Rynek nieruchomości i kredytów III kw. 2015

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości i kredytów III kw. 2014

Zgodnie z danymi za III kwartał 2015 r. zebranymi w 25., jubileuszowej odsłonie Raportu AMRON-SARFiN, banki udzieliły 43 945 kredytów mieszkaniowych o wartości 9,704 mld zł. To odpowiednio o 5,5% oraz 3,52% niższe wartości niż w II kwartale tego roku oraz o 0,67% i 5,11% wyższe niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. W okresie od stycznia do września 2015 roku banki podpisały 132 618 umów o łącznej wartości 28,740 mld zł. W tym samym okresie 2014 roku wartość nowo udzielonych kredytów była nieco niższa i wynosiła 27,663 mld zł, a ich liczba była równa 131 094 sztuk. Można więc sądzić, że wyniki całego roku 2015 będą tylko nieznacznie lepsze niż w roku poprzednim.

Dotychczasowa analiza sytuacji na rynku kredytów mieszkaniowych, w szczególności dwóch ostatnich kwartałów, sugeruje, że ten rok pod względem wartości nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych może zakończyć się wynikiem minimalnie lepszym niż rok poprzedni. Oceniamy, że osiągnięcie poziomu 38 mld wartości kredytów jest realne, jednak nic nie wskazuje, aby udało się przekroczyć barierę 180 tys. nowych umów. Trudno oczekiwać także dynamicznego wzrostu akcji kredytowej w roku 2016. Brak programów oszczędnościowych stwarzających szansę na systematyczne gromadzenie wkładu własnego – w przyszłym roku już na poziomie 15% – skutkuje akceptowaniem przez banki wniosków bardziej zamożnych gospodarstw domowych, a te w zasadzie zaspokoiły swoje potrzeby mieszkaniowe w latach poprzednich. Obecnie ci najbardziej zamożni nabywają drugie mieszkanie z myślą o najmie – powiedział Krzysztof Pietraszkiewicz, Prezes Związku Banków Polskich.

Po trzecim kwartale 2015 roku całkowity stan zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych był niższy o 0,91% od notowanego na koniec II kwartału bieżącego roku. Główną przyczyną tego spadku, pomimo przyrostu w tym okresie liczby czynnych kredytów o wartości przekraczającej 4,2 mld zł, były wahania kursu franka szwajcarskiego, co przy znaczącym udziale w portfelu kredytów denominowanych w tej walucie spowodowało spadek poziomu zadłużenia gospodarstw domowych. Na koniec III kwartału 2015 roku łączna wartość zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniosła 370,630 mld zł – w ujęciu nominalnym mniej o 3,409 mld zł wobec wyniku na koniec poprzedniego kwartału. Całkowita liczba umów kredytowych w tym okresie wzrosła natomiast o 19 844 (1,02%), osiągając poziom 1 965 131 umów. Warto odnotować, że od 2009 roku przyrost umów kredytowych w segmencie mieszkaniowym wyniósł 600 tys., jednak w tym czasie banki udzieliły ponad 1,3 mln kredytów, co oznacza, że ich znaczna część została spłacona lub refinansowana.

W III kwartale 2015 roku odnotowano spadek udziału kredytów zagrożonych w portfelu kredytów mieszkaniowych zarówno ogółem, jak i w poszczególnych walutach. Kredyty zagrożone ogółem stanowiły 3,31% wszystkich udzielonych kredytów mieszkaniowych i w porównaniu do poprzedniego kwartału ich udział spadł o 0,07 p.p. Kredyty zagrożone w złotych na koniec września stanowiły 3,42% struktury, co oznacza spadek o 0,05 p.p. w ujęciu kwartalnym oraz o 0,25 p.p. w ujęciu rocznym. Liczba kredytów zagrożonych we frankach szwajcarskich nieznacznie spadła (o 0,07 p.p.) w porównaniu do II kwartału 2015 roku – ich udział wyniósł 3,54%. Natomiast w skali roku była wyższa o 0,59 p.p. Podobną tendencję odnotowano w przypadków kredytów denominowanych w innych obcych walutach – udział niespłacanych wierzytelności wyniósł 1,44%, co oznacza spadek o 0,08 p.p. w porównaniu do II kwartału 2015 roku i wzrost o 0,19 p.p. w odniesieniu do analogicznego okresu ubiegłego roku.

