MdM na ostatniej prostej. Ile zaoszczędzisz dzięki dopłatom?

Przeczytaj także: Trwa kolejny etap wyścigu po dopłaty MdM

Tempo, w którym Polacy wykorzystują pieniądze na dopłaty z programu „Mieszkanie dla młodych” zaskoczyło wszystkich. Jeszcze w 2016 roku mówiono, ze pieniędzy wystarczy na 2-3 miesiące, podczas gdy prawie wszystkie zniknęły w ciągu zaledwie 2-3 tygodni. Już dziś jest pewne, że styczeń br. będzie rekordowy pod względem wykorzystania środków. Ostatni komunikat BGK na koniec czwartku (19 stycznia br.) mówił o wykorzystaniu pieniędzy na poziomie 92,44%. Choć w ostatnich dniach tempo wchłaniania dopłat wyraźnie spadło.

Brak dopłaty boli podwójnie

Trudno się temu dziwić skoro spora część banków już wstrzymała lub przynajmniej ograniczyła przyjmowanie wniosków. Może to wynikać z obaw, aby nie narażać klientów na straty, a siebie na reklamacje. Trzeba bowiem mieć świadomość, że aby złożyć wniosek o kredyt z dopłatą, należy mieć nie tylko dokumenty potwierdzające swoją sytuację finansową, ale przede wszystkim podpisaną wstępną umowę zakupu mieszkania. Przy jej podpisywaniu sprzedający najczęściej wymaga wpłaty zadatku. Ten może przepaść, gdy okaże się, że potencjalny beneficjent programu „Mieszkanie dla młodych” dopłaty nie dostanie, a bez niej nie będzie w stanie sfinansować zakupu.

Nabywcy muszą być tego świadomi i być w stałym kontakcie z bankiem lub swoim doradcą, aby odpowiednio skoordynować wszystkie procedury. Innym rozwiązaniem jest zrezygnowanie z zadatku i wpłacenie sprzedającemu zaliczki – kwoty zwracanej w przypadku niezawarcia transakcji. Problem w tym, że rozwiązanie to działa w obie strony. Bez zadatku sprzedający także może wycofać się z transakcji bez konsekwencji. Odpowiednie planowanie i świadomość konsekwencji podejmowanych decyzji jest dziś kluczowa. Niestety o racjonalne podejście do zakupu trudno, jeśli ktoś na ostatnią chwilę chce zakwalifikować się na dopłatę.

Dwa budżety na jeden rok

Rychłe wyczerpanie się puli środków z budżetu na bieżący rok nie zamyka jeszcze kompletnie drogi do dopłat. Wszystko dlatego, że ustawa pozwala jeszcze na częściowe wykorzystanie środków z puli roku przyszłego. Problem w tym, że pieniędzy znowu jest niewiele. Na początku stycznia do wykorzystania pozostały trochę ponad 224 mln złotych. Niestety po wyczerpaniu się pieniędzy z budżetu roku bieżącego bez wątpienia dynamika wydawania pieniędzy z przyszłego roku wyraźnie przyspieszy. Dziś trudno dokładnie prognozować na jak długo środków wystarczy, ale najpewniej znowu na krótko. Za miesiąc, dwa lub trzy banki przestaną przyjmować wnioski o dopłaty. Wtedy ostatnią okazją na budżetową dopłatę będzie styczeń 2018 roku. Pieniądze znowu znikną jednak bardzo szybko – najpewniej będzie to kwestia dni lub tygodni.

