Chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny? To musisz wiedzieć!

Przeczytaj także: Jak porównywać kredyty hipoteczne?

Autorzy artykułu przyjrzeli się nie tylko najbardziej powszechnym czynnikom ryzyka, jakie generuje zakup mieszkania na kredyt, ale również sposobom na ich zredukowanie.

Kredyt hipoteczny ciągle cieszy się dużą popularnością. Tej ostatniej nie obniżyły nawet ostatnie zalecenia KNF-u odnośnie wymaganego wkładu własnego (co do zasady, od 1 stycznia br. kredytobiorca powinien posiadać gotówkę stanowiącą 20 proc. wartości kredytowanej nieruchomości).

Z badań AMRON-SARFiN wynika że w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku banki udzieliły przeszło 50 tysięcy kredytów mieszkaniowych, których łączna wartość przekroczyła 11 mld złotych, co względem poprzedniego kwartału oznacza niebagatelny wzrost rzędu 20 proc.

Jeśli Ty również planujesz zaciągnąć kredyt hipoteczny, rzuć okiem na nasze wskazówki. Dzięki nim dowiesz się, na co zwrócić szczególną uwagę przed podpisaniem umowy. A to pozwoli Ci uniknąć nieprzyjemnych (i często kosztownych) niespodzianek oraz zapewni spokojny sen.

Zmienność stóp procentowych

Stopy procentowe to cena kapitału, jaka przysługuje jego posiadaczowi z racji udostępnienia go innym na określony czas. Parametr ten może zmieniać się w czasie. Zmiany stóp procentowych odbijają się z kolei na oprocentowaniu kredytów.

Najlepszym sposobem zrozumienia tej zmienności jest świadomość, że oprocentowanie depozytów (oszczędności/lokat) powiązane jest z oprocentowaniem kredytów. Oznacza to, że jeżeli rosną zyski z lokat i obligacji, rośnie również koszt kredytów. Działa to też w odwrotnym kierunku – spadki zarobku na odsetkach z lokat dla oszczędzających to niższe raty dla kredytobiorców- wyjaśnia Tomasz Damian - ekspert finansowy z gdańskiego oddziału firmy Alex T. Great Finanse I Nieruchomości.

Aktualna konstrukcja oprocentowania kredytów hipotecznych składa się z 2 części: stałej marży banku oraz liboru lub wiboru (zmiennych stóp procentowych).

Zmienna część ulega modyfikacjom w zależności od średniej indeksu – zazwyczaj jest ona 3-miesięczna lub 6-miesięczna. Informacje o tym, w jaki sposób bank liczy średnią znajdziemy w ustawowych formularzach dołączanych do wniosku, tabelach oprocentowania i umowie kredytowej - dodaje ekspert.

Rata kredytu hipotecznego składa się z dwóch części:

• kapitałowej, rozkładanej na okres spłaty i od tego czasu jest zależna jej wysokość; oraz
• odsetkowej, liczonej według wcześniej wspomnianego oprocentowania zmiennego.

Wysokość miesięcznej spłaty może ulegać wahaniom w okresach kilkumiesięcznych – w zależności od indeksu wibor/libor. Jeżeli indeks 3 miesięczny wzrośnie, to zmiana będzie odczuwalna dopiero w następnym kwartale (podobnie w przypadku 6 miesięcy – zmiana dopiero w kolejnym półroczu). W związku z tym, że jest to średnia ważona, zmiana następuje stopniowo i nie jest drastycznie odczuwalna przez kredytobiorców.

Warto więc pamiętać, że jeśli obecny poziom indeksów jest niski, a historycznie bywał wysoki, należy w przyszłości spodziewać się wzrostów rat. Do wysokości rat miesięcznych podawanych dzisiaj w symulacjach nie można się więc przywiązywać i oczekiwać, że na zawsze pozostaną na obecnym poziomie - podsumowuje Tomasz Damian.

Zmiana wartości nieruchomości - zabezpieczenia kredytu

Podobnie jak wysokość raty kredytu, również wartość nieruchomości, która jest jego zabezpieczeniem może ulec zmianie - wyjaśnia Damian Kisielewski - dyrektor sprzedaży z gdańskiego oddziału firmy Alex T. Great Finanse i Nieruchomości.

