Koszt kredytu hipotecznego: indeks IX 2015

Przeczytaj także: Koszt kredytu hipotecznego: indeks VII 2015

Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) we wrześniu br. osiągnęła poziom 78 pkt. Czym właściwie jest indeks stworzony przez Lion’s Bank i portal nieruchomości Morizon.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania.

Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z kosztem o 0,2% wyższym niż w przed miesiącem. Warto podkreślić, że przez ostatnie 6 miesięcy wzrost kosztu zakupu na kredyt został odnotowany aż 5 razy. Nie zmienia to jednak wciąż faktu, że rok temu zakup mieszkania na kredyt wiązał się z miesięcznym kosztem o 8,5% wyższym niż obecnie. Nie można też zapomnieć, że w styczniu 2013 roku, a więc w momencie, w którym badanie rozpoczęto, zakup na kredyt był aż o 28,3% droższy niż dziś (indeks był wtedy na poziomie 100 pkt.).

Mieszkań jest masa, więc ceny nie rosną

Koszt związany z zakupem mieszkania na kredyt jest oczywiście tym niższy, im tańsze są nieruchomości w danym mieście. Fakt, że w ostatnim czasie indeks kosztu kredytu znajduje się na niskich poziomach nie wynika jednak z faktu, że mieszkania tanieją. Jak bowiem sugerują dane portalu Morizon.pl średnia wyciągnięta z cen dla badanych miast pozostaje na względnie stabilnym poziomie (wzrost o 0,9% r/r). Taka stabilizacja może zaskakiwać. Skoro bowiem kredyt jest tani, powinno to skłaniać do zadłużania się i zakupów. Idąc dalej, większy popyt skutkować powinien wyższymi cenami. Czemu tak nie jest? Szybko rośnie też oferta mieszkań dostępnych na rynku. Obserwowaną dziś stabilizację cen zawdzięczamy głównie deweloperom, którzy nigdy wcześniej nie rozpoczynali tak wielu nowych budów jak w bieżącym roku.

Dla poszczególnych miast mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa) zawiera się w przedziale od 3,6 do 7,8 tys. zł za m kw. Najwyższe ceny są oczywiście w Warszawie. Kolejne miejsca zajmuje Kraków (6,6 tys. zł), Wrocław wraz z Gdańskiem (5,7) i Poznań (5,6). Na drugim biegunie jest Łódź z wynikiem na poziomie 3,6 tys. zł za m kw. oraz Katowice i Bydgoszcz z cenami o 100-300 złotych wyższymi. Ceny transakcyjne są oczywiście niższe od przytoczonych stawek ofertowych – przeważnie o od kilku do kilkunastu procent.

Dwa pokoje za 924 zł miesięcznie

Z danych firmy Tax Care wynika natomiast, że marże kredytowe prawie się nie zmieniają. W ciągu 12 miesięcy średni ich poziom zmalał z 1,83% do 1,78%. Przy notowanym w połowie maja WIBOR-ze 3M na poziomie 1,72% średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można oszacować na zaledwie 3,5%. Co więcej – na podobnym – historycznie niskim - poziomie oprocentowanie hipotek utrzymuje się ponad pół roku.

Jak te liczby wpływają na wysokość rat? Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z 10 największych polskich miast trzeba się liczyć z ratą na poziomie 924 zł (średnia dla badanych miast). W przypadku kawalerek byłoby to 554 zł, a trzypokojowych lokali 1386 zł miesięcznie.