35 tys. zł przekonuje do dopłat

Skąd taka popularność dopłat? Po pierwsze pieniądze te stanowią substytut wkładu własnego, a ponadto pozwalają na wyraźną oszczędność – na zakup trzeba pożyczyć mniej, a więc oszczędzamy tez potem na odsetkach. Spójrzmy na konkretny przykład. Bezdzietna rodzina przeciętnie zarabiająca kupuje 50-metrowe stołeczne mieszkanie za niecałe 322 tys. zł. Korzystają przy tym z tradycyjnego 25-letniego kredytu hipotecznego. Oprócz gotówki w kwocie prawie 74 tys. zł (zakładamy 20-proc. wkład własny i uwzględniamy koszty transakcyjne) rodzina musi pożyczyć ponad 257 tys. zł. Biorąc pod uwagę przeciętną ofertę rynkową trzeba się w takim przypadku liczyć z kosztem długu na poziomie 156,5 tys. zł. Średnia miesięczna rata to 1325 zł. Średnia rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) wynosi w tym przypadku 4,43%.

Co by było, gdyby taka sama rodzina zdecydowała się skorzystać z dopłaty? Aby zachować porównywalność trzeba przyjąć, rodzina kupuje mieszkanie z dopłatą mimo, że stać ją na zakup bez dopłaty. W takim wypadku znowu zakładamy więc, że nabywcy mają gotówkę w kwocie prawie 74 tys. zł, dostają jednak dopłatę, więc muszą pożyczyć mniej - 228 tys. zł. Łączny koszt takiego długu to 143,3 tys. zł, przy miesięcznej racie na poziomie 1190 zł i RRSO wynoszącym 4,56%.

Korzystając z programu „Mieszkanie dla młodych” oszczędzamy więc podwójnie. Po pierwsze w omawianym przykładzie dostajemy od Państwa ponad 29,2 tys. zł dopłaty. Tej kwoty nie trzeba pożyczać, a dzięki pożyczeniu niższej kwoty całkowity koszt kredytu jest o prawie 13,2 tys. zł niższy. W sumie korzyści w tym przypadku można oszacować na ponad 42,4 tys. zł, a pamiętajmy, że mamy obecnie rekordowo niskie stopy procentowe. Gdy koszt długu wzrośnie, pęcznieć będzie też rachunek opłacalności zadłużenia z dopłatą.

Obliczenia te pozwalają ponadto oszacować ile przeciętny beneficjent programu może na nim zaoszczędzić. Dotychczas przeciętna dopłata wyniosła 25,3 tys. zł, co po uwzględnieniu oszczędności z tytułu niższych odsetek od kredytu daje łączną korzyść na poziomie około 32-35 tys. zł.

Można też się pokusić o skrajny przykład zakładający 30-proc. dopłatę (rodzina z przynajmniej trójką dzieci). Takich beneficjentów było w programie mniej niż 3%, ale jest to przykład, który najmocniej przemawia do wyobraźni. Gdyby taka rodzina kupowała w Warszawie mieszkanie o powierzchni 65 m kw. mogłaby osiągnąć korzyści w kwocie 176,7 tys. zł (w tym ponad 114 tys. zł dopłaty) Mało? Jeśli rodzina postanowiłaby się jeszcze powiększyć, to z budżetu może przypłynąć kilkanaście tysięcy złotych dodatkowej dopłaty ograniczając koszt odsetkowy o kolejne tysiące.

Szczegóły? Przy zakupie bez dopłaty rodzina musi mieć na ten cel gotówkę w kwocie ponad 96 tys. zł, i pożyczyć 334,5 tys. zł. W takim przypadku łączny koszt długu to 202,5 tys. zł, miesięczna rata to prawie 1720 zł, a RRSO 4,42%. Dla porównania jeśli rodzina korzysta dopłaty (w kwocie ponad 114 tys. zł) dalej posiadając gotówkę w kwocie 96 tys. zł, pożyczyć musi już tylko 220,5 tys. zł. Łączny koszt takiego długu to prawie 140 tys. zł. Miesięczna rata to 1150 zł, a RRSO 4,63%. Dzięki dopłacie trzeba zadłużyć się na niższą kwotę, a całkowity koszt kredytu jest w takim wypadku prawie o 62,7 tys. zł niższy.

Bartosz Turek, analityk