Wyższy wkład własny, droższe kredyty. Taki był 2016 rok

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości: będzie kontynuacja rekordów z 2015 roku?

Wyższy wkład własny, ale nie zawsze

Osoby ubiegające się o kredyt mieszkaniowy w 2016 roku musiały liczyć się z koniecznością wniesienia większego niż przed rokiem wkładu własnego. Zgodnie z obowiązującą już od kilku lat Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, kwota udzielonego kredytu w 2016 roku nie mogła być wyższa niż 85 procent wartości nieruchomości, co w praktyce oznaczało konieczność wniesienia 15 proc. środków własnych. Duża grupa banków dostosowała się do tych wymagań i aby uzyskać kredyt konieczne było zaangażowanie większych środków własnych. Rekomendacja S dopuszcza jednak, aby w pewnych przypadkach wkład własny wynosił 10%.

Zgodnie z przepisami jest to możliwe w sytuacji ubezpieczenia części brakującego wkładu własnego. Rekomendacja dopuszcza możliwość zabezpieczenia brakującej kwoty także w postaci blokady środków na rachunku kredytobiorcy, zabezpieczenia na papierach wartościowych NBP lub Skarbu Państwa oraz środkach zgromadzonych na IKE lub IKZE, jednak w praktyce przez banki akceptowane jest tylko ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Takie rozwiązanie stosowane jest w ośmiu bankach i w tylu instytucjach możliwe w 2016 roku było uzyskanie kredytu z 10 proc. wkładem własnym. W trzech bankach taki kredyt udzielany był bez dodatkowych kosztów, gdyż składkę ubezpieczeniową z tytułu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego w całości pokrywał bank.

Mieszkanie dla Młodych – krótki czas na składanie wniosków

Popularność rządowego programu dopłat do wkładu własnego pod nazwą Mieszkanie dla Młodych (MdM) wzrosła już pod koniec 2015 roku. Było to skutkiem nowelizacji obowiązującej od 1 września 2015 roku, kiedy zmieniono kwoty wypłacanych dopłat, ułatwiono ubieganie się o kredyt rodzinom z 3 dzieci oraz rozszerzono program o nieruchomości z rynku wtórnego. Zanim rozpoczął się rok 2016 zarezerwowane z tegorocznej puli zostało już 50 proc. środków. Pozostała połowa z przeznaczonych na dopłaty środków została także szybko wykorzystana, gdyż już od 16 marca br. Bank Gospodarstwa Krajowego wstrzymał przyjmowanie wniosków o dopłaty, które miałyby być uruchomione w roku bieżącym. Kredytobiorcom pozostały więc tylko dopłaty z lat 2017 i 2018.

Wzrost zainteresowania środkami na 2017 rok spowodował osiągnięcie progu 50 proc. zarezerwowanej kwoty w lipcu tego roku, co przełożyło się na wstrzymanie przyjmowania wniosków na przyszły rok już 6 lipca. Zatem przez niemal połowę bieżącego roku kredytobiorcy zainteresowani dopłatami mogli składać wnioski tylko o środki z roku 2018.

Ograniczenie kredytowania gruntów rolnych

Duże zmiany na rynku kredytowym, zwłaszcza w zakresie finansowania gruntów rolnych, wywołała tzw. ustawa o ochronie gruntów rolnych. Dnia 30 kwietnia weszły w życie zmiany wielu przepisów, w tym ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Ograniczono w niej sumę ustanawianej na gruncie rolnym hipoteki do aktualnej wartości gruntu. Spowodowało to w praktyce brak możliwości udzielania kredytów na budowę domów na takich działkach. Trzeba bowiem mieć świadomość, że wiele inwestycji mieszkaniowych jest realizowanych na gruntach, które w księgach wieczystych figurują jako rolne. Brak możliwości ustanowienia właściwego zabezpieczenia hipotecznego zmusił banki do ograniczenia finansowania takich inwestycji. Wiele osób z powodu braku możliwości uzyskania kredytu, zostało z rozpoczętymi budowami bez środków na dokończenie swoich inwestycji. Ustawodawca dokonał jednak nowelizacji przepisów i od 16 sierpnia ponownie w zakresie ustanawiania hipotek, obowiązują przepisy sprzed 30 kwietnia. Znowu możliwe jest finansowanie budowy domu na działce rolnej.

