Koszt kredytu hipotecznego: indeks VI 2015

Przeczytaj także: Koszt kredytu hipotecznego: indeks V 2015

W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku przeciętnie 2122 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1415 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki 849 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta jak Bydgoszcz, Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 380 - 420 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 640 - 690 zł, a trzech około 960 - 1040 zł.

Wyższe raty coraz bliżej

Nie powinno ulegać wątpliwości, że kluczowym czynnikiem, który w ostatnim czasie decyduje o tym ile kosztuje kredyt mieszkaniowy, jest stawka WIBOR. Ta jest nierozerwalnie związana z poziomem stóp procentowych w Polsce, a więc to od decyzji Rady Polityki Pieniężnej w dużej mierze zależy ile kosztować będzie kredyt. Przypomnijmy, że na początku listopada 2012 roku główna stopa procentowa była na poziomie 4,75%. W marcu br. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu tego poziomu do 1,5%, a więc o ponad dwie trzecie względem poziomu sprzed serii obniżek, co miało kilkukrotnie większe znaczenie dla potencjalnych nabywców mieszkań niż działania banków komercyjnych podwyższających marże.

Warto jednak podkreślić, że już w połowie maja br. WIBOR 3M zaczął kosmetycznie rosnąć, a prognozy sugerują, że trzeba spodziewać się kontynuacji tego ruchu. Wiedzę na temat tego co przynieść mogą kolejne miesiące można czerpać z notowań kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). 22 czerwca 2015 r. zarówno kontrakty za 3 jak i za 6 miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 1,79%, a więc wciąż niewiele więcej niż wartość tego wskaźnika ze wspomnianego dnia (1,72%). Dopiero później trend wzrostowy ma przyspieszyć. I tak w znacznie dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 2,38%, czyli wyraźnie wyżej niż 22 czerwca. Z tych notowań wnioskować można, że do pierwszej podwyżki stóp procentowych może dojść już na najbliższych posiedzeniach Rady Polityki Pieniężnej. W dłuższej – niemal dwuletniej decyzji o podniesieniu kosztu kredytu ma być przynajmniej 3. Tak sugerują dzisiejsze notowania, które jednak w ostatnich tygodniach stają się coraz bardziej pesymistyczne dla kredytobiorców.

---

Metodologia badania:

Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod trzy główne czynniki:

1. Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (domy.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,
2. Wysokość przeciętnej marzy kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków,
3. Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z pierwszego dnia miesiąca publikacji.

Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń:

1. Kredyt udzielany na 30 lat,
2. System rat równych,
3. Wkład własny na poziomie 20%.

Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.

---

Bartosz Turek,
Marcin Drogomirecki,