Uwaga! Ostatni dzwonek na inwestycję w mieszkanie studenckie

Przeczytaj także: Kupno mieszkania: mamy gotówkowy rekord

Tylko najbardziej zapobiegliwi studenci szukają już nowej siedziby na kolejny rok akademicki. Jest to klasyczna cisza przed burzą. Już we wrześniu do dużych miast przyjadą setki tysięcy żaków, którzy będą poszukiwać „czterech kątów”. Jeśli ktoś chce na tym sezonowym ożywieniu skorzystać, ma już niedużo czasu. Warto ze wszystkim zdążyć na minimum tydzień czy dwa przed rozpoczęciem roku akademickiego.

Studenci wolą wynajmować wspólnie

Wybór samego lokalu przeznaczonego na mieszkanie studenckie jest tylko z pozoru prosty. Studentom zależy przeważnie na dobrej komunikacji z uczelnią i centrum miasta, przyzwoitych warunkach, w standardzie musi być internet i coraz częściej zmywarka. Na więcej kompromisów można pozwolić sobie wybierając sam budynek. Nie musi to być koniecznie nowe budownictwo – studenci chętnie mieszkają w blokach z wielkiej płyty – szczególnie jeśli czynsz jest atrakcyjny. Żacy doceniają też oferty z samodzielnymi pokojami. Trzeba mieć świadomość, że często studenci szukają dachu nad głową wspólnie z przyjaciółmi – potrzebują wtedy własnego kąta, a nie przechodnich pokoi. Jeśli inwestor chce maksymalizować rentowność najmu powinien wybrać więc lokal z oddzielnymi pokojami, które mieszczą się na skromnym metrażu.

Inwestor nie może też zapomnieć o własnej wygodzie. O ile nie będzie korzystał z oferty firmy zarządzającej wynajmem, sam będzie musiał pokazywać mieszkanie chętnym i raz na jakiś czas odwiedzać najemców, aby chociażby spisać liczniki czy po prostu sprawdzić czy lokal jest zadbany.

Trzeba też przygotować się na konkurencję. W okresie wakacyjnym aktywniejsi są nie tylko inwestorzy, ale też rodzice, których stać na to, aby przyszłemu żakowi kupić lokal zamiast łożyć co miesiąc na najem.

Z kredytem będzie trudniej

W najlepszej sytuacji są inwestorzy, którzy mieszkanie studenckie chcą kupić za gotówkę. Ci będą mogli kupić lokal z dnia na dzień, co bywa ważnym argumentem podczas negocjacji ceny. Do tego szybkie przeprowadzenie transakcji daje jeszcze dużo czasu na znalezienie ekipy remontowej i dobre przygotowanie oferty.

W gorszej sytuacji są inwestorzy posiłkujący się kredytem. Ci równolegle z rozpoczęciem poszukiwań mieszkania studenckiego do zakupu powinni już zacząć kompletować niezbędne do kredytu dokumenty. Zaświadczenia o zarobkach (każdy bank ma swój wzór), archiwalne PIT-y, zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami i ZUS-em, to tylko część dokumentów, które mogą się przydać, a które nie zawsze można zdobyć od ręki. Dokładna lista zależy od rodzaju nabywanej nieruchomości, banku, w którym składa się wniosek kredytowy oraz od formy zatrudnienia inwestora. Gdy czasu jest mało warto poszukać wśród banków instytucji, która pomorze rozpocząć cały proces przygotowań jeszcze przed znalezieniem odpowiedniego mieszkania. Jeśli bank zbada zdolność kredytową wcześniej, to potem do sprawdzenia zostanie już tylko nieruchomość – radzi Open Finance.

Co niemniej ważne, jeśli już znajdziemy odpowiednią nieruchomość, dotychczasowy właściciel także musi przygotować odpowiednie dokumenty. Można go o to poprosić jeszcze na etapie negocjacji. I tak jeśli na nieruchomości zabezpieczony jest kredyt hipoteczny, to niezbędne jest pozyskanie z banku dokumentu potwierdzającego aktualny stan zadłużenia oraz numer rachunku do całkowitej spłaty kredytu. Poza tym w każdym przypadku potrzebne jest zaświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany oraz że lokal nie jest zadłużony z tytułu rozliczeń ze spółdzielnią lub wspólnotą (jeśli jest, to trzeba poznać kwotę).

W pośpiechu nie można zapomnieć o tym, aby zadbać o bezpieczeństwo transakcji. Konieczne jest więc sprawdzenie tytułu prawnego dotychczasowego właściciela do mieszkania (warto przeczytać księgę wieczystą i rzucić okiem na podstawę prawną nabycia). Jeśli dotychczasowy właściciel otrzymał nieruchomość w spadku, musi uregulować należność względem fiskusa. Jeśli inwestor kupuje mieszkanie studenckie z pomocą kredytu, przed podpisaniem umowy ostatecznej, konieczna jest najpierw umowa przedwstępna. Najbezpieczniej podpisać ją w obecności notariusza, przy okazji wnioskując o wpis do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Umowa przedwstępna będzie potrzebna bankowi kredytującemu transakcję. Dopiero gdy bank będzie gotów wypłacić kredyt, można przystąpić do umowy ostatecznej.

Po niej im szybciej inwestor dostanie klucze do mieszkania, tym lepiej, bo lokal trzeba do wynajmu przygotować. Formalności wciąż pozostaje sporo: odbiór lokalu, wizyta w spółdzielni lub gminie, przeniesienie umowy z dostawcą energii czy gazu i zadbanie o niezbędny w przypadku studentów internet. Odświeżenie i częściowe wyposażenie lokalu, to niezbędne minimum prac remontowo-wykończeniowych. Potem zostaje już tylko przygotowanie atrakcyjnej oferty wynajmu i czekanie na potencjalnych najemców.

Z wynajmu 4 razy więcej niż z banku

Czy warto? Biorąc pod uwagę, że przeciętna roczna bankowa lokata jest obecnie oprocentowana na 1,28% (po potrąceniu podatku), to rynek mieszkaniowy wydaje się bardzo kuszący. Jak bowiem wynika z szacunków Home Broker, przeciętna rentowność wynajmu mieszkania w dużym mieście wynosi aż 5,28% i to już po potrąceniu kosztów. To 4 razy więcej niż wynik na statystycznej rocznej lokacie. Gdyby tego było mało, to dane NBP dla największych miast sugerują roczny wzrost cen mieszkań używanych aż o 7%.

Nie ma zysku bez ryzyka

Oczywiście nie jest tak, że zakup mieszkania na wynajem to inwestycja pozbawiona ryzyka. Nikt nie zagwarantuje nam przecież, że nasze mieszkanie będzie z czasem zyskiwało na wartości będąc bez przerw zajęte przez najemców, a ci będą nienagannie dbali o lokal, bez zwłoki płacili czynsz, podczas gdy sama stawka z czasem będzie tylko rosła.

Warto o tym pamiętać w kontekście wprowadzania w życie programu „Mieszkanie +”, który między innymi ma za zadanie dostarczyć na rynek tysiące mieszkań z niskim czynszem, których lokatorzy po latach mogą stać się właścicielami. Do tego narasta ryzyko konkurencji ze strony dużych inwestorów instytucjonalnych, którzy coraz chętniej inwestują na rynku studenckiego najmu. Firmy doceniają zyskowność tego sektora, więc trzeba mieć świadomość, że rosnąca konkurencja może wymusić wyższy poziom usług lub niższe stawki.

Bartosz Turek, analityk