Sprzedaż mieszkań nie przekłada się na zysk deweloperów

Przeczytaj także: Deweloperzy bez rekordów. Triumf LC Corp

Kolejny kwartał przynosi raczej rozczarowujące wyniki finansowe notowanych na rodzimej giełdzie tuzów deweloperki mieszkaniowej. Tymczasem niebawem doczekamy się już trzeciej rocznicy ożywienia koniunktury w pierwotnym segmencie krajowej mieszkaniówki, która w ostatnich czasach systematycznie owocuje kolejnymi historycznymi rekordami sprzedaży nowych mieszkań – tłumaczy Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.

Jak zwykle rozpatrując ewolucję finansowych profitów spółek deweloperskich o profilu mieszkaniowym, a więc zysku netto za wybrany okres, należy zwrócić uwagę na pewien istotny aspekt. Mianowicie w tym segmencie rynku nieruchomości tego typu parametry, choć są wiarygodnym wskaźnikiem kondycji finansowej spółek, nie muszą do końca odzwierciedlać bieżącego stanu koniunktury, ani też nawet aktualnej sytuacji poszczególnych firm. Osiągnięty zysk netto jest bowiem efektem tzw. przekazań, a więc zawarcia ostatecznych umów przeniesienia własności lokali pochodzących ze sprzedaży, a ściślej przedsprzedaży poprzednich okresów. Są więc bardziej efektem działalności operacyjnej sprzed kilku kwartałów, aniżeli aktywności gospodarczej z okresu, którego dotyczą.

Jednak sprawdzone reguły cyklu inwestycyjnego w mieszkaniówce zakładają około dwuletni okres od chwili rozpoczęcia przedsprzedaży uruchamianej inwestycji mieszkaniowej do momentu przekazania kluczy właścicielom lokali. W tej sytuacji nadszedł właśnie - przynajmniej teoretycznie - okres żniw rozumianych jako księgowanie sowitych zysków w deweloperskich bilansach. Wynika to z faktu zapoczątkowania boomu sprzedażowego w połowie 2013 roku, a wiec mniej więcej dwa i pół roku temu.

Tymczasem z elitarnej dziesiątki giełdowych deweloperów, największych i najbardziej rozpoznawalnych z grona tych, których głównym przedmiotem działalności jest budownictwo mieszkaniowe, zaledwie 3 spółki: LC Corp, Robyg i Inpro, zasłużyły na wyróżnienie. Pozostałe albo drepczą w miejscu pod względem dynamiki zyskowności, albo, co gorsza, prezentują rok do roku wyniki ujemne lub grubo poniżej oczekiwań akcjonariuszy.

Nominalnie licząc skalę generowanych zysków, ponownie na czele klasyfikacji znalazł się LC Corp, którego akcjonariusze w ostatnich czasach mogą liczyć na swoją spółkę „jak na Zawiszę”. Dolnośląski deweloper w trzecim kwartale zanotował skonsolidowany zysk netto na poziomie 25,4 mln zł, czyli licząc rok do roku grubo ponad dwukrotnie więcej. W efekcie dało to wynik na poziomie prawie 66 mln złotych czystego zysku od stycznia do września br.

Podobny wynik w omawianym okresie zanotował Robyg. Z tą tylko różnicą, że skonsolidowany zysk netto w ostatnim zakończonym kwartale wyniósł w tym wypadku – bagatela – 43 mln zł wobec zaledwie 2,7 mln zł rok wcześniej. Nie ulega wątpliwości, że to właśnie ten deweloper pretenduje do roli branżowego lidera zarówno pod względem wolumenów sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym, jak i osiąganych z tego tytułu realnych profitów.

Trzecią spółką deweloperską, zasługującą na szczególne wyróżnienie z racji budzącego respekt wzrostu zysków, jest pochodząca z Gdańska firma Inpro. W tym przypadku liczona za 3 kwartały dynamika skonsolidowanego zysku netto jest, licząc rok do roku, bez mała sześciokrotna. Czyżby aż tak przybierał popyt na mieszkania z pierwszej ręki w Trójmieście?

Pozostałe spółki albo niczym szczególnym nie zaimponowały, albo wręcz wyróżniły się in minus. Najlepszym tego przykładem jest bodaj najlepiej rozpoznawalny rodzimy deweloper mieszkaniowy – J.W. Construction. Ta popularna także wśród giełdowych inwestorów spółka w trzecim kwartale zakomunikowała skonsolidowaną stratę netto na poziomie ponad 4 mln zł, co zredukowało tegoroczne profity dewelopera do niespełna miliona złotych czystego zysku – tłumaczy analityk portalu RynekPierwotny.pl.

Za to coraz lepiej sobie radzi największy podkarpacki deweloper Wikana - tradycyjnie negatywny bohater sezonów publikacji wyników finansowych GPW. Jest to jedyny liczący się na rynku deweloper mieszkaniowy, który w ostatnich czasach dość często wykazuje ujemny wynik na poziomie zysku netto. Jednak szczęśliwie z kwartału na kwartał strata okazuje się licząc rok do roku coraz mniejsza, co jest wynikiem skuteczności nowej strategii zarządzania spółką. Według jej zarządu negatywny wpływ na wynik netto wciąż mają wysokie zobowiązania odsetkowe zaciągnięte w poprzednich latach. Prowadzona polityka redukcji kosztów finansowych jak widać znajduje pozytywne przełożenie na wyniki finansowe spółki, które być może już w najbliższych kwartałach wyjdą na plus.

Gdyby zsumować powyższe wyniki netto opisywanej grupy spółek deweloperskich, to okazałoby się, że przedmiotowa dziesiątka zarobiła na czysto od stycznia do końca września br. 204 mln złotych. Jest to wynik gorszy od wypracowanego w analogicznym okresie 2014 roku o niemal dokładnie 10 proc.

Spadkowa tendencja lub co najwyżej przeciętna dynamika zysków netto dużej części deweloperów mieszkaniowych w warunkach wzrostu wolumenów sprzedaży ich produktów do rekordowych poziomów, to zjawisko raczej przejściowe, choć niełatwe do jednoznacznej interpretacji. Trudno jednak sobie wyobrazić braku zdecydowanej poprawy w tym zakresie w kolejnych kwartałach.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu