Wybierasz kredyt hipoteczny? Liczy się nie tylko niska rata

Przeczytaj także: Nie daj się nabrać na malejące raty kredytu

Wybierając kredyt często nie zastanawiamy się nad sposobem spłaty kredytu – czy będziemy spłacać go w ratach równych czy w ratach malejących? Często jedynym kryterium jest jak najniższa rata kredytu, nie oceniamy jego kosztów w skali całego okresu kredytowania. Jednak to w przypadku rat równych, mimo że przez początkowy okres spłaty kredytu spłacamy mniejsze raty, zapłacimy więcej odsetek w skali całego okresu spłaty.

Jaka wysokość raty?

W przypadku spłaty kredytu w systemie rat malejących, w każdej racie spłacamy równą kwotę kapitału. Przykładowo, jeśli pożyczyliśmy 250 tysięcy złotych na 25 lat (300 miesięcy), to co miesiąc, niezależnie od oprocentowania będziemy w racie spłacać 833 złote kapitału. Wynika to z podzielenia pożyczonej kwoty przez liczbę rat. Oprócz raty kapitałowej będziemy co miesiąc płacić także odsetki od aktualnego zadłużenia. W pierwszej racie powyższego przykładu, przy oprocentowaniu np. 3,6% odsetek w ciągu miesiąca zostanie naliczone 750 złotych. Jednak w kolejnym miesiącu odsetki będą już naliczane od kwoty pomniejszonej o zapłacony w poprzedniej racie kapitał, czyli od kwoty 249167 złotych. Zatem druga rata to ciągle 833 złotych kapitału i 747 złotych odsetek. W kolejnych miesiącach kwota kapitału nie będzie się zmniejszała (833 złote), ale odsetki będą systematycznie spadać i w konsekwencji kolejne raty kapitałowo-odsetkowe zgodnie z nazwą będą malejące.

W systemie rat równych odsetki również są naliczane od aktualnego zadłużenia, jednak aby rata kapitałowo-odsetkowa była równa przez cały okres spłaty jest ona wyliczana za pomocą skomplikowanego wzoru. Dla kredytu 25 letniego w wysokości 250 tysięcy złotych i oprocentowaniu 3,6% rata równa będzie wynosić 1265 złotych. Wraz z malejącym zadłużeniem w kolejnych ratach spada wysokość odsetek, a rośnie udział spłacanego kapitału. Z tego powodu, w przypadku rat równych często powstaje złudzenie, że na początku spłacamy tylko odsetki, a kapitału prawie wcale nie spłacamy. Ten niekorzystny duży udział odsetek jest tym większy im wyższe jest oprocentowanie kredytu.

Kiedy raty się zrównają?

Równe raty kredytu przez cały okres spłaty się nie zmieniają, oczywiście przy założeniu, że nie będzie zmieniać się oprocentowanie. W przypadku rat malejących ich wysokość spada w kolejnych okresach, jednak przez początkowe lata spłaty ich wysokość jest wyższa niż przy analogicznym kredycie, ale w ratach równych. Moment, w którym rata malejąca spadnie poniżej raty równej zależy od oprocentowania i okresu spłaty. W powyższym przykładzie przy oprocentowaniu 3,6% i 25 letnim okresie spłaty rata malejąca będzie niższa od raty równej po 128 miesiącach spłaty, czyli 42 procentach okresu spłaty. Jeśli jednak kredyt zostałby zaciągnięty na 10 lat (120 miesięcy), to rata malejąca będzie niższa od równej po 57 miesiącach, czyli 47 procentach okresu spłaty. Jeśli jednak zadłużymy się na 35 lat (420 miesięcy), to wówczas przy ratach malejących zaczniemy płacić mniej po 168 miesiącach, co stanowi 40 procent okresu spłaty.

Inaczej te dane będą wyglądać, jeśli oprocentowanie kredytu będzie wynosić np. 6,00%. Wówczas dla kredytu zaciągniętego na 25 lat rata malejąca spadnie poniżej raty równej po 115 miesiącach (38 procent okresu spłaty). Dla zobowiązania 10 letniego rata będzie niższa niż przy racie równej po 55 miesiącach (45 procent okresu spłaty), a dla 35 letniego kredytu po 143 miesiącach (34 procent okresu spłaty). Zatem im wyższe oprocentowanie lub dłuższy okres spłaty tym szybciej rata malejąca spadnie poniżej raty równej.