Koszt kredytu hipotecznego: indeks XI 2015

Przeczytaj także: Koszt kredytu hipotecznego: indeks X 2015

Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) w listopadzie br. osiągnęła poziom 77,8 pkt. Czym właściwie jest indeks stworzony przez Lion’s Bank i portal nieruchomości Morizon.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania.

Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z kosztem jedynie kosmetycznie niższym niż przed miesiącem (0,2%). Dziś taniej jest też niż przed rokiem (o 4,2%). Jeszcze mocniej koszt kredytu spadł w odniesieniu do stycznia 2013 roku, a więc momentu, w którym badanie rozpoczęto. Wtedy zakup na kredyt był aż o 28,5% droższy niż dziś (indeks był wtedy na poziomie 100 pkt.).

Ceny mieszkań są stabilne

Badany koszt zakupu mieszkania zależy przede wszystkim od cen mieszkań oraz ceny kredytu, czyli jego oprocentowania. W pierwszym przypadku mamy do czynienia z ruchami kosmetycznymi. Jak bowiem sugerują dane portalu Morizon.pl średnia wyciągnięta z cen dla badanych miast pozostaje na względnie stabilnym poziomie (wzrost o 0,5% r/r). Taka stabilizacja może zaskakiwać. Skoro bowiem kredyt jest tani, powinno to skłaniać do zadłużania się i zakupów. I tak faktycznie się dzieje, ponieważ deweloperzy jeszcze nigdy nie sprzedali tak wielu mieszkań, jak w bieżącym roku. Czemu więc ceny nie rosną? Wszystko dlatego, że równie szybko, czyli najszybciej w historii, deweloperzy rozpoczynają nowe inwestycje, zaspokajając potrzeby popytu.

Dla poszczególnych miast mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa) zawiera się w przedziale od 3,6 do 7,8 tys. zł za m kw. Najwyższe ceny są oczywiście w Warszawie. Kolejne miejsca zajmuje Kraków (6,6 tys. zł), Wrocław (5,7) i Gdańsk (5,7). Na drugim biegunie są Łódź i Katowice z wynikiem na poziomie 3,6 tys. zł za m kw. Ceny transakcyjne są oczywiście niższe od przytoczonych stawek ofertowych – przeważnie o od kilku do kilkunastu procent.

Mieszkanie dla wybranych młodych

W związku z nowelizacją programu „Mieszkanie dla młodych” warto też zauważyć, że choć ustawa pozwoliła na dofinansowanie zakupów lokali „z drugiej ręki”, to w praktyce dostęp do takich ofert w jednych lokalizacjach jest łatwy, a w innych okazuje się nie lada wyzwaniem. Przykład? W Bydgoszczy i Łodzi limity cen kwalifikujące do dopłat są bliskie medianom cen ofertowych nieruchomości. Oznacza to, że prawie połowa cen ofertowych jest niższa niż limity cen programu „MdM”. W Katowicach mediana jest nawet niższa niż limit ceny, a więc ponad połowa ofert sprzedaży mieszkań używanych kwalifikuje się do dopłat. Na drugim biegunie są Warszawa i Kraków, w których limity cen kwalifikujące do dopłat są o ponad 30% niższe niż mediana cen ofertowych.

Kawalerka za 553 zł miesięcznie

Z danych firmy Tax Care wynika natomiast, że marże kredytowe kosmetycznie spadły. W ciągu 12 miesięcy średni ich poziom zmalał z 1,82% do 1,75%. Przy notowanym w połowie maja WIBOR-ze 3M na poziomie 1,73% średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można oszacować na zaledwie 3,48%. Co więcej – na podobnym – historycznie niskim - poziomie oprocentowanie hipotek utrzymuje się ponad pół roku.

Jak te liczby wpływają na wysokość rat? Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z 10 największych polskich miast trzeba się liczyć z ratą na poziomie 922 zł (średnia dla badanych miast). W przypadku kawalerek byłoby to 553 zł, a trzypokojowych lokali – 1383 zł miesięcznie.

W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku przeciętnie 2096 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1398 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki – 839 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta jak Bydgoszcz, Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 380 - 420 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 640 - 690 zł, a trzech około 970 - 1040 zł.