Kupno czy najem mieszkania? Co się bardziej opłaca?

Przeczytaj także: Najem czy kredyt hipoteczny? Wiemy, co lepsze dla kieszeni

Najem jest w Polsce wciąż mało popularny – szczególnie ten, w przypadku którego stawki czynszu są ustalane na zasadach rynkowych - przez grę popytu i podaży. W skali całego kraju liczbę podpisanych umów o takim charakterze można szacować na 500-600 tys. To niewiele w obliczu ogólnej liczby nieruchomości mieszkalnych na poziomie prawie 14 mln.

Głównym argumentem osób mówiących o supremacji własności nad najmem jest budowa majątku. Po prostu nawet osoba, która kupiła lokal na kredyt, z każdą spłaconą ratą jest coraz bliżej spłacenia długu. Ponadto dziś stopy procentowe są rekordowo niskie. W efekcie nabywca, który kupił mieszkanie na kredyt, płaci co miesiąc wyraźnie mniej (średnio około 30-40%) niż osoba która wybrała najem. Bilans jest dziś pozytywny dla właściciela nawet przy uwzględnieniu nie tylko rat kredytowych, ale też płaconych co miesiąc opłat administracyjnych. Stopy procentowe są jednak zmienne i np. za 2-3 lata kredyty mogą być droższe niż dziś. Lion’s Bank sprawdził więc, która osoba miała rację – ta, która przez ostatnią dekadę była najemcą mieszkania w dużym mieście, czy raczej ten, który zdecydował się na kredyt, aby dołączyć do grona właścicieli.

W ciągu dekady zakup lepszy niż najem

Na zakup 50-metrowego mieszkania w Warszawie na początku 2006 roku trzeba było wydać około 250 tys. zł. Oprocentowanie kredytu przekraczało wtedy 6% (średnia marża 1,6%), co przy 30-letnim długu na 100% wartości nieruchomości oznaczało ratę na poziomie 1,5 tys. zł. Właściciel musiał jednak ponosić tez koszty utrzymania lokalu, co w sumie z ratą dawało na początku 2006 roku koszt na poziomie ponad 1,8 tys. zł miesięcznie.

Alternatywą był najem, który w przypadku podobnej wielkości lokum oznaczał na początku 2006 roku miesięczny koszt około 1,7 tys. zł. Czynsze z czasem zaczęły jednak rosnąć (Eurostat szacuje wzrost na ponad 40% w ciągu 10 lat), a procentowanie kredytu spadać. W efekcie w latach 2006-2008 w budżecie domowym najemcy zostawało co miesiąc więcej pieniędzy. Sytuacja zmieniła się dopiero na początku 2009 roku. Od tego momentu właściciele płacą za swoje lokum kupione w 2006 roku wyraźnie mniej niż osoby, które zdecydowały wtedy, że mieszkania nie kupią, tylko najmą.

Efekt? Po 10 latach najemca wydał na dach nad głową o 23,5 tys. zł więcej niż nabywca (246,3 tys. zł vs 222,8 tys. zł).

Najemca nie skorzystał też z hossy panującej na rynku nieruchomości. W jej wyniku mieszkanie kupione na początku 2006 roku za 250 tys. zł można dziś sprzedać przynajmniej za 360 tys. zł (dane NBP o cenach transakcyjnych używanych mieszkań). Gdyby tego było mało, przez dekadę spłacania rat kredytowych, właściciel obniżył swój dług o prawie 44 tys. zł. W sumie więc bilans hipotetycznego właściciela jest o 177,4 tys. zł lepszy niż najemcy, z czego jednak większość przypada na wzrost wartości nieruchomości.