Jak porównywać kredyty hipoteczne?

Przeczytaj także: Chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny? To musisz wiedzieć!

Ażeby ocenić, która z rynkowych ofert w zakresie finansowania nieruchomości jest najbardziej atrakcyjna, musimy wziąć pod uwagę kilka parametrów. Należą do nich m.in.: oprocentowanie kredytu, rodzaj spłacanych rat, prowizje bankowe czy wysokość wymaganego wkładu własnego. Który z tych elementów jest najważniejszy? Oprocentowanie, prowizje, czy inne dodatkowe opłaty związane z zaciągnięciem zobowiązania decydują o wysokości RRSO, czyli rocznej rzeczywistej stopy oprocentowania. Jeżeli zatem chcemy porównać dostępne na rynku kredyty hipoteczne, to w pierwszej kolejności przyjrzyjmy się właśnie temu parametrowi. Dzięki temu stanie się jasne, ile wynosić będzie całkowita kwota zadłużenia, której spłaty będzie wymagać od nas kredytodawca.

Oprocentowanie kredytu

Analizując dostępne na rynku kredyty hipoteczne, przyjrzyjmy się w szczególności wysokości oprocentowania. Składa się ono z dwóch elementów: stawki WIBOR 3M, czyli stopy procentowej po jakiej banki pożyczają sobie pieniądze oraz z marży banku.

– Sprawdźmy, jaka jest aktualna wysokość marży w wybranych bankach. Ten wskaźnik nie powinien bowiem zmieniać się przez cały okres trwania umowy, w przeciwieństwie do stawki WIBOR 3M. Wybranie oferty banku, który oferuje niską marżę, jest kluczowe, bo dzięki temu będziemy spłacać niższe raty – zaznacza Ewa Kozłowska, ekspert ZFPF, Gold Finance.

Dopiero w następnej kolejności przyjrzyjmy się innym elementom kredytu, takim jak np. prowizja dla banku. Choć jej wysokość ma wpływ na całkowity koszt kredytu, jest to jednorazowy wydatek, który nie obciąży naszego portfela w przyszłości.

Wysokość wkładu własnego i rodzaj spłacanych rat

Analizując oferty kredytów hipotecznych, nie zapominajmy o elementach, które wpływają na wygodę spłaty danego zobowiązania, czyli o wysokości wymaganego wkładu własnego i rodzaju spłacanych rat. Szczególnie ten ostatni parametr może wpływać na wysokość kwoty, którą regularnie będziemy zwracać do banku.

Niezależnie od tego, czy wybierzemy raty równe czy malejące, nasze comiesięczne zobowiązanie będzie składać się ze spłacanego zadłużenia, czyli tzw. raty kapitałowej, jak również odsetek od zadłużenia. Decydując się na raty równe, początkowo udział pierwszej części w racie będzie niższy – będziemy bowiem spłacali głównie odsetki i stosunkowo małą część kapitału. Z czasem te proporcje będą się odwracać i na koniec spłaty rata składać się będzie niemal wyłącznie z części kapitałowej. Wybierając drugie rozwiązanie, czyli raty malejące, nasze comiesięczne zobowiązanie wobec banku będzie systematycznie maleć – na ratę składać się będzie rata kapitałowa o stałej wysokości oraz odsetki od malejącego zadłużenia.

– W porównaniu do rat stałych, przy ratach malejących ostatecznie zapłacimy jednak więcej odsetek i na początku okresu kredytowania będziemy musieli liczyć się ze spłatą wyższych rat. Jest to jednak atrakcyjne rozwiązanie dla osób, które zaciągają kredyt hipoteczny około 40. roku życia, rozkładając spłatę np. na 20-30 lat. Pod koniec okresu kredytowania, kiedy np. świadczenie emerytalne staje się naszym głównym źródłem dochodów, spłacane raty będą mniejszym obciążeniem dla domowego budżetu – dodaje Ewa Kozłowska, ZFPF, Gold Finance.

Całkowity koszt kredytu będzie zależeć także od tego, jak dużą sumę chcemy przeznaczyć na wkład własny. W tym przypadku zwykle obowiązuje zasada: im wyższy wkład własny, tym mniejsze koszty kredytu. Obecnie minimalny wkład własny wynosi 20 proc. całkowitych kosztów inwestycji. Może zostać obniżony do 10 proc., ale prawdopodobnie kredytodawca będzie wymagał od nas dodatkowego zabezpieczenia.

Jakie parametry nie wpływają na atrakcyjność oferty kredytowej?

Z końcem lipca zaczęły obowiązywać nowe zasady udzielania kredytów hipotecznych. Nowa ustawa nakłada na banki i pośredników obowiązek przygotowania dla przyszłych kredytobiorców formularzy informacyjnych. W takim dokumencie znajdują się najważniejsze parametry oferty, dopasowanej do sytuacji finansowej klienta. Jeżeli po kredyt udajemy się do pośrednika, na formularzu informacyjnym dołączonym do oferty znajdziemy dodatkowy zapis, który będzie dotyczyć wysokości wypłacanej mu prowizji za udzielenie kredytu. Nie wpływa ona na całkowity koszt zobowiązania, ani na atrakcyjność danej oferty, ponieważ opłata związana z wynagrodzeniem dla pośrednika kredytowego leży po stronie banku, a nie kredytobiorcy.

– Pośrednicy kredytowi przejmują od kredytodawców szereg czynności okołokredytowych, odciążając tym samym banki. Utrzymują oddziały w mniejszych miastach, kompletują potrzebną dokumentację, wstępnie weryfikują zdolność kredytową i pośredniczą w zawieraniu umowy. Dla banku jest to dogodne rozwiązanie, ponieważ nie musi ponosić części kosztów związanych ze sprzedażą kredytów. Z kolei klienci korzystający z usług pośredników oszczędzają czas, ponieważ nie muszą odwiedzać wielu placówek bankowych, ani spędzać wielu godzin w Intrenecie, by samodzielnie uzyskać informacje na temat interesujących ich produktów – tłumaczy Michał Krajkowski, ekspert ZFPF, Notus Finanse.