Złoto, lokata, obligacje, nieruchomości? W co inwestować?

Przeczytaj także: 5 pomysłów na to, w co inwestować, żeby wygrać z inflacją

Aby zarobić na kruszcach, lokacie czy obligacjach musimy być cierpliwi i czekać na zyski, które są rozłożone w czasie. Stopy zwrotów takiej inwestycji nie są wysokie, ale stabilne. Tylko czy o to nam chodzi gdy inwestujemy ciężko zarobione pieniądze? Wszystko zależy od indywidualnych potrzeb odbiorcy i tego jaką kwotę jesteśmy w stanie przeznaczyć na inwestycje. Patrząc na historie naszego kraju, nasi potomkowie inwestowali w grunty, nieruchomości albo kosztowności. W obecnej chwili rynek gruntów jest zdominowany przez deweloperów, grunty rolne zamrożone przez nowo wprowadzone ustawy, a kosztownościami zajmują się zorganizowane TFI i oferują je w formie funduszy.

Idąc dalej tą drogą, dochodzimy do nieruchomości i możliwości inwestycyjnych z nimi związanych. Żyjąc w czasach programów wspierających młode pokolenie, np. MDM czy Mieszkanie+, zastanawiamy się jaki ma sens taka inwestycja. Sens i wartość inwestycji jest w tym przypadku nie do podważenia. Musimy tylko zwrócić uwagę na charakterystykę i grupę docelową tych programów. W obu przypadkach priorytetem są rodziny wielodzietne, co niewątpliwie jest konsekwencją polityki prorodzinnej naszego rządu. Program MDM, możemy śmiało stwierdzić, że jest w tej chwili na ostatniej prostej. Środki przeznaczone na pierwsze dwa kwartały 2017 roku zostały już zarezerwowane, co pozostawia jedynie sześć kwartałów wpływu na rynek nieruchomości. A jest to wpływ, który warto wykorzystać. Program znacząco zwiększył obrót nieruchomościami, co przełożyło się na zmniejszone ceny za metr kwadratowy dzięki efektowi „hurtowemu”. Biorąc pod uwagę raporty kwartalne NBP i obserwując stabilizację na rynku deweloperskim, przy rosnących cenach najmu i coraz trudniejszej sytuacji międzynarodowego sektora bankowego, dochodzimy do jednego wniosku: inwestuj w nieruchomości teraz, później może być już za późno.

Dotarliśmy więc do kolejnego punktu na naszej drodze, czyli do pozycji rentiera – osoby, która zarabia na swoich inwestycjach. Zwolnijmy więc nieco kroku i zastanówmy się. Chcemy zainwestować, lecz musimy się zastanowić jak zrobić to „z głową” . To czas na opracowanie strategii. Jak się więc za to zabrać? Musimy wziąć pod uwagę kilka czynników makroekonomicznych, specyfikacji lokalnego rynku i nieruchomości, a także czynników geograficznych. Pierwszą rzeczą, którą musimy uwzględnić to średnia cena najmu. Dla naszego przykładu weźmy pod uwagę Gdańsk gdzie mieszkanie w przedziale 38-60m2 to ceny rzędu 2100 zł miesięcznie i cały czas obserwujemy trend wzrostowy. Ceny wynajmu wzrosły o śr. 17% RdR.

Na czym miałaby opierać się ta metoda inwestycyjna? „Nadpłacanie” czynszu. Czyli krótko rzecz ujmując, naśladujemy pewne założenia TBS. Jak to działa? To proste. Weźmy pod uwagę mieszkanie o wartości 300 tys. zł. Załóżmy, że czynsz wyniesie 1 800 zł – pamiętajmy jednak, że czynsz dzieli się na dwie części. Czynsz właściwy, który załóżmy dla prostoty kalkulacji wyniesie 50% i część nadpłaconą, która spłaca wynajmującym „kapitał”. Więc kalkulatory w dłoń.

Pierwszym założeniem jest długoterminowa umowa wynajmu, którą zakładamy na dziesięć lat. Przez dziesięć lat trwania umowy, kwota, którą otrzymamy od wynajmujących, to 216 tys. zł, z czego 108 tys. zł. zostanie przeznaczone na wykup udziałów w mieszkaniu przez wynajmujących. Po tym czasie dajemy im wybór wykupu mieszkania lub pozostania w systemie wynajmu. Co na tym zyskuje wynajmujący? Wykupuje udziały w mieszkaniu podczas jego wynajmowania. Co my zyskujemy? Stabilność wynajmu, co w przypadku inwestycji jest kluczowym aspektem. Puste mieszkanie na siebie nie pracuje, a poszukiwania zajmują nasz cenny czas.

Sebastian Lutycz, ekspert