Rynek nieruchomości i kredytów I kw. 2017

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości i kredytów 2016

U schyłku marca tego roku łączny dług z tytułu zaciągniętych przez Polaków kredytów mieszkaniowych osiągnął 390,114 mld zł. Taki wynik oznacza 0,83% spadku wobec poprzedniego kwartału, co daje nam nominalnie 3,253 mld zł zadłużenia mniej. Biorąc jednak pod uwagę, że w badanym okresie liczba czynnych umów kredytowych podskoczyła do 2,083 mln sztuk (+1,24% k/k), jasne staje się, że za niższą wartość długu odpowiadają wahania kursu złotówki, szczególnie w stosunku do franka szwajcarskiego.

O odnotowanej w I kwartale br. dynamice akcji kredytowej w znacznej mierze zadecydował finiszujący program „Mieszkanie dla Młodych”. W jego ramach, od stycznia do końca marca akceptacji doczekało się 18 098 wniosków o dopłaty, a kwota dofinansowania, która popłynęła do beneficjentów MdM sięgnęła 511,5 mln zł. W tym samym okresie podpisano 14 893 umowy kredytowe o wartości 2 491,8 mln zł na łączną kwotę dofinansowania w wysokości 414,4 mln zł. Stanowi to 29,64% liczby oraz 22,63% wartości nowo podpisanych umów o kredyt mieszkaniowy w I kwartale.

Po raz kolejny wpływ Programu „MdM” zakłócił cykliczność i zaburzył zasadę sezonowości zakupów mieszkań oraz zaciągania kredytów hipotecznych. Wyniki akcji kredytowej w pierwszym kwartale br. w liczbie ponad 50 tys. udzielonych kredytów oznaczają wzrost akcji kredytowej w relacji do poprzedniego kwartału o prawie 20% – wzrost niespotykany na naszym rynku od okresu boomu kredytowego w latach 2006 – 2008, a następnie w okresie odreagowywania rynku na kryzys subprime w roku 2010. – mówi Krzysztof Pietraszkiewicz, Prezes Związku Banków Polskich.

Pomimo podwyższenia poziomu wymaganego wkładu własnego do poziomu 20% w 2017 roku, nadal największą popularnością cieszyły się kredyty mieszkaniowe o wskaźniku LtV powyżej 80% – w I kwartale 2017 roku stanowiły one 44,52% wszystkich nowych kredytów, co oznacza spadek o 0,82 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwartału. W okresie od stycznia do marca bieżącego roku spadł również udziału kredytów z LtV od 50 do 80% (o 2,51 p.p.), które stanowiły 32,40% wszystkich nowo udzielonych kredytów. Udziały pozostałych kategorii LtV wzrosły, tj. kredyty z LtV do 30% stanowiły 14,57%, co oznacza wzrost o 1,51 p.p., natomiast najmniejszą popularnością cieszyły się kredyty z kategorii LtV pomiędzy 30 i 50% - w badanym kwartale ich udział wzrósł o 1,82 p.p. i wyniósł 8,51%.

Dobre wyniki odnotowane zostały także w sektorze deweloperskim. Deweloperzy zapowiadają kolejny rekordowy rok, gdzie niezależnie od klientów banków przychodzących po kredyt na nowe mieszkanie, coraz liczniej pojawiają się inwestorzy zdolni sfinansować zakup mieszkania za gotówkę. O ile incydentalny wzrost akcji kredytowej w pierwszym kwartale br. wywołany został wznowieniem dostępności środków z programu rządowego, to systematyczny wzrost gotówkowych zakupów mieszkań jest efektem sytuacji na rynku finansowym, zwłaszcza braku atrakcyjnej oferty depozytowej.

Inwestowanie w nieruchomości jest naturalną reakcją na niepewną sytuację polityczną. Polacy nadal zakup nieruchomości uważają za najbezpieczniejszą formę długoterminowego inwestowania, być może nawet jako element zabezpieczenia emerytalnego. Nie są to więc zakupy o charakterze spekulacyjnym, bo trudno liczyć na szybki wzrost cen mieszkań w najbliższych latach. Z jednej strony zapewniają to deweloperzy systematycznie zwiększający liczbę uzyskiwanych pozwoleń na budowę i liczbę rozpoczynanych inwestycji. Z drugiej strony ograniczenia kredytowe wynikające z Rekomendacji S nie pozwolą na kredytowanie bańki cenowej. Uchwalona w lutym br. Ustawa o kredycie oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami wchodzi w życie 21 lipca br. i zdecydowanie spowolni akcję kredytową, m.in. za sprawą wyższych kosztów kredytu oraz bardziej skomplikowanej procedury jego udzielania – wyjaśnia dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Na uznanie zasługuje wysoka elastyczność sektora deweloperskiego, odpowiadająca rosnącemu popytowi na mieszkania. W stosunku do I kwartału 2016 roku liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła aż o ponad 42%, liczba rozpoczętych budów o prawie 29%, a liczba mieszkań oddanych do użytkowania – o 8%. Zapobiega to wzrostowi cen na rynku pierwotnym, a wymogi cenowe zdefiniowane w Programie „MdM” z racji wysokiego udziału transakcji objętych tym Programem powodowały nawet incydentalne obniżki cen transakcyjnych.

W I kwartale 2017 roku zanotowano istotny wzrost średniej jednostkowej ceny transakcyjnej tylko w Warszawie - o 132 zł za metr kwadratowy. Natomiast w Łodzi oraz w Gdańsku zaobserwowano spadki – odpowiednio o 169 zł/m2 oraz o 126 zł/m2.

Pomimo spektakularnych wyników sektora bankowego w kredytowaniu hipotecznym w pierwszym kwartale br. oraz pomimo niskich cen transakcyjnych i rekordowo niskiej stopy procentowej złotówki, podtrzymujemy prognozę wyników akcji kredytowej w roku 2017 na poziomie niższym niż w roku 2016, a więc nie przekraczającym liczby 178 tys. kredytów, o łącznej wartości nie przekraczającej 39 mld złotych – podsumowuje Jacek Furga