Dwa mieszkania na wynajem: wyższe zyski, wyższe ryzyko

Przeczytaj także: Inwestycja w mieszkanie na wynajem w małym mieście. Czy to się opłaca?

Rekordowo niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych spowodowane najniższymi stopami procentowymi w historii kusi do skorzystania z bankowego finansowania nawet osoby, które dysponują gotówką na zakup mieszkania. Posiłkując się kredytem można kupić dwa mieszkania, a nie jedno, aczkolwiek trzeba jednak pamiętać, że zakup na kredyt wiąże się z dodatkowymi kosztami w postaci opłat okołokredytowych na początku, no i odsetkami przez cały okres spłaty. Home Broker sprawdził, jak wygląda opłacalność inwestycji w dwa mieszkania na wynajem w przypadku zaciągnięcia kredytu na 10, 20 i 30 lat.

Warszawa jest największym w Polsce rynkiem nieruchomości, tutaj też operuje najwięcej inwestorów, którzy chcą ulokować swoje środki w mieszkanie na wynajem, dlatego symulację zakupu dwóch mieszkań na kredyt przeprowadzimy dla warunków warszawskich. Wg danych z transakcji klientów Home Brokera i Open Finance oraz ofert najmu w serwisie Domiporta.pl, oczekiwana rentowność netto inwestycji w mieszkanie na wynajem w stolicy to na chwilę obecną 4,72 proc. To znaczy, że kupując mieszkanie za 362 tys. zł (50 metrowe za średnią warszawską cenę), po zapłaceniu podatku i czynszu otrzymamy rocznie 17,1 tys. zł, a przez dziesięć lat 171 tys. zł. Obliczenia zakładają, że w ciągu roku mieszkanie będzie wynajęte przez 10,5 miesiąca. W przypadku znalezienia stałego długoterminowego najemcy kwota będzie naturalnie wyższa.

Dwa mieszkania zamiast jednego

A co gdyby kupić dwa takie mieszkania zamiast jednego, posiłkując się dodatkowo kredytem? Mając do dyspozycji kwotę 362 tys. zł musimy jednak pamiętać o dodatkowym koszcie w postaci opłat okołokredytowych. Prowizje i ubezpieczenia pochłoną około 8 tys. zł na jedno mieszkanie, więc łącznie będzie to 16 tys. zł. Z kwoty dyspozycyjnej 362 tys. zł na wkład własny można więc przeznaczyć tylko 346 tys. zł. Na zakup dwóch mieszkań potrzeba 724 tys. zł (dwie nieruchomości po 362 tys. zł każda), to znaczy, że trzeba od banku pożyczyć 378 tys. zł.

Teraz wystarczy policzyć odsetki od kredytu i sprawdzić, czy wynajmując mieszkanie jesteśmy w stanie na nie zarobić. Podstawowym błędem byłoby wziąć do obliczeń obecny poziom oprocentowania kredytów. Stawka WIBOR wynosi obecnie mniej niż 1,7 proc., ale średnia za ostatnie 10 lat to około 4,2 proc. i taką przyjęliśmy do kalkulacji. Wydaje się to bardziej realne niż utrzymanie rekordowo niskich stóp w długim terminie.

Zakładając, że pieniądze z najmu będziemy w całości odkładać „w skarpecie”, po 10 latach uzbiera się kwota 171 tys. zł. W sytuacji zaciągnięcia kredytu i zakupu dwóch mieszkań, po odliczeniu kosztów związanych z obsługą zadłużenia, zostanie 202,5 tys. zł, o 18,5 proc. więcej. Nadwyżka ta w ujęciu procentowym spada wraz z wydłużaniem okresu kredytowania, bo wiąże się on z nieproporcjonalnym wzrostem kosztu z tytułu odsetek. Przy kredycie na 20 lat będzie to 17 proc., a przy 30-letniej pożyczce 13 proc. Gdyby w okresie spłaty kredytu oprocentowanie było niższe niż przyjęte 4,2 proc., korzyści z zakupu dwóch nieruchomości będą większe.

Wyższe zyski to większe ryzyko

Bezwzględnie należy jednak pamiętać, że taki krok wiąże się z ryzykami. Po pierwsze należy brać pod uwagę ryzyko problemów ze znalezieniem najemców. W obliczeniach przyjęliśmy, że mieszkanie będzie stało puste średnio przez 1,5 mies. w roku, ale w przypadku dłuższych okresów przestoju, rentowność takiej inwestycji będzie niższa i może dojść do sytuacji, że stanie się nieopłacalna.

Kolejne ryzyko to stopy procentowe. Pod uwagę wzięliśmy średni WIBOR z ostatnich 10 lat (4,2 proc.), co pozwala spojrzeć na sytuację z perspektywy szerszej niż ostatnich kilka kwartałów. Jednak scenariusza, w którym stopy rosną jeszcze wyżej, nie można wykluczyć. Gdyby np. przyjąć WIBOR na poziomie 6,2 proc., to nawet przy 10-letnim kredycie przychody z najmu nie pokryłyby kosztów kredytu. Inwestycja zacznie się wówczas zwracać dopiero po spłacie kredytu. Wspólnym mianownikiem jest czas spłaty kredytu – im krótszy tym lepiej, bo koszt odsetkowy będzie niższy.

Oczywiście opcja zakupu dwóch mieszkań zamiast jednego jest dostępna tylko dla osób, które jednocześnie dysponują zapasem gotówki i mają wysoką zdolność kredytową. O tym, że takich inwestorów na rynku nie brakuje świadczą informacje płynące z rynku deweloperskiego: w wielu inwestycjach dwie trzecie mieszkań kupowanych jest za gotówkę. Ci którzy są świadomi związanego z operacją ryzyka, mogą zdecydować się na zaciągnięcie kredytu i zakup dwóch mieszkań w miejsce jednego. Po zakończeniu spłacania kredytu przewaga dwóch mieszkań nad jednym jest już oczywista i nie potrzeba do tego obliczeń – będą one generowały dwukrotnie więcej przychodu.

Marcin Krasoń,