Ustawa o kredycie hipotecznym: co na to banki?

Przeczytaj także: Kredyt hipoteczny w końcu przejrzysty?

Procedowana właśnie w Sejmie ustawa o kredycie hipotecznym zaowocować ma zakrojonymi na szeroką skalę zmianami, w tym wprowadzeniem zupełnie nowych standardów w relacjach na linii kredytobiorcy - banki. Jest to bez wątpienia krok w dobrym kierunku, ponieważ do tej pory w polskim porządku prawnym brak było uregulowań, które odnosiłyby się wyłącznie do kwestii związanych z kredytem hipotecznym. Rynek i konsumenci musieli zadowolić się ogólnymi przepisami ustawy Prawo bankowe, Kodeksem cywilnym, a w niektórych wypadkach także regulacjami ustawy o kredycie konsumenckim oraz wytycznymi KNF-u.

Wskazane regulacje nie były jednak w stanie uwzględniać w pełni specyfiki kredytów hipotecznych, które charakteryzuje długi okres kredytowania i z reguły pokaźna wartość zobowiązania, stanowiąca dla wielu Polaków największą inwestycję w życiu.

Dlatego też Związek Banków Polskich uważa, że nowa ustawa o kredycie hipotecznym zasługuje na aprobatę. Zdaniem bankowców, wpłynie ona pozytywnie na poziom transparentności rynku kredytów mieszkaniowych i ucywilizuje procesy, które towarzyszą umowie kredytowej - począwszy od etapu jej zawarcia, a skończywszy na ewentualnym etapie restrukturyzacji. Z jednej strony na taki stan rzeczy wpłyną ujednolicone obowiązki informacyjne nakładane na banki, z drugiej – licencjonowanie działalności pośrednictwa kredytowego przez Komisję Nadzoru Finansowego oraz wymogi w zakresie odpowiedniego przygotowania merytorycznego pośredników, potwierdzone zdanym egzaminem.

Najważniejszą sprawą, podobnie, jak w innych regulacjach konsumenckich, są obowiązki informacyjne. Dotyczą one etapu przedkontraktowego i samego sposobu procedowania umowy kredytowej. Określone zostały wymogi informacyjne, jakie wobec klienta musi spełnić bank. Wskazano, jakie materiały i w jakiej formie należy mu dostarczyć oraz ramy czasowe, które wymuszą, żeby proces decyzyjny przebiegał w sposób stabilny, zrównoważony, dający gwarancję, iż decyzja podejmowana przez kredytobiorcę, będzie odpowiedzialna i w pełni świadoma – mówi Jerzy Bańka, Wiceprezes Związku Banków Polskich. Chodzi również o to, aby uniknąć ewentualnych późniejszych zarzutów, z jakimi np. mamy do czynienia współcześnie, w odniesieniu do niektórych kredytów, w szczególności tzw. frankowych – dodaje Wiceprezes ZBP

Ustawa o kredycie hipotecznym zawiera również bardzo ważne unormowanie, w myśl którego kredyty hipoteczne mogą być udzielane tylko w walucie, w której konsument-kredytobiorca uzyskuje większość swojego wynagrodzenia.

Do tej pory, przynajmniej w Polsce, wynikało to z rekomendacji S, natomiast nie miało rangi ustawowej. Najważniejsze jest, że kredyty tzw. walutowe, w tym indeksowane, nadal będą mogły być udzielane, ale jednak z zasygnalizowanym zastrzeżeniem. To bardzo ważne. Ustawa precyzyjnie to reguluje – mówi Jerzy Bańka.

Kolejną sprawą jest treść umowy kredytowej. Ustawa o kredycie hipotecznym określa wszelkie wymogi, które odnoszą się do różnych typów i rodzajów kredytów, chociażby w zależności od sposobu naliczania oprocentowania. Zależnie od tego, czy stopa będzie stała czy zmienna, na kredytodawcy będą spoczywały inne obowiązki w zakresie informowania, w szczególności w odniesieniu do zmian dokonywanych w trakcie trwania umowy kredytowej. Bardzo ważnym aspektem jest sfera związana z wcześniejszą spłatą kredytu przez konsumenta oraz pobierania przez bank opłaty z tego tytułu. Zostało to opisane w precyzyjny sposób i bank będzie mógł pobrać prowizję tylko w wypadku, gdy wcześniejsza spłata kredytu nastąpi w okresie pierwszych 36 miesięcy od podpisania umowy. Choć tego rodzaju praktyki możemy spotkać dziś w wielu bankach, ustawowe uregulowanie tej kwestii uczyni ją standardem rynkowym.

Zupełnym novum będzie natomiast sytuacja, gdy klient ma problem ze spłatą kredytu i dochodzi do restrukturyzacji. Ustawa o kredycie hipotecznym szczegółowo opisuje wymogi, jakie musi spełnić bank, ale również klient, w zakresie możliwości restrukturyzowania kredytu i w ogóle - wypowiedzenia umowy kredytowej. Bank będzie zobowiązany dać klientowi możliwość samodzielnej sprzedaży mieszkania czy domu w minimalnym okresie sześciu miesięcy.

Dotychczasowa praktyka pokazuje, że sprzedaż w normalnym trybie, przez właściciela, przynosi dużo lepsze efekty niż w trybie egzekucyjnym. Dzięki tej możliwości na dłużniku nie będzie więc ciążyło odium z tym związane. Możemy zatem mówić o ucywilizowaniu procesu trudnych procesów windykacyjnych i restrukturyzacyjnych. Należy to bardzo wysoko ocenić i mieć nadzieję, że zmiana wynikająca z nowego podejścia pozytywnie wpłynie na sposób postrzegania takich sytuacji, a w efekcie także branży bankowej – podsumowuje Jerzy Bańka.

W ocenie ZBP istotne jest, że ustawodawca dostrzegł, iż znaczna część kredytów mieszkaniowych na polskim rynku udzielana jest za pośrednictwem doradców i pośredników kredytowych i uznał, że pierwotnie rozważane rozwiązanie w zakresie całkowitego zakazu pobierania przez pośredników prowizji od banku przyniosłoby więcej szkód niż pożytku. Ustawa o kredycie hipotecznym to krok w dobrym kierunku i rozwiązanie rozsądne choć jeszcze niekoniecznie docelowe i wymagające doskonalenia. Nowe wymogi edukacyjne nakładane na pośredników pozytywnie wpłyną na poziom jakość obsługi i relacji z klientami, a także zneutralizują zagrożenia, które występowały w tym obszarze, niemniej unijna dyrektywa i jej implementacja nie rozwiązują w sposób zadowalający problemu klarownego rozdziału między funkcjami doradczymi i sprzedażowymi i w tym kierunku powinny zmierzać dalsze prace legislacyjne.