Ceny nieruchomości w naszym kraju nie tylko rosną, ale czasem również maleją. Przyczyną takiego stanu rzeczy może być występujące w danej lokalizacji wyludnienie lub czynniki zewnętrzne, takie jak np. budowa przedsiębiorstwa powodującego mniejszą atrakcyjność lokali.

Nie wszyscy wiedzą, że banki wyceniają nieruchomość nie tylko w okresie starania się o uzyskanie kredytu, ale również w czasie jego spłaty - dodaje specjalista.

Jeśli kredytobiorca nie będzie spłacał kredytu, w wyniku czego dojdzie do licytacji nieruchomości, otrzymana w ten sposób kwota może być niewystarczająca do pokrycia zadłużenia.

Właśnie dlatego w ciągu okresu spłaty kredytu może pojawić się wymóg przedstawienia dodatkowego zabezpieczenia. Dotyczy to kredytów udzielanych na wartość przekraczającą próg 80% wartości zabezpieczenia.

Dodatkowym wymogiem zdarza się konieczność ponownej zapłaty za „ubezpieczenie niskiego wkładu”, albo dodanie innej nieruchomości i zabezpieczenie na niej zaciągniętego już kredytu - kontynuuje Damian Kisielewski.

A co jeżeli zarabiam w walucie i muszę wziąć kredyt w tej walucie?

Komisja Nadzoru Finansowego w ramach jednej z rekomendacji postawiła wymóg dotyczący waluty udzielanego kredytu i uzależniła go wprost od rodzaju waluty dochodu.

Oznacza to, że jeśli kredytobiorca chce kupić nieruchomość w Polsce, ale pracuje za granicą i otrzymuje wynagrodzenie np. w euro, to kredyt zostanie wypłacony na konto zbywcy, jako kwota w złotówkach. Dojdzie jednak do jego indeksacji, czyli ustalenia ilości euro adekwatnie do ilości złotówek. Oczywiście z uwzględnieniem kursu wymiany - wyjaśnia Tomasz Damian.

Na wspomnianą wysokość salda kredytu po przeliczeniu z polskich złotych mają wpływ kursy walut, określane w każdym banku indywidualnie (niektóre banki mają w ofercie kurs średni NBP, dzięki temu różnice nie są tak drastyczne).

Jeżeli spłata kredytu odbywałaby się w złotówkach z przeliczenia waluty zagranicznej po kursie spłaty – mielibyśmy do czynienia ze spreadem walutowym. Aby uniknąć tego kosztu, bieżącą ratę kredytu banki określają kredytobiorcy w walucie kredytu, co wyklucza „podwójne przewalutowanie”.

Warto jednak pamiętać, że waluta uzyskiwania dochodu przez klienta ubiegającego się o kredyt może ulec zmianie w przyszłości. W przypadku przeprowadzki z zagranicy do Polski zawsze warto pomyśleć o opcjach przewalutowania - sugeruje specjalista z Alex T. Great.

Już w momencie zaciągania kredytu dobrze mieć świadomość dodatkowych opłat, związanych z tą czynnością. Zwłaszcza, że poza zmianą waluty dochodzi także do zmiany składnika obecnego oprocentowania – zmiennego wiboru/liboru, co będzie też kształtowało docelową ratę.

Czy jest na to wszystko jakieś rozwiązanie, by uniknąć niespodziewanych konsekwencji?

Choć nie sposób wyeliminować wszystkich ryzyk, nieodłącznie towarzyszącym zaciągnięciu kredytu hipotecznego, zdecydowanie warto mieć świadomość ich istnienia.

Jak pokazuje moje doświadczenie, jedynie niewiele osób zna swoje umowy kredytowe i często są zaskoczeni wynikającymi z nich konsekwencjami. Kluczem do sukcesu będzie z pewnością skorzystanie z pomocy wiarygodnego specjalisty kredytowego. Dzięki jego wsparciu z pewnością uda się uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i dodatkowych nieprzewidzianych kosztów, które mogłyby zmienić decyzję o uzyskaniu kredytu - podsumowuje ekspert finansowy z Alex T. Great.