Podatek „bankowy” – droższe ubezpieczenia i kredyty

Na finanse Polaków w 2016 roku duży wpływ miał także tzw. podatek bankowy. Daniną tą od 1 lutego zostały obłożone banki, SKOKi, firmy pożyczkowe oraz towarzystwa ubezpieczeniowe. Podatkiem zostały obłożone aktywa tych firm, a roczna stawka podatku wynosi 0,44 proc. Jednak z punktu widzenia klientów tych instytucji istotny był wpływ tego podatku na ceny oferowanych usług. Już pod koniec 2015 roku, po przedstawieniu projektu ustawy, część banków podniosła marże kredytów mieszkaniowych, a druga fala podwyżek nastąpiła z początkiem bieżącego roku. Marże wzrosły od 0,2 p.p. do nawet 0,65 p.p., co przełożyło się na wzrost miesięcznej raty kredytu o około 20-70 złotych na każde 100 tys. zadłużenia. Negatywne skutki podatku bankowego odczuli w tym zakresie tylko nowi kredytobiorcy. Osoby spłacające już swoje zobowiązania oczywiście mają utrzymane dotychczasowe warunki kredytowe. Banki podniosły jednak ceny innych swoich usług. Zdrożały konta, karty, a nawet jeśli nominalnie cena danej usługi się nie zmieniła, to zaostrzono kryteria zwolnienia z opłaty. Przykładowo, jeśli kilka lat temu z opłaty za kartę zwalniało dokonanie np. 5 transakcji bezgotówkowych, to w tym roku trzeba było dokonać już np. 8 transakcji.

W bieżącym roku znacząco wzrosły także ceny ubezpieczeń, a w szczególności koszt ubezpieczeń komunikacyjnych. Jedną z przyczyn było wprowadzenia tzw. podatku bankowego, ale o wyższych cenach decydowały także inne czynniki. Jednym z nich były zalecenia KNF dotyczące likwidacji szkód co przełożyło się na wzrost kosztów ubezpieczycieli. Ponadto rosną sumy wypłacanych odszkodowań, także na pokrycie kosztów leczenia ofiar wypadków. Musimy także pamiętać, że niższe ceny ubezpieczeń w minionych latach były skutkiem tzw. wojny cenowej między ubezpieczycielami. Konkurencja na rynku wymuszała obniżenie cen, co przełożyło się na ujemne wyniki ubezpieczycieli w tym segmencie ubezpieczeń. Wojna cenowa nie może trwać wiecznie i jest to także jedną z przyczyn podwyżek.

Ustawa spreadowa – odpowiedź Prezydenta na problemy frankowiczów

W 2016 roku zespoły pod egidą Prezydenta przedstawiały kilka sposobów na rozwiązanie problemu kredytobiorców zadłużonych we franku szwajcarskim. Proponowano przewalutowanie kredytów po tzw. kursie sprawiedliwym, później przedstawiano także 4 wersje wyliczania tego kursu, jednak ostatecznie formę projektu ustawy ujrzała tylko propozycja zwrotu części spreadów walutowych. Ustawa „spreadowa” przewiduje obowiązek zwrotu części spreadów nienależnie, w myśl przepisów ustawy, pobranych przez bank. W ocenie autorów ustawy uczciwe były tylko spready w wysokości nie mniejszej niż 0,5 proc. niż kurs kupna NBP i nie większe niż 0,5 proc. niż kurs sprzedaży NBP. Jakiekolwiek inne wartości powinny zostać kredytobiorcom zwrócone. Prace nad ustawą trwają obecnie w Sejmie i nie znamy ostatecznego jej kształtu czy terminu od kiedy zacznie obowiązywać. Jednak proponowane rozwiązania z pewnością nie rozwiązują największego problemu tych kredytobiorców, czyli bardzo dużego zadłużenia w relacji do bieżącej wartości nieruchomości. Uniemożliwia to bowiem sprzedaż mieszkania czy spłatę kredytu.

Przyszły rok – będzie drożej

Rok 2017 to także dalsze zaostrzenie wymagań w zakresie wkładu własnego. Wymagane będzie 20 proc. środków własnych, jednak w dalszym ciągu możliwe będzie udzielenie kredytu z 10 proc. wkładem, ale pod warunkiem skorzystania z ubezpieczenia. Możemy więc przypuszczać, że podobnie jak w tym roku część banków skorzysta z takiego rozwiązania. Nadchodzący rok nie będzie jednak dobry dla naszych portfeli. Musimy liczyć się z dalszymi wzrostami cen ubezpieczeń, w szczególności ubezpieczeń komunikacyjnych.

Michał Krajkowski, Główny Analityk