Kredyt hipoteczny: niski wkład własny możesz ubezpieczyć

Przeczytaj także: Nowy Ład: zakup nieruchomości bez wkładu własnego receptą na problemy mieszkaniowe?

Skąd wziął się wkład własny?

Konieczność uzbierania wkładu własnego wynika z Rekomendacji S, czyli opracowanego przez Komisję Nadzoru Finansowego zbioru zasad udzielania kredytów hipotecznych. Dokument ten ma gwarantować bankom dobrą jakość udzielanych kredytów oraz zabezpieczać interesy samych kredytobiorców. Pierwsza odsłona Rekomendacji S ujrzała światło dzienne przed dziewięcioma laty, ale w tym czasie dokument doczekał się kilku nowelizacji, z których najważniejsza dla obecnego rynku kredytowego jest ta z 2013 r. To właśnie w niej bowiem dokonano zmian w zakresie udzielania kredytów walutowych, maksymalnego czasu spłaty zobowiązania oraz wysokości wkładu własnego.

Zgodnie z treścią Rekomendacji, od początku minionego roku wkład własny konieczny przy skredytowaniu nieruchomości sięgał 5 proc. W bieżącym roku trzeba już mieć 10 proc. wkładu własnego. Kolejna podwyżka przed nami. Od 1 stycznia 2016 r., a więc już za 2 miesiące wkład własny zwiększa się do 15 proc., by osiągnąć swoją docelową wysokość w 2017 r., kiedy banki zaczną wymagać 20 proc. wkładu własnego.

Ubezpieczamy niski wkład własny

Aby uniknąć kolejnych podwyżek wysokości wkładu własnego warto zainteresować się zakupem mieszkania jeszcze w tym roku. Wtedy mamy gwarancję, że zamiast 15 proc., wystarczy „tylko” 10 proc.

– Jeśli jednak zakup zrealizujemy w przyszłym roku, a nie będziemy w stanie zebrać więcej niż 10 proc. wkładu własnego, nie tracimy szans na uzyskanie kredytu. Zgodnie ze znowelizowaną Rekomendacją S uzyskanie kredytu na sfinansowanie 90 proc. inwestycji będzie nadal możliwe pod warunkiem ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia wkładu własnego, mówi Tomasz Przyrowski, dyrektor doradców kredytowych w Metrohouse. Koszty obsługi takiego kredytu będą nieco jednak wyższe. Jak bardzo?

Prześledźmy to na przykładzie różnych wariantów. Za każdym razem przedmiotem zakupu jest mieszkanie w cenie 300 tys. zł. W pierwszym przypadku posiadacz tylko 10 proc. wkładu własnego musi ubezpieczyć niski wkład własny, co wiąże się z marżą kredytu wyższą o 0,25 pkt. proc. Przez ponad 5 lat jego rata uwzględnia wyższą marżę i wynosi 1284,36 zł, następnie rata spada do poziomu 1245,82 zł. Jeżeli mamy 15 proc. wkładu własnego przez pierwsze trzy lata zapłacimy ratę w wysokości 1198,38 zł, a kolejne już nieco niższe – 1162,21 zł. Posiadając pełny wymagany wkład własny oczywiście nie ma potrzeby ubezpieczania niskiego wkładu własnego, a rata wyniesie 1073,69 zł. Kupując w 2016 r. mieszkanie z 10 proc. wkładem własnym wyższa marża spowoduje wzrost kosztu całego kredytu o 2582,18 zł, a przy 15 proc. wkładu własnego 1338,29 zł.

Co oprócz ubezpieczenia?

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to nie jedyny sposób zakupu nieruchomości bez wymaganych środków. Jeszcze innym pomysłem jest ustanowienie hipoteki łącznej na innej nieruchomości.

– Może to być działka budowlana, mieszkanie lub dom rodziców lub nawet osoby niespokrewnionej. Musi ona jednak wyrazić zgodę na obciążenie hipoteki. Patentem na wkład własny może też być skorzystanie z programu Mieszkanie dla Młodych. Dopłata do kredytu jest automatycznie zaliczana jako wkład własny, mówi Tomasz Przyrowski z Metrohouse.

Nie warto jednak starać się o pożyczkę gotówkową na wkład własny. Po pierwsze, w ten sposób pozyskujemy środki droższe niż w przypadku kredytu hipotecznego, po drugie – może okazać się, że będąc na progu zdolności kredytowej w ten sposób stracimy szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego.