Marża kredytu w górę. Dlaczego?

Przeczytaj także: Zdolność kredytowa VI 2023: największe mieszkanie kupimy w Katowicach

Przeciętna marża kredytu deklarowana przez banki opiewa już na 2,1%. To o 0,1% więcej niż jeszcze w marcu br., kiedy Parlament nałożył na banki nowe obowiązki. Ta z pozoru kosmetyczna zmiana poziomu marż oznacza wymierne koszty dla kredytobiorców. Ci, którzy zadłużyli się na 30 lat i 200 tys. zł muszą się liczyć z tym, że kredyt będzie ich kosztował łącznie o 4 tys. zł więcej. Nie wykluczone, że banki nie powiedziały jeszcze w tym względnie ostatniego słowa – marża kredytu może jeszcze się zmienić.

Już niebawem oferty jeszcze bardziej przejrzyste

Dlaczego rośnie cena kredytów mieszkaniowych? Bezpośrednim powodem zmian może być uchwalona przez Parlament ustawa o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami. Ten akt prawny nakłada na banki dodatkowe obowiązki, co po prostu kosztuje. Zgodnie z nowymi regulacjami banki będą musiały przedstawić swoją ofertę w sposób jeszcze bardziej przejrzysty. Przedstawiona oferta zwiąże bank, a decyzję kredytową instytucja będzie musiała wydać w ciągu 21 dni. Dużym plusem zmian jest też fakt, że klienci będą mieli dwa tygodnie na spokojne porównanie warunków z wydanych przez banki decyzji kredytowych. Ustawa wejdzie w życie 22 lipca.

Dłużnik sprzeda mieszkanie za wyższą cenę

Gdyby tego było mało, to jeśli bank odmówi udzielenia kredytu, będzie to musiał uzasadnić. Z drugiej strony sam kredytobiorca będzie miał dwa tygodnie na odstąpienie od umowy. Prawdziwą rewolucją jest jednak procedura restrukturyzacji. Jeśli kredytobiorca będzie zwlekał z zapłatą rat, bank wzywa do uregulowania zobowiązań. W ciągu 2 tygodni kredytobiorca może wnioskować o restrukturyzację.

Jeśli bank nie przyjmie proponowanego przez kredytobiorcę sposobu uregulowania zobowiązań, dłużnik musi mieć przynajmniej 6 miesięcy na sprzedaż mieszkania na wolnym rynku. Jeśli pieniądze ze sprzedaży nie wystarczą na spłatę długu, bank może żądać spłaty pozostałej kwoty, ale w sposób dostosowany do sytuacji kredytobiorcy. Dzięki możliwości sprzedaży nieruchomości z wolnej ręki, kredytobiorcy nie są narażani na koszty i straty wynikające z licytacji komorniczej majątku, przez co łatwiej będzie im wyjść z długów. Dla banku taka procedura może jednak oznaczać dodatkowe ryzyko, że dłużnik nie wywiąże się ze swoich zobowiązań.

Zdolność kredytowa blisko rekordu

Wyższe marża kredytu nie wpływa jednak negatywnie na skłonność banków do udzielania kredytów – przynajmniej biorąc pod uwagę to jak liberalnie szacowana jest zdolność kredytowa. Trzyosobowa rodzina, w której oboje rodziców pracują powinna móc zadłużyć się na zakup mieszkania na kwotę ponad 485 tys. zł – wynika z najświeższych danych zebranych przez Open Finance. Wartość ta jest medianą, a więc połowa banków chciałaby modelowej rodzinie pożyczyć więcej, a połowa zaoferowałaby niższą kwotę. To o niecałe 5 tys. zł mniej niż przed miesiącem i aż o prawie 67 tys. zł więcej niż przed rokiem.

Do obliczeń przyjęto, że dwie osoby powinny otrzymywać „na rękę” kwotę 5772,06 zł (każdy z rodziców zarabia po średniej krajowej). Do tego szacunki zakładają, że modelowi kredytobiorcy mają dobrą historię kredytową i obecnie nie są zadłużeni. Rodzina skłonna jest też skorzystać z dwóch dodatkowych produktów - rachunku bankowego, na który będzie przelewane wynagrodzenie oraz karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorcy wolą unikać ubezpieczeń czy programów regularnego oszczędzania. Zgodzą się na nie jedynie jeśli będzie to bezwzględnie opłacalne.

Przy kredycie najtrudniej o wkład

Najwięcej na mieszkanie pożyczą BOŚ Bank, Euro Bank i ING Bank Śląski. Te instytucje byłyby na 30 lat skłonne pożyczyć ponad 500 tys. zł, a rekordzista prawie 650 tys. zł. Bez mała pół miliona zaoferowały takie instytucje jak Raiffeisen Polbank, BGŻ BNP Paribas czy Millennium. Co ciekawe na drugim biegunie uplasował się Alior Bank i Citi Handlowy z i tak bardzo hojną ofertą około 450 tys. zł.

Problem niestety w tym, że aby myśleć o kredycie na 400 czy 500 tys. zł trzeba już mieć często na koncie około 100-150 tys. zł. Na tę niebagatelną kwotę składają się gotówka, którą pokryte zostaną koszty transakcyjne oraz wkład własny wymagany przy zakupie mieszkania z pomocą kredytu hipotecznego.

Bartosz Turek, analityk