Kupno mieszkania na wynajem: hit czy kit?

Przeczytaj także: Kup mieszkanie na wynajem i nie strać

Z wyliczeń prezentowanych przez pośredników działających na rynku nieruchomości wynika, że średnia rentowność netto najmu, czyli po uwzględnieniu znacznej części kosztów oraz podatku, sięga obecnie około 5 proc. i jest najwyższa od pięciu lat. W porównaniu do spadającego od ponad trzech lat oprocentowania lokat bankowych i malejących odsetek od obligacji skarbowych oraz na tle sytuacji na giełdzie, atrakcyjność kupna nieruchomości na wynajem nie podlega dyskusji. Według danych NBP, średnie oprocentowanie brutto lokat bankowych spadło z 4,7 proc. w styczniu 2013 r. do 1,7 proc. w styczniu 2016 r., a z obligacji skarbowych można uzyskać 2-2,5 proc. w skali rocznej. Indeks największych spółek warszawskiej giełdy w 2015 r. spadł o prawie 20 proc., rok wcześnie o 3,5 proc., a w 2013 r. zniżkował o 7 proc.

Na te porównania warto jednak spojrzeć z dłuższej perspektywy. Z danych NBP wynika, że średnie miesięczne stawki najmu w dziesięciu największych miastach od 2006 do 2010 r. wzrosły z 20 do 27-28 zł za metr kwadratowy, czyli o 35-40 proc., jednak od czterech lat niezmiennie trzymają się na poziomie około 25 zł. W Warszawie stabilizują się w okolicach 45 zł za metr od 2009 r. Oznacza to, że przychody z najmu nie zwiększają się w istotny sposób w dłuższym okresie. Rentowność najmu odnoszona jest do bieżących cen nieruchomości i jej wahania wynikają głównie ze zmian cen mieszkań, nie zaś ze zmian stawek najmu, które pozostają w miarę stabilne. Według tej samej zasady zmienia się też względna atrakcyjność najmu wobec innych rodzajów inwestycji. Od 2012-2013 r. zwiększa się ona w porównaniu do oprocentowania lokat bankowych i obligacji skarbowych, osiągając ich dwukrotność w pierwszych miesiącach 2013 r., a obecnie przekracza ich wysokość ponad trzyipółkrotnie. Od 2012 r. zdecydowanie na korzyść inwestujących w mieszkania na wynajem poprawia się relacja stawek najmu do kosztu kredytu hipotecznego.

Jeśli jednak prześledzimy historię inwestora, który skuszony przekraczającą 2,5 krotnie przewagą rentowności najmu nad opłacalnością lokaty bankowej, kupił mieszkanie na wynajem na początku 2006 r., okaże się, że jego zadowolenie z tej decyzji wystawione było na nie lada próbę. W ciągu pierwszych trzech lat względna atrakcyjność jego inwestycji w porównaniu do średniego oprocentowania lokat systematycznie topniała, niemal się z nim zrównując na początku 2009 r. Kolejne 24 miesiące przyniosły jej wzrost, sięgający dwukrotności odsetek bankowych w pierwszych miesiącach 2011 r., po czym znów nastąpił trwający dwa lata okres pogarszania się tej relacji. Na jej powrót do punktu, w którym rozpoczynał inwestycję, musiał czekać aż do początku 2013 r., czyli siedem lat. Dopiero przez ostatnie trzy lata może mówić o rosnącej satysfakcji ze swej decyzji. W całej, trwającej dziesięć lat inwestycji, jedynie przez okres około czterech lat osiągał dochód ponad dwukrotnie przewyższający wysokość odsetek z lokaty, przy czym przeprowadzone przez NBP porównanie nie uwzględnia kosztów utrzymania mieszkania, ryzyka związanego z wynajmem nieuczciwemu lokatorowi, niskiej płynności inwestycji oraz wysokiego progu wartości inwestycji.

Nawet pomijając te czynniki i koncentrując się na obejmującej poprzednie dziesięć lat historii zmian względnej atrakcyjności najmu, potencjalny inwestor, planujący mieszkaniową inwestycję na wynajem, powinien oprócz oceny wyjątkowo korzystnej bieżącej sytuacji rynkowej, liczyć się z wystąpieniem podobnych wahań. Jednocześnie warto zwrócić uwagę, że rynek nieruchomości jako całość, w tym rynek najmu w szczególności, to segment w którym występują bardzo zróżnicowane warunki, co powoduje, że opieranie się na wartościach średnich może mieć jedynie charakter poglądowy, a rzeczywistość może stwarzać zarówno nadzwyczajne okazje, jak i potencjalne pułapki.

O kierunkach zmian inwestycyjnych preferencji Polaków wymownie świadczą dane Ministerstwa Finansów, z których wynika, że w ostatnich latach dynamicznie rośnie liczba osób rozliczających się z podatku od wynajmu nieruchomości, sięgając w 2014 r. 416 tys., zaś maleje grono aktywnych, czyli składających PIT 38, inwestorów giełdowych, topniejąc z 486 tys. w 2010 r. do około 290 tys. w 2015 r.

Roman Przasnyski, Główny Analityk