Obserwacje w zakresie struktury walutowej nowego portfela kredytów mieszkaniowych, wskaźników LtV, średnich wartości kredytów i zróżnicowania regionalnego nie wskazują na istotne zmiany w stosunku do poprzedniego kwartału. Na niemal identycznym poziomie pozostały także średnie marże nowych kredytów oraz ich oprocentowanie. Niewielki wzrost przeciętnych dochodów gospodarstw domowych wpłynął natomiast na podwyższenie Indeksu Dostępności Mieszkaniowej (IDM3), którego wartość wyniosła po III kwartale 183,97 pkt. (+1,55). Wzrost wartości indeksu nastąpił mimo nieznacznych ruchów cenowych w zakresie transakcji mieszkaniowych, gdzie odnotowano średnio 1,52% wzrost. Spadek cen wystąpił w dwóch spośród 8 monitorowanych głównych ośrodkach miejskich – w aglomeracji katowickiej i w Łodzi. W pozostałych zaobserwowano niewielki wzrost, stosunkowo największy w Warszawie.

Wrzesień był pierwszym miesiącem funkcjonowania Programu „Mieszkanie dla Młodych” zgodnie z nowymi zasadami, zakładającymi przede wszystkim zwiększenie dofinansowania wkładu własnego oraz objęcie programem zasobu mieszkaniowego z rynku wtórnego. W efekcie, w III kwartale 2015 r. Program odnotował historycznie najwyższy poziom zainteresowania. Za pośrednictwem banków kredytujących do BGK złożono 6 533 wniosków o dopłatę, czyli o 37,8% więcej niż w II kwartale bieżącego roku oraz aż dwa razy więcej w porównaniu do najsłabszego dotychczas III kwartału roku 2014. Złożone wnioski opiewały na łączną kwotę dofinansowania w wysokości 158,78 mln zł – 42,6% więcej niż w poprzednim kwartale i aż 114,6% więcej w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku.

Wnioski z analizy danych za III kwartał na rynku kredytów mieszkaniowych potwierdzają wcześniejsze obserwacje, wskazujące, że zasoby mieszkaniowe stają się bardziej dostępne dla gospodarstw domowych, które w dużej mierze mają już zrealizowane potrzeby w tym zakresie, a niekoniecznie dla wszystkich tych, którzy myślą o własnym lokum. Docelowy, obowiązkowy wymóg posiadania 20% wkładu własnego, który zacznie obowiązywać od 2017 r. przy nieznacznym, ale jednak wzroście cen nieruchomości, może stanowić barierę dla tej grupy, jeśli nie pojawią się właściwie skonstruowane programy systematycznego oszczędzania na cele mieszkaniowe, odpowiadające na wyzwanie, które bez wątpienia stanowi zgromadzenie wkładu własnego. Na dostępność kredytów bankowych, w tym również hipotecznych, oraz na skalę akcji kredytowania budownictwa mieszkaniowego w roku przyszłym decydujący wpływ będą miały ustawy uchwalane przez nowo wybrany Parlament oraz decyzje podejmowane przez nowy rząd. Ostateczne Rekomendacje Mieszkaniowe Związku Banków Polskich na kolejne lata zostaną sformułowane po zakończeniu rozpoczynającego się właśnie XII Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych, a następnie przekazane nowemu Ministrowi Infrastruktury – zapowiedział dr Jacek Furga, Prezes Centrum AMRON i Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości przy ZBP.