Wkład własny: fakty i mity

Przeczytaj także: Oszczędzamy na wkład własny

Wkład własny to niewątpliwie jeden z najważniejszych elementów, który decyduje o tym, czy bank w ogóle udzieli nam wsparcia w zakupie nieruchomości. Jest on kwestią równie ważną jak zdolność kredytowa. Jest on dla banku pewnego rodzaju gwarancją na to, że kredytobiorca będzie w stanie spłacić zaciągnięte zobowiązanie. Jeżeli bowiem zdołał zgromadzić pewną kwotę gotówki na poczet zakupu mieszkania, to istnieją realne szanse, że poradzi sobie również w przypadku przejściowych problemów ze spłatą kredytu.

Co do zasady, banki wymagają, aby kredytobiorca posiadał wkład własny, który stanowi równowartość 20 proc. wartości kredytowanego mieszkania czy domu. Z czego wynika taka kwota?

– Jeszcze kilka lat temu banki udzielały kredytów hipotecznych nawet w wysokości 130 proc. nieruchomości. Ta zasada przestała jednak obowiązywać wraz z nałożeniem przez Komisję Nadzoru Finansowego wymogu posiadania przez kredytobiorców minimalnego wkładu własnego. Zgodnie z wprowadzoną Rekomendacją S, rósł on o 5 proc. rocznie od 2014 r. do poziomu 20 proc., który wymagany jest od 1 stycznia 2017 r. Oznacza to, że przy obecnych cenach i metrażach lokali, starając się o kredyt, trzeba dysponować środkami w wysokości od 30 do nawet 80 tys. zł – komentuje Magdalena Machnik, ekspert ZFPF, Alex T. Great.

Bank nie udzieli kredytu z wkładem własnym niższym niż 20 proc.?

Mit. Większość banków umożliwia zaciągnięcie kredytu hipotecznego klientom posiadającym wkład własny na poziomie 10 proc. Należy jednak pamiętać, że wtedy zadłużenie jest większe niż przy kredycie, który miałby pokryć mniej niż 80 proc. ceny mieszkania – czyli wkład własny wynosiłby więcej niż 20%. Przy niskim wkładzie własnym kredytobiorcy nierzadko muszą liczyć się także z wyższą marżą. Niemiłym zaskoczeniem może być również zdecydowanie wyższe oprocentowanie niż w przypadku starania się o finansowanie z wkładem własnym na poziomie 20 proc.

Warto jednak pamiętać o tym, że w trakcie spłaty, gdy zadłużenie spada poniżej 80 proc. wartości nieruchomości, można starać się o wynegocjowanie z bankiem obniżenia marży lub przenieść kredyt do banku, który zaoferuje lepsze warunki.

– Banki mogą również zabezpieczać się w związku z ryzykiem oferowania kredytów przy obniżonym wkładzie własnym, wymagając od klienta blokady wcześniej zdeponowanych na rachunku osobistym środków lub przedstawiając szereg warunków, jakie musi spełnić dana nieruchomość. Należy dodatkowo pamiętać o tym, że instytucje finansowe mogą uzależniać wysokość wymaganego wkładu własnego od źródła uzyskiwania dochodów. Osoby prowadzące własną działalność gospodarczą będą musiały dysponować wyższym wkładem własnym nawet o 5 proc. – zaznacza Anna Krzyżewska, ekspert ZFPF, Open Finance.

Im wyższy wkład własny, tym tańszy kredyt

Prawda. Dysponując wkładem własnym w wysokości przynajmniej 20 proc. wartości nieruchomości, nie będziemy musieli spłacać wyższej raty kredytu.

– Jeżeli zebraliśmy większą kwotę, którą chcemy przeznaczyć na wkład własny, jesteśmy także w lepszej pozycji by zacząć z bankiem negocjacje w celu uzyskania korzystniejszych warunków. Zaciągając kredyt w wysokości 80 proc. wartości nieruchomości, mamy także mniejszą kwotę do spłacenia, a co za tym idzie, comiesięczna rata będzie mniejsza niż przy kredycie zaciąganym z 10 proc. wkładem własnym – wyjaśnia Magdalena Machnik, ZFPF.

Starając się o kredyt hipoteczny, warto więc dokładnie przeanalizować budżet domowy. Jeśli nie dysponujemy odpowiednio wysoką kwotą na wkład własny, warto przesunąć w czasie moment zakupu nieruchomości i zacząć oszczędzać, odkładając co miesiąc przez pewien okres np. wartość spodziewanej raty. Nie każdy jednak może pozwolić sobie na wcielenie tego planu w życie. Alternatywą jest ubieganie się o kredyt hipoteczny na niższą kwotę.

Wkład własny musi być zawsze wolną gotówką

Mit. Wkładem własnym może być inna nieruchomość, którą posiadamy lub udokumentowane koszty poniesione w związku z wnoszeniem budynku. Rolę wkładu własnego mogą także spełniać pozostałe aktywa, takie jak np. IKE czy IKZE oraz wszelkie polisy. Środki trwałe, takie jak samochód nie mogą jednak stanowić zabezpieczenia spłaty kredytu ze względu na potencjalną szybką utratę swojej wartości. Przed decyzją o zaciągnięciu kredytu, warto więc przeanalizować posiadany przez nas majątek i ocenić, które z tych elementów będą mogły zostać uznane za zabezpieczenie naszego długu. Pomóc w tym może również pośrednik finansowy, który przy okazji wskaże dostępne dla nas oferty kredytu oraz pomoże w ich porównaniu.