dobra wiadomość dla rynku nieruchomości, a zwłaszcza jego segmentu mieszkaniowego? Czy kredyty mieszkaniowe staną się tańsze i bardziej dostępne? Czy może wręcz przeciwnie w ramach kosztów podnoszenia standardów bezpieczeństwa systemu kredytowania krajowej mieszkaniówki?

Na tego typu pytania nie sposób dziś w sposób jednoznaczny odpowiedzieć, przede wszystkim z uwagi na sporą ilość czynników warunkujących rozwój segmentu hipotecznego krajowego sektora bankowego.

Jest jednak raczej pewne, że ten rozwój nastąpi choć nie będzie błyskawiczny, i na bardziej odczuwalne w związku z nim zmiany przyjdzie nam poczekać jeszcze dość długo. Za spory sukces należałoby uznać przekroczenie do końca bieżącej dekady udziału listów zastawnych w kredytowaniu rynku nieruchomości na poziomie 10 proc.

Z drugiej strony równie pewny jest fakt, że najbardziej zaawansowane rozwojowo rynki nieruchomości w Europie i na całym świecie, oraz powiązane z nimi systemy bankowe, dysponują doskonale rozwiniętymi i zorganizowanymi segmentami bankowości hipotecznej, która obsługuje większość transakcji nieruchomościowych finansowanych kredytem hipotecznym.

Jarosław Jędrzyński analityk rynku nieruchomości