5 finansowych pułapek, które generuje kupno mieszkania

Przeczytaj także: 5 rad dla zaciągających kredyt hipoteczny

2. Zadatek to nie zaliczka

Z pierwszą przestrogą nierozerwalnie łączy się kwestia pieniędzy przekazywanych sprzedającemu przy podpisywaniu umowy przedwstępnej. W umowie może być ona nazwana zaliczką albo zadatkiem. Różnica jest potężna – szczególnie jeśli nabywca nie jest pewien czy posiada zdolność kredytową albo czy zdąży z formalnościami bankowymi do wyznaczonego w umowie dnia podpisania umowy końcowej. Czemu jest to tak ważne? Zaliczka to kwota, która w razie nie zawarcia umowy zostaje zwrócona nabywcy. Tymczasem zadatek musi zostać zwrócony kupującemu w podwójnej wysokości, gdyby do transakcji nie doszło z winy sprzedającego, a jeśli do transakcji nie doszło z winy kupującego, sprzedający może zachować zadatek.

W efekcie, jeśli potencjalny kupujący wpłaci zadatek (może to być kilka, kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych) i okaże się, że nie posiada wystarczającej zdolności kredytowej, a więc nie dostanie kredytu na zakup, pieniądze mogą przepaść. Z identyczną sytuacją można mieć do czynienia jeśli w umowie przedwstępnej padnie bliska data podpisania umowy ostatecznej. Jeśli nabywca nie zdąży z formalnościami bankowymi może stracić pieniądze. W praktyce bezpieczne jest więc zarezerwowanie przynajmniej 2 miesięcznego okresu na ubieganie się o finansowanie lub zawarcie dodatkowych klauzul w umowie, które uchronią w konkretnych przypadkach pieniądze nabywcy.

Z drugiej strony kupujący może też wykorzystać instytucję zadatku, aby zapewnić sobie większe bezpieczeństwo przy transakcji. Istnieje mniejsze ryzyko, że sprzedający po znalezieniu nabywcy, który zaproponuje wyższą cenę za lokal, zdecyduje się na zerwanie pierwotnej umowy, jeśli ciążyć na nim będzie zobowiązanie oddania zadatku w podwójnej wysokości. Jeśli takiej sytuacji kupujący się obawia może dążyć do wpłacenia zadatku w jak największej wysokości.

3. Rata to nie wszystko

Porównując konkretne oferty mieszkań trzeba też odpowiedzieć na pytanie – jakie będą comiesięczne koszty utrzymania takiej nieruchomości? Oprócz raty kredytu trzeba więc wziąć pod uwagę opłaty administracyjne, za media, wszystkie podatki i opłaty (szczególnie za użytkowanie wieczyste, jeśli budynek został zbudowany na działce oddanej w takie użytkowanie).

Zobrazujmy to przykładem. W trakcie pisania tego materiału na nabywcę czekało dwupokojowe mieszkanie w jednym z nowych budynków na warszawskim Ursynowie. Cena ofertowa opiewa na 490 tys. zł, a łączny koszt utrzymania jest na poziomie około 850 zł. Jest to wysoka stawka, ponieważ w podobnej wielkości lokali opłaty administracyjne potrafią się zamknąć w kwocie 500 zł miesięcznie. Zobaczmy więc przed jaką decyzją stoi potencjalny nabywca posiadający 100 tys. zł na wkład własny.

Sumując ratę kredytu zaciągniętego na 30 lat i 400 tys. zł, z kosztami utrzymania nieruchomości otrzymujemy kwotę około 2650 zł (1800 zł rata kredytu i 850 zł kosztów utrzymania). Taki sam koszt utrzymania wiązałby się z zakupem mieszkania wartego aż 580 tys. zł o ile udałoby się znaleźć lokal, w którym koszt utrzymania wynosi 500 zł miesięcznie. Wszystko jest możliwe dzięki temu, że zaoszczędzone co miesiąc 350 zł na niższych kosztach utrzymania pozwalają w obecnych warunkach rynkowych opłacać ratę kredytu hipotecznego zaciągniętego na kwotę 80 tys. zł.